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新闻

天津

天津房地产市场保持健康运行

仲量联行2013年第三季度天津房地产市场回顾


• 写字楼–市场成交活跃,净吸纳量稳步上升。

• 物流 -  工业物流市场充满机会。

• 零售地产–南京路、滨江道的百货商场陆续调整租户组合。

• 高端住宅–市场需求持续活跃,政府发布新政加强市场调控。

写字楼市场–乙级写字楼持续成为市场需求主力

2013年第三季度写字楼租赁需求仍然保持活跃,截至目前,市场净吸纳量达近47,000 平方米,已超过2012年全年水平。本季度乙级写字楼是市场租赁需求的主要动力,占据市场成交的64%。而作为仅有的能提供充足空置面积的甲级写字楼,环球金融中心继续贡献了本季度主要的甲级写字楼租赁面积。

内资租户依然是激励租赁需求的主要来源,其租赁面积约占市场总成交的92%。金融类和专业服务类公司仍表现活跃,合计贡献了总成交面积的65%。仲量联行天津商业地产部总监吕蔚然表示,“在过去的几个季度,金融业和专业服务类租户一直是写字楼租赁市场的主导力量,预计未来也将持续拉动甲级和乙级写字楼市场需求。从业主角度来讲,该类客户相对较高的承付能力和强劲的租赁需求将成为显著利好”。

由于多个项目延期入市,本季度无新供应。下季度预计将有三个乙级写字楼,共计近20万平方米的新增供应入市,近而推动市场存量达到130万平方米。新增供应中的两个项目都位于非传统写字楼区域,预计该趋势将随着未来海河沿线的多个新增供应相继入市得以持续。
2013年第三季度甲级和乙级写字楼租金均保持平稳,其中甲级写字楼租金仍稳定在5.0元/平米/天,而乙级写字楼相比上季度微涨1.9%,达到3.9元/平米/天。伴随着新增供应相继入市,市场全年的整体租金预计将不会出现明显波动。然而从分市场角度来看,友谊路和南京路等分市场的租金水平预计将出现微幅上涨。

工业物流市场–阿里巴巴建成100,000平方米仓库

位于武清的阿里巴巴物流园一期仓库在本季度建成,为天津工业市场增加了100,000平方米的存量,并巩固了该区域的新兴物流枢纽地位。得益于发达的基础设施建设以及仍然可供开发的工业用地,武清区正在逐渐成为开发商青睐的分市场。

工业市场的需求旺盛,特别是对非保税仓库的需求。随着电子商务的兴起,天津零售业以及制造业的扩张,自2009年以来,年平均吸纳量约为180,000平方米。天津仲量联行研究部总监马渡表示:“在过去的几个季度里,来自于零售业的需求是史无前例的。来自快时尚以及电子商务公司的仓库需求平均超过10,000平方米”。
尽管需求上升,在过去几个季度新增供应量持续增长, 但整体市场租金仍然相对平稳,达到人民币1.0/平方米/天。从长远来讲,由于政府已经开始限制用于仓储土地的开发,新增供应量将减少。天津仲量联行工业部总监王嘉思表示:“由于需求持续旺盛以及潜在的未来供应短缺,对于投资者来讲,工业市场其实拥有最佳的投资机会。它也许是天津房地产市场最后唾手可得的绝佳商机”。

零售地产–老城厢商业竞争加剧

2013年第三季度仅天佑城一个新项目入市,就为市场带来11.3万平米的新增供应。该购物中心位于老城厢分市场,将为周边区域的居民购物带来更多选择,同时也加剧了该区域零售项目之间的竞争。目前,老城厢区域已集中了五个购物中心,一跃成为天津市购物中心最多的分市场,吸引客户眼球的竞争也愈演愈烈。仲量联行天津分公司商业部主管尹伟静认为,“未来伴随着越来越多的零售项目进入天津市场,对于业主方来说,重要的是要引进新概念和新品牌,同时提供更好的购物环境和优质服务以吸引更多的客流。”

尽管第三季度空置率上升,本季度零售商的需求持续强劲。整体市场空置率达到7.7%,相比上季度上涨4.1%。由于购物中心的竞争力日益显著,南京路、滨江道及和平路等传统市场的百货商场也陆续开始调整租户组合,如南京路的乐宾百货近期引进了Swatch和What For.等品牌,而国际商场则吸引了咖啡陪你(Caffé Bene)和I-Nako等餐饮品牌入驻。

在未来几个季度,更多零售商将陆续进驻天津市场从而使租赁需求持续强劲。由于下季度市场新增供应相对有限,天津零售物业市场的入驻率预计仍将保持在90%以上,从而使得租金水平保持稳步增长。

高端住宅 –价格持续上涨

2013年第三季度高端住宅市场的成交量达1,250套,去化速度与上季度相比上涨7%。受到“金九银十”传统成交旺季的影响,本季度市场成交量高于市场的新增供应,表明市场需求仍保持强劲。虽然相比上季度,市场成交量上涨了23.8%, 但与去年同期相比,本季度市场成交量下降了15.9%。

2013年第三季度共有7个高端项目推出共计1,000套产品入市。在本季度新入市产品中,位于和平区的新汇华庭和位于河北区的仁恒河滨花园成交活跃,成交套数共计近200套。此外,雅颂居、中粮大道和融侨观邸等项目也各自销售了超过100套产品。本季度销售旺盛的原因主要是受传统销售旺季—“黄金周”的影响。

市场的活跃成交推动天津高端住宅产品价格在本季度达到21,800元/平米,相比上季度上浮2.1%,达到自政府开始实施一系列房价调控政策以来的最高季度涨幅。但从另一方面来看,相比调控前两位数的增幅,本季度价格的微幅变动同时也表明政府的调控政策效果持续。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可指出,“考虑到高度的城市化水平、收入水平的增长以及旺盛的住宅市场需求,我们在长期内对住宅市场始终抱有积极乐观的态度。”

预计在2013年第四季度,天津高端住宅市场的销售率有望上涨14%,达到49.4%。然而,即便市场成交显著增长,市场平均价格预计仍将保持平稳,相比本季度微幅上调。