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浦东办公楼市场表现依旧强劲;2013年上海房地产投资交易额刷新历史纪录

仲量联行2013年第四季度上海房地产市场回顾


本季度金融机构强劲的租赁需求继续推动浦东办公楼市场租金上涨。然而在浦西,尽管内资企业租赁活动逐渐活跃,但是市场总体需求疲软,加之本季度有多个新增项目入市,导致浦西办公楼市场平均租金继续下滑。仲量联行华东区董事总经理兼中国投资部总监顾东尼表示:“上海市场的房地产投资交易额2013年再创历史新高,国内外买家积极寻求上海商业地产的投资机会,刷新了全市房地产投资市场的成交额纪录。”在零售物业市场,两个位于上海核心商圈的项目及一个非核心商圈的项目于本季度开业,入驻商户主要集中在服饰和餐饮类品牌。新的紧缩政策抑制了住宅市场的销售,新政进一步提高了非本市户籍家庭在上海的购房门槛,并对二套房提出了更高的贷款首付比例要求。在物流仓储市场,租户对非保税仓库的租赁需求有所增长,推动租金上涨。同时,市场对快速发展的物流仓储地产保持旺盛的投资需求。

办公楼

伴随大多数外资公司继续控制其租赁成本,浦西市场租赁需求仍然较弱。本季度租户对浦西中央商务区市场的租赁需求总体保持低迷。大多数跨国公司继续控制其租金预算,并在考虑是否将其办公地点迁至租金较低的非中央商务区。与之相反,内资企业在浦西这个由跨国公司作为主力租户的市场上表现得愈加活跃。例如,一家国有企业于本季度在港汇中心2座内租赁了约4,200平方米的办公面积。受跨国公司租赁需求继续疲软的影响,浦西市场甲级办公楼平均租金本季度环比微幅下降0.2%,至每平方米每天9.1元。在浦西超甲级办公楼市场,新竣工项目给出的租金折扣以及未来项目的积极预租导致市场竞争加剧,越来越多的业主为促成租赁成交而愿意在租金方面给予更多的谈判空间。受此影响,2013年四季度浦西超甲级办公楼平均租金明显下降,环比降幅达2.3%。

来自内资金融公司的强劲需求推动浦东市场租金继续增长。在浦东中央商务区市场,来自内资金融机构的租赁需求保持强劲。本季度出现一批内资金融服务业公司为其在上海新设办公地点而在浦东中央商务区内寻求可租赁空间。例如,一家总部位于贵州的内资投资公司在上海成立了分公司并在中国金融信息大厦内租赁了6,000平方米的办公面积。来自内资租户的强劲需求以及有限的租赁供给继续推动浦东甲级办公楼市场平均租金进一步上涨,形成与浦西中央商务区办公楼市场截然不同的租金走势,至季度末,浦东中央商务区甲级办公楼平均租金为每平方米每天9.4元,环比上涨2.4%;浦东超甲级办公楼市场平均租金环比上涨2.1%,至每平方米每天11.1元。

六个甲级办公楼项目于四季度竣工交付。在中央商务区,四个总建筑面积共计270,638平方米的甲级办公楼项目于2013年四季度竣工交付。在浦西,企业天地5号 (50,342 平方米)和上海金虹桥国际中心 (110,000 平方米)于本季度竣工交付并投入租赁市场。在浦东中央商务区市场,招商银行上海大厦 (75,000 平方米) 和中国金融信息大厦 (35,296 平方米) 也于本季度相继竣工交付。然而,由于这两个新增项目中大部分面积为业主自用,因此浦东租赁市场上可供租赁的面积仍然非常有限。在非中央商务区办公楼市场,本季度两个位于浦西的甲级办公楼项目竣工交付,分别是位于杨浦区的尚浦领世一期 (55,000平方米)和位于徐汇区的中星城 (28,734平方米)。

