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甲级写字楼市场量价齐升,多个国际知名品牌首进深圳

2013年深圳房地产市场年度回顾


纵观2013年,由于经济增速放缓,在全国大部分主要城市的写字楼市场经历需求下滑的情况下,深圳写字楼市场继续保持上升趋势。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:“深圳作为中国金融改革的其中一个前沿阵地,前海深港现代服务业合作区成立的利好因素,及2013年上半年商事主体注册流程的简化和门槛降低的带动下,本年度写字楼需求较2012年有明显好转。特别是第四季度经济增长呈现稳定态势,刺激国内企业写字楼需求上升,其中金融和IT行业需求较活跃。”2013年,深圳优质商铺零售市场总体保持平稳增长,快时尚、餐饮零售商及大型零售商支撑整体零售市场,同期,多家国际品牌选择深圳开华南区首店。受新增供应洪峰影响,商场租金增幅放缓。受益于美国经济复苏和欧债危机得到控制,深圳出口延续上升态势,地理位置优越的保税区仓库基本处于供不应求的状态,助推了租金在2013年前三季度加速上涨,虽然第四季度租金有所回调,全年保税仓库租金上涨9.1%,涨幅远超2012年。

甲级写字楼市场

受前海等利好因素带动,甲级写字楼市场量价齐升。2013年度全市写字楼净吸纳量达45万平方米,较去年上升35万平方米。2013年度新增供应量约为46万平方米,其中约85%集中在福田。在租赁表现持续向好及询盘量增加的支持下,业主对租金进行了上调。本年度甲级写字楼租金止跌回升,同比上升9.0%至186元每月每平方米,增速较2012年上升12.8个百分点。其中,福田区写字楼增幅最快,同比增幅超过10%。此外,受投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求的支持,销售行情持续向好,以世纪汇为例,出售率已达96%。市场供不应求导致一、二手市场业主纷纷提高售价。2013年度,甲级写字楼资本值同比上升8.8%至47,000元每平方米。

企业纷纷进驻前海及后海,新总部经济集聚区已现雏形。仲量联行深圳董事总经理夏春毅分析指:“随着深圳湾超级总部基地及前海合作区规划的深化,各种大型国内企业纷纷落户深圳。如华润、天虹、百丽、阿里巴巴、中海油、喜之郎、华商银行、中投证券等企业纷纷在后海自建总部大厦。缘于独特的地理位置和政府政策的有利扶持,更多的企业总部将会在前海和后海崛起。2012年下半年深圳出台《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》,对落户的企业总部最高给予5000万元落户奖及提供总部自用办公用房补贴,并通过对大型企业提供便利直通车服务以及引导金融机构加大对总部企业的信贷投放等方式,为总部企业营造良好的投资发展环境。如今,深圳新的总部经济集聚区已现雏形,企业集群效应在未来将进一步吸引更多企业落户,从而带动甲级写字楼市场的发展。”

2014年市场展望:前海的金融利好政策以及IPO重启将刺激写字楼需求。

全球经济缓慢复苏以及国内经济信心的增强,预计企业的扩张以及新进驻企业的需求将支撑写字楼市场。值得关注的是,深圳政府1月刚刚出台了全面深化金融改革创新的措施,将充分发挥市场决定性作用,再加上前海的金融利好政策以及IPO正式重启,金融及相关服务行业前景看好,市场对优质写字楼项目需求将持续增长。此外,IT企业的持续发展,将继续带动甲级写字楼净吸纳量增加。

另一方面,夏春毅预期,2014年企业总部自用需求占整体需求的比重将加大,支撑甲级写字楼净吸纳量增加。2014年将有66万平方米新增供应竣工,其中约50%新增供应为总部大厦,较2013年占比大幅上升。导致2014年总存量将达到370万平方米,新落成项目主要集中在福田CBD及南山后海。2014年新供应量洪峰令空置率面临上升压力,但是,企业自用面积以及来自国内外企业稳定的新增写字楼需求将消化部分新增供应。

夏春毅表示,位于中心区域如罗湖、福田等租金合理、空置率较低的写字楼项目将受到租户青睐,业主在物色新租户时倾向提高租金,预计中心区域租金会持续上涨。虽然2014年有大量新增供应,但由于预计新增供应中只有不到50%用于出租,在整体需求量上升的情况下,业主的租金叫价能力将增强。

