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广州:甲级写字楼市场渐趋活跃,电商冲击下零售商扩张放缓

2013年广州房地产市场年度回顾


纵观2013年,由于国内经济复苏呈稳定趋势,国内企业持续活跃,广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“受到上半年经济不明朗因素以及外资企业扩张速度放缓的影响,2013年写字楼净吸纳量较前三年有微降。不过,国内经济改革提上议程以及企业信心提振将持续支持整体需求。”2013年,受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响,实体店销售面临挑战,由于新开业商场空置面积较多,全年整体优质商铺的空置率有所上升。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大,但全年整体租金仍录得上升,资本值也录得增长,本年度租金及资本值与2012年相比增速皆有放缓。值得一提的是,零售物业交易年度总成交金额创下广州零售物业市场历史之最。零售物业市场受到电商冲击,但工业物业市场却从中获益,电商业务迅猛发展的同时,对仓储的需求也日益增加,市场回暖带动租金回升。预计电商今年仍将在优质仓库继续布局,对仓库需求构成较强的支撑。政府连续出台楼市调控措施,加上紧缩性货币政策和信贷环境,导致短期市场流动性降低,房贷利率上升,将整体住宅交易量逐渐压低。尽管如此,全年豪宅市场销售总量仍然与2012年基本持平,反映市场信心坚挺。

甲级写字楼市场

市场氛围好转,第四季度净吸纳量占2013年全年一半。2013年第四季度,受到国内经济稳定及企业信心提振影响,市场需求较上季度有所好转。第四季度落成的富力地产分散物权项目富力盈凯广场及富力盈通大厦,其较高的进驻率使本季度净吸纳量略有回升,达到全年最高水平的18万平方米,约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半,带动空置率下降至12.8%,环比下降0.3个百分点。

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽分析指:“本年度,金融类别及专业服务业企业表现活跃。此外,由于珠江新城的商业配套日趋完善,受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。众多知名企业陆续进驻,珠江新城形成企业集群效应。”

2013年租金止跌回升,资本值增速加快。与去年相比,由于本年度新落成的大厦60%为分散物权项目,对现有业主租金压力不大,与2012年度相比,2013年度广州甲级写字楼全市平均租金止跌回升,全年平均录得154元每月每平方米,同比增长1.7%。此外,本年度甲级写字楼平均资本值达36,100元每平方米,同比增长8.8%,增速较去年同期加快,反映了投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求。

可售优质写字楼项目供不应求,投资市场活跃。甲级写字楼买卖市场气氛活跃,售价见涨。其中,为满足企业发展需要与总部自用需求,现金流充足的企业买家纷纷购买优质写字楼项目。本年度写字楼投资呈以下三个特点:一,由于供应有限,一万平方米以上大宗交易下滑,以全层交易为主;二,买家主要为国内企业,除自用需求外,投资需求增加;三,优质甲级写字楼单价上升,江景、超高层写字楼的一手售价不断攀升,而且成交活跃。主要由于该类供应供不应求导致。预计2014年至2017年间,将有环球都会广场、天盈广场、珠控国际中心、富力盈耀大厦等分散物权项目入市。

2014年市场展望:市场有望供求平衡,业主叫价能力增强。

曾丽预期2014年甲级写字楼市场上升势头明显,将走出过去几年由于需求下滑和供应剧增导致的局面,有望达至供求平衡。

预计2014年全年将有24万平方米新增供应竣工,新增供应以单一业权项目为主,全部集中在珠江新城。2014年供应约为2013年的一半,是自2009年以来最少供应的一年,且新增供应的预租率较高,已超过50%。

需求方面,由于国内经济前景趋稳定,部分企业重启去年冻结的扩张计划。再加上,由于部分新落成写字楼相对于区域内其它高端写字楼的租金具有竞争力,,预计会持续吸引有搬迁或升级需求但预算有限的本地和部分外资租户。预计稳定的新增写字楼需求将带动空置率下降。

曾丽表示,考虑到全市整体空置率将继续保持下降,而明年新增供应预租率较高,对现有大厦业主的压力大为减弱,位于天河区、越秀区空置率较低的写字楼业主的租金叫价能力将增强,而优质写字楼项目将持续支撑珠江新城写字楼的租金上涨。因此,预期明年整体租金保持上升。