我们预计浦东市场租金将持续增长,而浦西市场租金则将保持平稳。展望2014年,跨国公司大幅增加其租金预算的可能性较小,对办公面积的需求也将表现较弱。而内资公司将于明年在浦西市场上表现更加活跃,且其在浦西租赁市场上的积极表现将有助于抵消跨国公司需求平缓对市场的影响。仲量联行商业部中国区董事辛毅表示:“我们预计浦西市场甲级办公楼平均租金在2014年全年将基本保持平稳。在浦东,来自内资金融公司的强劲需求将支撑浦东甲级办公楼平均租金在2014年继续上涨。浦东市场供应紧张的状况有待上海中心在2015年竣工时才能得以缓解。”

销售型办公楼

自用需求推动成交量升至近5个季度最高点。主要受企业买家购买大面积连续办公空间自用的需求支撑,2013年第四季度销售型甲级办公楼成交量升至52,243平方米,为自2012年四季度以来的单季最高成交量。内资金融机构在浦东中央商务区内积极购买销售型甲级办公楼面积。例如,本季度一家内资银行在东方金融广场B座内购买了近4,700平方米的办公面积。四季度,非中央商务区市场内新近开盘的销售型甲级办公楼项目吸引了不少寻求大面积连续办公空间进行自用的非服务行业公司买家。例如,一家制造商企业于本季度在虹桥绿谷广场一期内购买了约21,000平方米的办公面积。强劲的购买需求推升了销售型甲级办公楼的成交价。本季度中央商务区销售型甲级办公楼售价环比上涨1.2%至每平方米72,208元;非中央商务区销售型甲级办公楼售价环比上涨0.7%至每平方米48,977元。中央商务区与非中央商务区销售型甲级办公楼售价的2013年全年增幅与2012年基本持平,分别为6%和2%。

投资

2013年上海房地产投资市场成交额创历史新高。2013年上海房地产投资市场成交总额达567亿元,刷新历史纪录,为2012年成交额的两倍还多,且超越2011年创造的464亿元的全年成交记录。其中,第四季度完成235亿元的成交,其中包括上海办公楼投资市场有史以来最大的一笔成交——东方汇经中心,以约71亿元的价格出售给一国内买家。另一家总部位于东北地区的内资银行于本季度收购了位于中央商务区内的古北财富中心一期作为其上海总部大楼。此外,仲量联行代表业主将上海国际航运服务中心的其中两栋出售给一国内自用卖家。这些交易充分反映了内资自用买家对上海办公物业收购的持续强劲需求。此外,新世界中国通过其沈阳分公司收购了五角场万达的主力百货(面积21,000平方米),成交价为2.8亿元。

2013年国内外买家投资需求强劲。尽管第四季度国内买家市场表现更为活跃,上海市场核心资产同样受到境外投资者的追捧。例如,布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)以46亿元购入瑞安房地产所拥有的上海新天地21.7%的股权,包括六栋资产,涵盖办公楼、零售物业及综合体物业。美国基金公司安祖高顿(Angelo Gordon)以2亿美元的价格收购位于浦东的某服务式公寓,该项目拥有约466套用于出租的公寓。事实上,境外投资者在2013年全年的成交额约占上海投资市场成交总额的48%。而办公楼继续成为上海房地产投资市场上最受追捧的资产类别,占全年成交总额的66%。

旺盛的投资需求将助推2014年上海交易总额继续保持高位。展望2014年,由于境外投资者已经大量募集房地产投资资金,加之国内的银行和保险公司等金融机构将保持稳定的物业购买需求,我们预计市场对一线城市资产的投资需求有望保持强势。仲量联行上海投资部总监李凌表示:“我们看到中国投资市场流动性的稳定增长将助推2014年市场成交总量保持高位。而上海市场上两个不同类型投资者的投资行为预计将出现分化。受到租金增幅放缓的预期以及美国货币政策变化而带来的离岸利率上升的影响,境外投资者在收购物业时将相对更为谨慎;而境内自用买家预计明年将继续保持强劲的投资需求且愿意为核心区域资产支付高额价格。2013年第四季度发生的几宗成交已开始反映出这一趋势。如果2014年境外投资者的借款成本确有提高,我们预计其在购买物业时将对收益率提出更高的要求;反之,由于稳定的购买需求加之国内贷款利率很难继续攀升,我们预计境内自用买家对收益率的要求将基本维持不变。