投资市场方面,由于2014-2015年落成的写字楼多为统一物权项目,资本市场将维持供不应求的态势,投资氛围将持续活跃。预期租金上涨和来自企业总部的购买甲级写字楼自用的需求,将带动甲级写字楼的资本值继续上升。

零售地产市场

优质商铺新增供应加大竞争,租金增幅放缓。2013年深圳全市净吸纳量达35万平方米,比去年增加16万平方米,是自2008年以来的峰值。其中,位于罗湖的1234space及位于龙岗的万科广场在第四季度均以100%的进驻率开业,支持本年度的净吸纳量增至35万平方米。而由于部分新落成商场招商进度较慢,本年度的全市空置率微升0.2个百分点至4.8%。由于新增供应洪峰加大业主间竞争,本年度全市优质商铺首层租金升幅较2012年相比呈放缓趋势,同比仅上升2.0%达955元每月每平方米,增速较去年下降3.6个百分比。

仲量联行广州零售地产部副董事孙燕玫分析指:“本年度中,投资市场氛围总体积极,投资者普遍青睐拥有固定消费者群、回报率稳定的住宅或写字楼裙楼。”与租金增幅放缓的趋势一致,本年度优质商铺首层平均资本值同比仅增长2.8%。

多个国际品牌选择深圳开华南区首店,地段优越的购物中心备受青睐。2013年度,多个知名国际品牌在深圳开设首店,主要品牌包括美国服装品牌Victoria’s Secret及Brooks Brothers、法国服装品牌Maria Luisa及Pierre Balmain、德国时装品牌MCM、英国服装品牌Alexander McQueen及Vivienne Westwood、化妆品品牌Saint Laurent (YSL)、加拿大家居用品品牌Umbra以及瑞士服装品牌Strellson等。由于新进驻的国际品牌普遍青睐市中心区的购物中心,在此前提下,核心商圈的现有商场大部分都满租,部分位于市中心区的购物中心亦通过项目升级改造及品牌调整等方式,吸引新的国际品牌进驻。例如,位于福田区的航站1号新城市广场(原名:新城市广场),通过一系列的品牌升级与调整定位后,成功引进了多个首次进入深圳的国际品牌。

2014年市场展望:商铺市场呈多元化发展局面,租金升幅继续放缓。

展望2014年,孙燕玫表示:“国内经济改革提上议程,消费者购买力的增强将支持消费市场。受电商发展影响,城市布点已接近饱和的零售商将会侧重单店盈利和线上线下业务整合,未来对于开设新店铺将保持谨慎。位于中心区域的商场将继续通过项目改造及调整升级等方式,吸引新的零售商在中心区域开设新店铺。此外,位于非中心区域的商场由于可以辐射到居住在关外的本地人群,对国内外中档零售商有较大的吸引力。”

2014年预计新增供应量为57万平方米,为历年之最。新增供应的地域分布将呈现分散化,大部分项目定位针对大众市场。两个位于龙岗的商场预计2014年落成,届时龙岗区零售市场的硬件配套及氛围将更加成熟。
2014年供应洪峰预计将使全市空置率面临上升压力,但是,由于预计位于市中心将要开业的项目出租率较高,将抵消一部分的空置率压力,预计年末空置率将上升至7-9%。

来自中档零售商的需求将支持租金稳定增长,中心区域成熟商场对零售商仍有一定吸引力,受承租能力较强的零售商带动,商场租金预计仍将继续上涨。但是,预期新兴商圈租赁活动相对平稳。并且新供应上升,对于租金升幅带来影响,将导致整体租金继续放缓。

投资市场方面,由于看好零售市场前景,投资者将继续寻找合适投资机会,购买零售商场项目。虽然零售物业租金增幅或将放缓,但由于其投资回报率与其他物业类型相比仍较高,预计依然受到投资者的普遍青睐。但是,未来供应增多,投资者在考虑项目时更加注重周边的竞争情况。