投资市场方面,政府对国有企业办公用房出台的相关限制政策预料或会影响部分国有企业购买大面积写字楼的需求和审批时间会延长,但民营企业的购买需求未受太大影响,预期持续活跃。由于未来一手优质项目可售面积有限及买家对升值前景看好,预计市场氛围将持续活跃。另一方面, 2014年上市的项目大部分为高端项目,地理位置优越,预计单价持续高企,客户认购活跃。同时,由于一手市场中小户型稀缺,门槛的增加将刺激个人投资者和中小企业购买需求回流二手物业。预期明年整体资本值上升前景看好。

零售地产市场

电商冲击下国内外零售商扩张速度放缓,租金升幅放缓。2013年,受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响,实体店销售面临挑战,时尚类及一般零售商对扩张普遍保持谨慎。其中,受中档品牌及大型零售商在新落成项目中的净吸纳量推动,全年净吸纳量共约25万平方米,较2012年下降2万平方米。截至2013年末,全市总存量约203万平方米,全年新竣工项目达29万平方米,新开业商场位于珠江新城、上下九及江南西等区域。有鉴于零售商扩张需求减弱,新落成的商场需要更长时间招商。由于新开业商场空置面积相对较高,全年整体优质商铺的空置率有所上升,约为4.3%,与2012年相比上升1.2个百分点。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大,第四季度租金环比增幅仅为0.2%。2013年优质商铺全年整体租金录得395元每月每平方米,同比上升4.1%,与2012年相比增速放缓3.2个百分点。

大宗零售物业交易活跃成市场亮点,成交金额创历史之最。2013年广州大宗零售物业交易比较活跃,年度总成交金额约为48亿元人民币,为广州零售物业市场历史之最。交易包括位于荔湾区的西城都荟(26亿元人民币,87,000平方米,折合29,600元每平方米)以及位于白云区的白云绿地中心二期商场(22亿元人民币,86,000平方米,折合25,500元每平方米)。其中,白云绿地中心二期商场预计将于2015年建成,买方为知名的购物中心开发商凯德商用(CapitaMalls Asia)。

商场转型探索“体验式”经营模式,吸引消费者眼球。本年度,电子商务的蓬勃发展对实体零售的影响日益显现。在此大环境下,商场业主积极地探索“体验式”经营模式,调整项目定位迎合消费群需求,引入更多娱乐、餐饮及文化艺术元素。如正佳广场打造环球美食广场,丽柏广场升级VIP贵宾室提升客户体验,太阳新天地引入时尚概念店定位“年轻化”等。此外,百货中心也通过转型奥特莱斯,开展线上线下互动营销及优化调整品牌等方式吸引更多消费者的眼球。

2014年市场展望:零售商布点速度放缓及供应洪峰令市场面临挑战。

展望2014年,仲量联行广州零售地产部副董事孙燕玫表示:“零售商扩张需求将持续下滑。虽然国内经济改革提上议程,消费者购买力的增强将支持消费市场,然而,受电商发展影响,城市布点已接近饱和的零售商将会侧重单店盈利和线上线下业务整合,未来对于开设新店铺将保持谨慎。”

2014年新增供应量为54万平方米,为历年之最。新增供应的地域分布将呈现分散化,大部分项目定位针对大众市场。三个位于番禺的商场预计将于2014年落成,届时番禺零售市场的硬件配套及氛围将更成熟。

由于2014年将要开业的大部分项目预计出租率较高,因此2014年供应洪峰将不会对空置率造成太大压力,预计年末空置率微升至7-9%,新兴商圈如珠江新城等新落成商场由于招商进度较慢,空置率预计高于其它成熟商圈。

受供应洪峰及零售商扩张放缓影响,2014年的租金升幅将继续放缓,预计增长约3-5%。由于天河北商圈明年有新项目落成,整体商圈竞争加剧,预期个别业主为了进行品牌调整,愿意为吸引新的国际知名品牌进驻提供更灵活的租金,但同时适当上调对中档零售商的租金。其它定位中档的成熟商圈如北京路等进驻率相对饱和的优质商场租金预计将继续上升。由于零售商扩张步伐放缓,供应洪峰对大众定位的新开业的商场租金定价策略造成压力。

投资市场方面,由于看好零售市场中长期前景,国内外发展商及投资者将继续寻找合适投资机会,购买零售商场项目。由于成熟商圈可投资项目较少,预计位于新兴商圈、交通便利、消费群密集的零售项目将受到青睐。虽然零售物业租金增幅或将放缓,但机构性投资者关注长期稳定的投资回报,比起写字楼和住宅,零售物业在这方面仍具有优势,将继续会受到投资者的普遍青睐。