2014年物流仓储地产将成为关注焦点。尽管本季度物流仓储地产没有大宗成交,但我们预计接下来市场对该资产类别的投资需求将会相当强劲。普洛斯(GLP)设立一支30亿美元的基金用于投资中国物流地产。普洛斯表示,该基金将用于支持180万平方米的仓储面积。此外,阿里巴巴向海尔投资3.61亿美元,旨在扩张海尔在中国内地市场的仓储面积存量和配送网络。这些基金募集反映出市场未来对物流地产的积极投资预期。
 
零售物业

本季度有三个零售项目开业。两个核心商圈项目和一个非核心商圈项目于本季度开业。静安区1788国际中心开店率约为70%,项目地下一层的美食街于2013年5月已经试营业,其它楼层在2013年10月相继正式开业,租户包括快餐品牌Caliburger、鹭鹭小馆和香港四季港茶餐厅等。作为九龙仓大上海时代广场的主力租户,连卡佛于2013年10月回归上海市场。在非核心商圈,位于四川北路的海泰中信广场开业率约50%,主力店包括优衣库和日本运动用品店Sports Depo等。

本季度强劲的租赁需求来自于服饰和餐饮业态。在服饰品牌中,新店主要集中在iapm和静安嘉里中心等几个新开业的中高端购物中心,例如意大利品牌MaxMara旗下Max & Co在静安嘉里中心开出260平方米的概念店。在中档市场,日本服饰集合店Retro Gallery在日月光中心开出500平方米新店。本季度,餐饮品牌继续在上海积极扩店,王品集团旗下两家日料餐厅分别在华润时代广场和美罗城开业。

基于稳定的扩张需求和低空置率,租金继续保持增长。在核心商圈,购物中心首层租金环比小幅上涨1.2%,达到每平方米每天50.5元;在非核心商圈,该指标小幅上扬1.9%,至每平方米每天19.9元。本季度核心商圈的市场空置率基本持平,保持在6.9%;由于中信泰富申虹广场美食街的开业,非核心商圈的平均空置率下降至5.7%。

一些新开业的项目将面临更严峻的考验。随着消费者品牌意识增强且很容易在网上购买价格相对更低的同类服饰,电子商务潮将有可能会导致更多的百货歇业。对于中档零售品牌而言,零售商扩张选址时越发谨慎和理性。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜先生表示:“面对激烈的竞争,许多新开业的购物中心业主将不得不给予零售商更优惠的条款和激励政策以此来吸引品牌入驻。租金增长将会维持在空置率低的成熟物业,但新开业项目的租金增幅将比之前有所放缓。”

住宅

政府政策进一步收紧,导致市场交易活动减弱。11月初上海出台新一轮紧缩政策,包括更为严格的非本市户籍家庭购买资格以及更高的二套房贷首付比例。受季节因素和新政的双重影响,住宅市场交易量在年底出现下跌。然而,由于10月成交量强劲,2013年第四季度上海商品住宅成交量环比依然增长19% 。2013年全年成交量达到1,290万平方米,较2012年增长36%。

部分项目降价促销,高端住宅价格环比增幅放缓至 0.3%。2013年第四季度没有高端住宅项目入市或加推,致使2013年全年累计新推量仅为771套,同比下降35%。这也是自2008年达到顶峰之后的连续第五年下跌。由于在今年前三季度销售量低于预期,部分开发商在年底开始打折促销。这也致使高端住宅价格在2013年第四季度环比仅上涨0.3%,增长率较上季度放缓2.4个百分点。

需求放缓,服务式公寓租金环比下跌1.4%。在租赁市场,受季节因素和跨国企业控制成本影响,租赁需求在2013年第四季度依旧疲软。仲量联行华东区研究部总监周志锋表示:“随着经济增长放缓,大部分跨国企业为缩减成本依旧不愿派遣新的外籍员工,部分甚至开始减少现有外籍员工住房补贴。”由于需求疲软,本季度新竣工的项目将市场空置率推高3.3个百分点至17.9%,而业主为吸引租户开始促销,服务式公寓平均租金因而环比下降1.4%。

