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仲量联行:金融企业在蓉积极扩张,主导成都甲级写字楼市场需求

2013年第三季度成都房地产市场回顾


2013年第三季度,来自金融类企业的新设立或升级需求表现显著,推动成都甲级写字楼净吸纳量保持高位,然而高企的甲级写字楼平均空置率使部分业主仍然面临较大的压力。零售物业市场方面,本季度有两个优质项目落成开业,中端餐饮连锁品牌继续保持强劲扩张势头。受商品住宅传统销售淡季影响,2013年第三季度销售量环比微降,但仍达到近年的季度平均水平,稳定的高位成交量带动高端住宅均价持续上涨。

甲级写字楼市场

受强劲的新设立及升级需求推动,2013年第三季度,成都甲级写字楼净吸纳量达到71,382平方米。相比于上个季度,本季度的新增供应较少,导致净吸纳量环比下降24.8%。受国家金融机构的鼓励政策影响,本季度内资金融企业新设立或升级需求旺盛,成为甲级写字楼市场主要需求来源。位于红照壁区域的航天科技大厦本季度见证了多个金融企业入驻,包括安信普华(租赁面积约2,200平方米)等首次进入成都的企业。强劲的租赁需求推动全市甲级写字楼平均空置率下行至37.5%,环比下降约1个百分点,同比下降约5个百分点。9月底,时代1号建成入市,成为本季度唯一落成的甲级写字楼物业;该项目由九龙仓集团开发,与时代8号(2012年二季度入市)共同构成双子塔写字楼。

虽近期租赁市场需求比较旺盛,但在高空置率的市场环境下,部分业主仍然面临较大的压力。部分面临与第一批租户租约到期的写字楼,由于目前租金水平远高于其落成之初,出现了租户外迁的现象。受此影响,有部分业主愿意下调有效租金以保持大厦的出租率。截至2013年第三季度末,成都甲级写字楼平均有效租金跌至105.4元每平方米每月,同比下降9.8%,环比下降2.6%。

展望未来,成都将迎来多个甲级写字楼落成入市,我们预计在竞争越来越激烈的情况下,租户的议价能力会进一步提高。然而,近期积极扩张的内资金融机构仍然是未来市场的主要需求来源。红照壁至东大街区域以其成熟的商务氛围、商业聚集效应和便利的交通将有望获得更多金融企业的青睐。此外,大量外资企业在成都处于快速发展阶段,我们相信未来它们会在甲级写字楼市场有更为活跃的表现。

零售地产市场

2013年第三季度中端餐饮连锁品牌继续保持强劲的扩张势头。2013年第三季度成都零售租赁市场持续活跃,各类品牌拓点积极。其中以中端餐饮连锁品牌的扩张势头尤为强劲。从咖啡连锁品牌来看,太平洋咖啡和咖世家(Costa Coffee)分别有3家和1家新店开业。而甜品连锁品牌对优质零售物业的需求同样旺盛,满记甜品、许留山及鲜芋仙等品牌均积极进驻优质地段的零售项目以增加其市场占有率。此外,在新世纪环球购物中心开业的乐天百货也为成都带来一些韩国餐饮连锁品牌,如多乐之日(Tous Les Jours)和豪丽斯咖啡(Hollys Coffee)等。

成都339欢乐颂及凯德广场-金牛2期落成开业。本季度共有成都339欢乐颂和凯德广场-金牛2期两个优质零售项目落成开业,总体量约18万平方米。受益于优质的地段及开发商较强的招商能力,两项目均吸引到众多知名国内外品牌入驻,如H&M、优衣库、莎莎和大食代等。此外,独特的公共空间规划也在一定程度上增加了两项目的购物体验性。成都339欢乐颂将四川电视塔与商业有效结合,而凯德广场金牛2期面积达1.3万平方米的屋顶花园也为购物者提供了休闲娱乐的空间。

多个优质零售项目即将入市;购物中心将进一步增加餐饮娱乐业态以实现差异化。未来12个月,成都还将有国际金融中心、成都远洋太古里、凯德广场-天府及世豪广场等多个优质零售项目入市。其中位于市中心的国际金融中心及远洋太古里将凭借其优质地段和强劲品牌组合重新定义核心商圈。就全市来看,短期内项目集中入市将进一步加剧市场竞争 。非核心商圈、尤其是南部新区等新兴商圈的购物中心项目将着重引进更多特色餐饮娱乐品牌以实现差异化。

高端住宅市场

虽然受七、八月商品住宅传统销售淡季影响,但销售量仍然达到近年的季度平均水平。第三季度成都高端住宅市场共成交2,210套,同比下降0.4%,环比下降24.4%。分区域来看,成交量占比最大的仍然是南部新区,其次是东大街区域。本季度,全市共有7个高端住宅项目取得新预售证。其中,有5个位于东大街区域,占新增套数总量的80%左右。在第三季度,信和御龙山首次开盘,定位为中端改善型项目。此外,环球汇项目的天誉南庭也正式开售。

稳定的改善及自住需求使高端住宅市场平均资本值自2013年以来持续上涨。截至2013年第三季度,全市高端住宅平均资本值达到12,700元每平方米,同比上涨6.5%,环比上涨1.2%。受益于良好市场气氛,部分项目优惠力度有所减小,带动整体价格上涨。东大街区域内的锦江国际新城大部分项目保持良好的销售态势,促进均价稳步提升。其中,环球汇天誉项目均价涨幅较为明显。而位于南部新区的中高端改善型项目中建桐梓林一号和中海城南华府销量也持续走好,价格涨幅较大。受这些项目推动,东大街片区和南部新区项目整体均价涨幅明显。而市中心片区和桐梓林片区由于可售项目较少,均价相对稳定。

展望未来,市场力量将仍然主导产品开发及供应。受国家对住宅市场投资的政策限制,改善及自住需求仍然是未来吸纳高端住宅的主要来源。因此,总价较高的大户型住宅单元去化速度会比小户型慢。为配合市场主流需求,我们相信开发商将会加快推出项目内的小户型单元。此外,新项目入市将会进一步提升市场的整体质量,并带动平均价格上涨。在中国西部经济快速增长的大环境下,我们相信高端住宅需求将会稳步上升,未来市场供需也会相对平衡。