工业物业市场

产业园

市场回暖,产业园租金升幅较大。仲量联行广州工业地产部总监张宁指出:“2013年,产业园空置率继续维持较低水平,但由于受办公楼市场回暖的带动以及部分公司为了节约成本搬迁至产业园的带动,产业园租金出现回暖。”2013年全年产业园租金同比升幅增加至9.0%,比2012年增速上升3.2个百分点,达64.7元每月每平方米。本年度引人注目的成交包括:UC Web在广电科技园2期租赁16,000平方米和中铁集团在招商金山谷租赁6,500平方米。

物流园

非保税仓库空置率再升,租金增长受压但仍保持一定增速。张宁表示:“2013年,电子商务蓬勃发展,本年度主要需求均来自于电商平台,如易迅网,苏宁和亚马逊。”2013年仓库新增供应均为非保税仓库,总新增供应约达34万平方米,至2013年非保税仓库总存量达169万平方米。第四季度新竣工的三个项目中,富力机场两个非保税仓库租赁理想;然而个别新竣工项目刚开始招租,使非保税仓库整体空置率提升至7.4%。虽然大量新增供应使租金增长受压,然而在电商旺盛需求带动下,2013年平均租金同比增加4.6%,增速仍比2012年提升1.5个百分点,达31元每月每平方米,环比增速为0.9%。

保税园区租赁平淡,租金与去年持平。2013年广州进出口贸易形势并没有明显好转,2013年1至11月出口环比增长12.4%,相比2012年同期出口增速的9.0%略有提升。受较为平淡的出口制约,保税园区租赁情况不乐观,空置率与2012年持平,为25.2%。由于保税区租赁活动较为平淡,导致租金升幅乏力,市场缺乏成交也使租金维持稳定,至2013年末达29.2元每月每平方米,与2012年末持平。

2014年市场展望:下半年大量新增供应预料将推高空置率。

电商迅猛发展助推非保税仓库需求。2014年国内经济预计将维持稳定增长,社会零售消费增速有望提高。此外,电商业务迅猛增长,物流速度成为电商平台之间的竞争关键,依托电商平台成长起来的一批中小卖家成长起来,仓储需求旺盛。随着电商平台继续高速增长以及各个平台对于提升物流速度的需求,预计电商仍将在优质仓库继续布局,这将对仓库需求构成较强的支撑。由于广州作为华南区域配送中心具有非常大的优势,许多电商纷纷选择广州作为其华南区总部,从而推动未来市场需求上升。

预计2014年将约有50万新增供应竣工,主要为非保税仓库,由于这些项目仍未开工,预期竣工时间多为下半年,届时将有大量新供应同时进入市场。市场对非保税仓库需求虽较为旺盛,然而下半年供应较大,预料将推升非保税仓库空置率。

尽管如此,在需求预期正面增长的情况下,非保税仓库过去两年租金增幅与需求增长不匹配,业主对于租金期望较高,随着很多大租户进入续约阶段,张宁预测,平均租金增幅将较过去两年进一步提升。

豪宅市场

政府出台多项楼市调控措施,四季度市场表现疲弱。2013年是调控年,从第一季度国五条引发恐慌性购买,到第四季度穗六条引发市场观望情绪,2013年的需求主要受政策引导。房地产整体市道改善,楼价回升速度较快,导致政府连续出台楼市调控措施,通过压制住宅市场需求,以达到控制楼价的目的。同期,紧缩性货币政策和信贷环境,导致市场流动性降低,房贷利率上升,将整体住宅交易量逐渐压低,2013年1-11月全市新建商品住宅网上签约面积1,002.7 万平方米,同比仅增长5.3%。2013年11月出台的穗六条,提高对本地居民二套房购买以及对外地购房者的门槛,此举不仅打击了投资需求,还抑制了改善型自住需求。同时,政府对预售证发放核准、新盘价格的调控从严,令第四季度豪宅销售量和二手市场售价表现疲软。豪宅销售量环比继续下滑1.4%至283套,二手市场售价增幅放缓,环比仅上涨0.9%至36,475元每平方米。

尽管如此,全年豪宅市场一手销售总量仍然与2012年基本持平,达1,700套。对此,仲量联行华南区研究部高级经理曾丽分析指:“这反映了市场信心坚挺,买家预期楼价上升趋势不变,刺激了合资格购买者的入市信心。因为预期针对住宅的楼市调控政策还将在一定时期内存在,造成购房成本的上升。再加上第一季度成交量的提升缓解大部分开发商现金流,也进一步提振了开发商情绪,令他们对物业进行提价。一手楼价持续攀升的情况下,导致部分改善型需求转向二手市场的大户型房型。”