新政有望取得冷却市场的预期效果。新的紧缩政策将有助于削弱住宅市场购房者购买热情,预计住宅成交量在2014年将出现下滑。尽管我们预计2014年全年价格涨幅将非常有限,但价格上涨的趋势将不会改变。在租赁市场,2014年租赁需求将依旧疲软,未来的新增供应将进一步拉高空置率,增大服务式公寓租金下跌压力。

工业地产

物流

物流市场空置率因需求回暖有所下降。由于季节性市场好转,加之中国经济自2013年三季度以来逐渐改善,本季度非保税仓储市场需求有所反弹。其中上海西区需求最为强劲,安博和维龙分别在青浦和嘉定建成58,000及100,000平方米的非保税仓库,两个项目在竣工之际就已达到满租。因此,上海非保税仓储市场整体空置率由9.9%下降至9.2%,平均租金环比上涨1.0%。而强劲需求也带动昆山租金环比上涨1.1%。相比之下,嘉兴由于地理位置及需求方面的差距,租金与上季度持平。

保税仓储市场持续乐观。 得益于对上海自贸区的持续乐观,保税市场需求保持强劲。制造商和第三方物流公司在市场上较为活跃,二者目前在东南部临港板块有若干交易正在进行商谈。自贸区业主的乐观心态推动保税市场租金环比继续上涨1.1%。租金的增长主要来自临港地区的项目,表明当地未来增长的巨大潜力。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:“我们对上海保税市场持谨慎乐观态度,其前景取决于自贸区是否能够显著提升上海在国际贸易市场的地位。2013年上海自贸区的宣布引发广泛关注,但若要使近期保税市场的回暖态势得以延续,政府需要在未来几年实施更为具体的政策。”

非保税租金未来增长将趋于平缓。中国经济的放缓很大程度上压制了2013年租金的增长,全年租金累计涨幅仅为4.1%。预计2014年租金将保持相同的增长态势。由于中国经济的结构性放缓,加之昆山等卫星城市正凭借自身优势由备选向首选转型,我们对上海未来非保税仓储市场租金增长的预期有所降低。

产业园区

中央商务区租户的扩张为产业园区带来稳定需求。尽管季节因素使得12月市场租赁活动小幅放缓,第四季度上海产业园区市场整体保持平稳。由于一些租约正在进行商谈,租赁活动有望在2014年第一季度有所增加。新型材料、汽车及汽车零部件企业在张江和漕河泾等主要产业园区聚集地尤为活跃。例如:塑料制造跨国企业博禄从浦西恒隆广场迁至张江,并扩租至6,500平方米。

展望未来,大型跨国企业从中央商务区的甲级或超甲级办公楼迁出将会是需求的重要来源。目前位于市中心昂贵办公楼的制药或物流企业将会逐步考虑搬迁至产业园区,从而扩大办公面积并节约成本。恰逢2014年大量新增供应入市,这一趋势将促使更多租户利用新项目的租金议价空间进行搬迁。同时,为入驻上海自贸区,外高桥地区来自跨国银行及金融机构的需求将保持强劲。尽管对自贸区内办公面积的需求并不是特别巨大,外高桥地区办公面积的稀缺将保证明年租金继续增长。

制造业

制造类企业需求正在增强。来自制造业板块的需求表明2013年四季度市场有所改善。受经济不确定性影响,今年上半年许多企业暂缓设立新的制造业设施。由于下半年国内经济情况趋于稳定,许多制造商开始着手扩张以支持日益增长的国内市场需求。尽管如此,由于制造商们对在华乃至全球商业计划的审核更为严格,其选址过程变得更为谨慎。江苏仍然是企业重要的投资目的地,而浙江在过去的一个季度也重获关注。例如:默克宣布在南通经济技术开发区建立新的制药厂房,用于生产默克雪兰诺旗下医药产品。除医药企业租户外,食品、汽车零部件以及自动化等产业在本季度均表现出在长三角地区设立新厂房的强势需求。我们相信2014年的市场将更为活跃。