工业物业市场

深圳全年出口增速放缓,保税仓库租金加速上涨。受益于美国经济复苏和欧债危机得到控制,出口型企业订单增加,深圳出口延续上升的态势,但增速整体放缓。2013年1至11月,深圳出口同比上涨16.6%,相较于2012年同期的21.6%增速有所下降。地理位置优越,如位于福田、前海、机场区域的保税区仓库,基本处于供不应求的状态,助推了租金在2013年前三季度的加速上涨。2013年第一到第三季度,租金增幅达12.2%至35.1元每月每平方米。2013年,由于选择在旺季短租仓库的租户比例增大,随着第四季度进入出口淡季,部分短租租户撤出,业主为吸引更多租户,主动对租金作出让步,导致第四季度租金有所回调,环比下降2.8%。总体而言,2013年保税仓库租金上涨9.1%至34.1元每月每平方米,涨幅远超2012年的4.8%。保税区域出现多元化发展,未来发展潜力巨大。仲量联行深圳工业地产部总监陈剑锋分析指:“除了作为进出口货物储存地的传统用途,2013年,深圳保税区域出现租户使用保税物流园作为数据中心的现象。由于保税物流园具有较多优势,如:租金比写字楼低廉、较容易租赁较大面积、从国外进口IT设备可免税等,目前多家数据提供商和金融研发机构选择将保税仓库作为数据中心。”据仲量联行估计,整个深圳已有将近5万平方米保税物流园作为数据中心租出。

部分片区非保税仓库空置率长期高企,迫使业主调低报价。部分地处龙岗和南山的非保税仓库空置率长期处于30-50%高位,空置率高企迫使业主降价。2013年,非保税物流园并无新增供应,然而,由于需求疲弱,2013年空置率由2012年底的20.5%上升至27.7%。

陈剑锋指出:“2013年,由于主要电商平台基本都选择在广州建设华南区的配送中心,因此,深圳非保税仓库未能从电商崛起的过程中分享到较大红利。”2013年,市场整体成交较少,大部分公司出于成本考虑,对于扩张十分谨慎,部分公司甚至为了节省成本缩减仓库规模。这也导致非保税仓库全年净吸纳量为负7万平方米,推升了部分仓库的空置率。由于空置率较高,部分仓库业主对租金的立场软化,使全年租金下降1.6%,相比于2012全年增长6.5%,表现十分疲弱。

2014年市场展望:大量新供应入市,需求将有大幅提升。

展望2014年,陈剑锋预计保税仓库需求将上升。由于美国经济复苏强劲,欧洲经济企稳,预料2014年进出口继续复苏态势,支撑需求增长。深圳政府在2013年末出台保税区转型升级方案,未来保税区将引入更多行业,实现多元化发展,进行产业升级,这将进一步带动保税仓库的需求。政府同时将致力于提升保税区内的产业配套,在未来将整体提升深圳保税物流园的质量。各大电商平台预计在未来将继续加大在一、二线城市的仓库布局,受益于此,非保税仓库需求将有所提振。

2014年,保税仓库预计将有41万平方米新增供应,创五年来新高。而非保税仓库有32万平方米新增供应,新供应均位于龙岗区。

保税仓库部分区域仍呈供过于求的局面,如盐田区保税物流。虽然需求较旺盛,但保税仓库2014年大量供应仍将推升空置率,预计至2014年末整体空置率将达到24%。而非保税仓库在2014年的大量供应也将给整体空置率构成压力,不过由于三个新项目均为定制仓库,因此预料空置率反而将有所下降。

随着出口继续复苏以及保税区域多元化发展,2014年保税区仓库租金将延续过去两年的升势,预计全年涨幅为5%。非保税仓库的租金经历了2013年的下跌,将在电商等内需的带动下出现反弹。

市场前景

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽总结:“在其他三个一线城市的写字楼需求总体比较疲软的情况下,深圳在2013年呈现需求稳定和租金持续上升的态势。深圳作为以金融业为主导之一的市场,金融改革和重启IPO等政策性利好因素,加强了各类金融行业的投资信心,把握未来金融业进一步开放和市场化的改革机会。另外,随着深圳“一号文件”的出台,加速金融改革的力度,预计未来一年将继续加强深圳写字楼市场的整体市场气氛。另一方面,国内经济增速趋稳定,大部分国内企业对市场前景乐观。在上述两个因素影响下,预期整体写字楼需求明年持续向好。”

但是,曾丽提醒,仍有两点需要注意:一,宏观经济还面临调整市场流动性导致部分企业投资延后,以及经济结构调整,即减少投资对经济增速的拉动等带来的不稳定因素,将为需求的全面复苏带来一定影响。二,供应压力。2014年将有66万平方米新增供应竣工,预期部分位于次级区位的新大厦将面临空置率压力。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。