限购促潜在买家转投租赁市场,租房需求提升。曾丽表示:“2013年由于受全球经济不稳定性的持续影响, 部分跨国企业和使馆继续缩减外籍雇员的数量,并逐步收紧了员工的住房津贴,使整体租赁市场受到了一定的影响。另一方面,四季度始,更多潜在购买高端住宅的外地买家因住房调控政策限购,转投租赁市场,由此提升高端房产的租房需求。这些外地买家增加的租赁需求部分抵消了外籍租户疲弱的新增租赁需求。”外地租客表现较为活跃,天河北及珠江新城成为外地租客的租赁热点,由其他片区搬入这两个片区的租户继续增加,在一定程度上降低了越秀较为疲弱的租赁表现对整体租赁市场的影响。因此,本年度豪宅平均租金涨幅录得6.0%,比上一年的4.2%上升1个百分点。

2014年市场展望:豪宅销售压力上升,整体明年售价预期持平。

展望2014年,在土地市场持续火热、地王频出的背景下,迫于成本压力,预计开发商将提高住宅定位,推升高端住宅供应。预计2014年豪宅市场竣工量近4,000套,高于过去两年。并且,截至2013年末,存货近40%,销售压力仍存在。

预计广州地产调控政策不会放松,同时政府将尝试长效调控机制,这将对投资型需求和改善型需求均构成压力。随着调控机制加码,市场情绪趋于谨慎,很多潜在买家将推迟购房决定。曾丽预计买家观望情绪持续,将观望一、二手市场在存货压力下对于售价的影响,双方博弈将影响明年销售量,预期豪宅销售量将下滑。如果出现较大库存且成交量持续缩小,预计开发商将推出一定优惠措施。而在二手房市场,预期部分通过置换旧有物业来改善住房需求的业主,议价空间加大。此外,预期房价升幅放缓将导致更多投资性物业出售。整体2014年售价预期稳定持平。

租赁市场方面,由于现阶段中国经济发展仍具有不确定性,外资企业对新增雇员持谨慎态度,企业对于成本的控制也将限制员工住房补贴。另一方面,购买需求下滑,也将导致出租盘源增加,特别是大户型项目预期增多,预期整体租金增幅将放缓。

房地产投资市场

投资者乐观,市场交投活跃。2013年,投资者对广州房地产投资持乐观态度,整体市场交投活跃,全年土地出让收入同比增长约85%。数据显示,2013年1-11月广州新建商品住宅价格同比上涨约20%,可见住宅市场热度不减,持续攀升的地价、良好的销售状况和稳定的需求拉动楼价走高。商业物业市场方面,广州商业物业投资亦受到投资者追捧,本年度成交的大型商业物业包括西城都荟和白云绿地中心商业部分,买家均为境外投资者。广州写字楼投资市场升温,多种因素推动写字楼销售单价上升,包括珠江新城配套日渐成熟、土地价格上涨、可售项目供应减少等。

2014年市场展望:投资活动仍将活跃。

仲量联行广州资本市场部总监刘裕通预期,2014年土地市场仍将受发展商追捧。受到需求拉动,住宅价格将平稳增长;而商业物业受政策影响较小,预料投资活动仍将活跃,买家类型将以机构性投资者为主。

市场前景

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽总结:“2013年的关键词可以归纳为电子商务年,其持续活跃发展冲击了零售商业地产市场的零售商扩张实体店网络需求和租金升幅,但同时其强劲的配送需求又正面支撑了非保税仓库。预期未来一年,这个影响因素将持续,我们预期新开业商场和即将竣工的商场招租难度将加大。同时,面对商业地产供应增多,定位相似,产品同质化竞争加大的情况下,业主需要对差异化租户组合引起重视,务求为消费者带来更多元化的消费体验。另一方面,甲级写字楼市场呈现不同的景象,2014年甲级写字楼市场复苏势头显现,将走出过去几年由于需求下滑和供应剧增导致的局面,有望达至供求平衡。在其他一线城市,例如北京和上海,写字楼需求仍然疲软的情况下,广州在第四季度无论净吸纳量和租金都出现稳定复苏的态势。主要是因为广州写字楼市场近年主要受国内企业需要带动,他们对国内经济稳定增长的前景乐观,对市场表现信心,部分企业重启了扩充计划,我们预期该趋势将持续。但是,宏观经济还面临调整市场流动性导致部门企业投资延后,以及经济结构调整,即减少投资对经济增速的拉动等带来的不稳定因素,将为需求的全面复苏带来一定影响。但是,市场面临2014年新增供应量减少的有利机会,加大了整体租金的上升空间。”

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。