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沈阳

沈阳甲级办公楼租金持续上扬;高端住宅成交均价增幅放缓

仲量联行发布2013年第三季度沈阳房地产市场报告


​仲量联行今天发布2013年第三季度沈阳房地产市场报告,报告显示优质办公楼物业租金稳定上扬,高端住宅交易放量。

“随着沈阳优质办公楼市场的不断扩容,市场格局正在发生改变。” 仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示,“沈阳办公楼市场需求仍然保持稳定的增长态势。本季度随着新项目入市,甲级办公楼平均空置率小幅提高,但市场平均租金仍然保持稳定的上扬态势。预计随着市场供应的放量,沈阳优质办公楼整体空置率和租金将面临供应层面的压力。”

• 办公楼–市场对优质办公楼的需求增加,新增项目入市缓解市场供应不足。

• 零售物业–新项目入市推动了非核心区域商业环境的发展。

• 住宅–高端住宅成交均价小幅上扬,市场需求仍以刚需及改善型需求为主。

办公楼

市场对优质办公楼的需求增加,新增项目入市缓解市场供应不足。本季度,沈阳优质办公楼市场需求活跃,随着新项目的入市,有力地缓解了目前市场甲级办公楼供应不足的现象。其中,优质办公楼吸纳量录得37,441平方米,空置率提高至12.8%。其中甲级办公楼本季度吸纳量录得28,548平方米,平均空置率上升至7.3%。能源、金融类企业在本季度均有选址需求。中石化在瑞安中汇广场签约5000平米的办公面积;永泰投资在龙之梦办公楼亦有3000平米的成交。本季度,整体市场租金水平保持稳定上扬态势,录得人民币80元每平方米每月,环比上涨2.11%。其中甲级办公楼平均租金环比上涨2.1%,录得人民币120元每平方米每月。

金廊沿线优质办公楼在预售期已受关注。本季度,位于金廊北段的瑞安中汇广场B座交付,为甲级办公楼市场带来了43,259平方米新增供应。该项目凭借良好的区位优势及自身品质,自上季度开始进行预租以来,已成功的签约整体面积的20%。由于市场上核心商务区的优质办公楼空置面积有限,非核心商务区办公楼凭借良好的交通条件,在预租期便已受到较多的市场关注。

未来一年市场新增供应增加,租金将承压。未来12个月,沈阳优质办公楼市场将迎来新增供应的进一步释放。随着位于金廊沿线的一批优质办公楼项目陆续竣工,将为市场及开发商同时带来较大压力。本季度,众多优质项目开始预租或预售,如茂业中心、恒隆广场等。仲量联行预测,新增供应的增加将推高优质办公楼市场整体空置率,于此同时,市场租金也将面临较大的供应面压力,增幅收窄。

零售物业

2013年上半年,沈阳零售消费继续保持强劲增长态势。根据沈阳统计局统计,沈阳社会消费品零售总额达1499.5亿元人民币,同比上涨13%。

新项目入市推动了非核心区域商业环境的发展。本季度,位于浑南新区的万达广场进入市场,该项目是继兴隆大奥莱之后,浑南综合体项目的又一补充,为市场带来15万平方米新增供应,同时,这也是万达集团在沈阳的第四个综合体项目。与此同时,位于铁西的兴隆大都汇项目亦在本季度进入市场,该项目体量也为15万平方米,是兴隆集团在沈阳的第五个项目,铁西区的第二个项目。由于万达集团及兴隆集团在沈阳具有较好的品牌效应,在沈阳消费人群中具有良好的口碑,开业时的签约率分别达到100%及90%以上。

市场空置率和租金保持稳定。随着本季度新的综合体项目开业,吸纳量录得23万平方米,市场空置率达到19.2%,较上季度上涨0.2个百分点。市场整体租金与上个季度持平,优质购物中心首层租金录得3,125元每平方米每年。

未来12个月,较大的供应压力仍将会持续。运营商将积极进行项目改造或者品牌、定位调整以增强项目自身竞争力。仲量联行预测,沈阳零售地产市场整体租金仍会继续小幅震荡下降,市场空置率仍将下降或者持平。

住宅

住宅成交量继续上升,市场需求以刚需及改善型需求为主。第三季度是传统意义上金九银十的开端,从整体市场来看,沈阳商品住宅的成交量较上个季度继续上升,以中小户型产品为主的刚性需求及改善型需求依旧为市场需求主体。本季度整体住宅市场成交量达到48,852套,成交均价达到6276元/平方米,较上个季度上涨0.7%。

高端住宅成交均价小幅上扬。本季度,沈阳高端住宅市场没有新项目入市,而原有项目在积极推盘,共为市场带来了11,085套新增供应。其中,位于皇姑区的中海寰宇天下推出四期产品,面积区间为94-135平方米。而位于铁西区的华润置地广场也在本季度推出二期高层及超高层产品,面积区间为67-152平方米,主要针对于刚性需求及改善型需求购房者。本季度沈阳高端住宅的成交量较上个季度提高10.2%至8,038套。新推出的单元均价均高于原有单元均价。同时开发商也针对于全款和贷款的付款方式分别给予不同的折扣,加强营销手段及改变产品类型以达到资金快速回流的作用,致使本季度沈阳高端住宅市场平均成交价格较上季度小幅上涨1.0%,至9,726元/平方米。

政策收紧将持续影响住宅市场。对于住宅市场的调控政策仍将继续,抑制投资需求仍然是宏观调控的重点。预计,随着一系列国家楼市宏观调控的影响,住宅市场将面临较大的政策压力,成交量放慢,成交均价增长放缓。