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上海

浦西办公楼市场问询量上扬;三家新购物中心以高入驻率开业

仲量联行2013年第三季度上海房地产市场回顾


本季度中央商务区内办公楼租赁成交较少,但浦西的问询量较上季度明显有所上扬。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:“此前保持观望态度的公司现在信心有所恢复,开始将在中国的扩张计划重新放上议事日程。浦西办公楼问询量随之上升,这使得我们对2014年上半年的办公楼租赁市场持乐观态度。”与此同时,由于浦东办公楼市场供应稀缺以及中资租户需求稳定,租金涨势依旧强劲。另一方面,更多租户也开始考虑搬迁至非中央商务区。在零售市场,家居及中端时装品牌租赁需求强劲。位于上海核心商圈的两个高端项目以及位于普陀非核心商圈的全市最大购物中心本季度开业。在投资市场,办公楼交易依旧活跃,而对物流仓储物业的投资兴趣也日益增长。"金九" 销售旺季带动本季度住宅整体市场成交量反弹。在高端住宅市场,由于供应有限,售价小幅攀升。在物流仓储市场,三个新项目在市场需求相对疲软的情况下入市,非保税仓储租金增幅因而有所放缓、空置率上升。上海自由贸易区的成立为保税仓储市场带来新一轮的投资兴趣,部分业主提高租金。

办公楼

浦西问询量增加,企业重启扩张计划。尽管本季度上海中央商务区办公楼租赁交易量继续保持在较低水平,但租户对浦西办公楼市场的问询量已有所增加。此前保持观望态度的公司信心有所恢复,开始将在中国的扩张计划重新放上议事日程。截至本季度末,即将竣工的688广场及企业天地5号均有超过30%的办公楼面积处于积极的预租洽谈中,反映出浦西市场需求的回暖。这两个项目都将于2014年竣工。外资零售业企业继续保持相对强劲的需求。例如,欧莱雅在越洋广场内扩租约5,000平方米。本季度浦西市场平均租金保持平稳,为每平方米每天9.0元。在浦西超甲级办公楼市场,一些即将竣工的高品质项目的预租活动有所增加,这也加剧了现有项目的竞争,一些业主为保留优质企业租户,愿意在租金方面给予更多的谈判空间。因此,本季度浦西超甲级办公楼平均租金环比下降2.1%至每平方米每天10.6元。展望未来,我们预计本季度浦西市场新增租赁问询将于2014年初转化为租赁成交。

浦东供应持续趋紧,推动租金上涨,空置率下降。内资企业,尤其是金融行业的内资企业继续表现活跃。例如,中信信托从花旗集团大厦扩迁至上海国金中心二期,租赁1,300平方米。而跨国企业在浦东租赁市场的表现相对并不活跃。在连续四个季度缺乏新增供应之后,空置率在本季度下降至4.1%。受益于内资企业租户强劲的租赁需求及极为紧张的供应,业主议价能力持续提升,推动租金继续上涨。至季度末,浦东甲级办公楼市场平均租金环比上涨1.0%至每平方米每天9.2元;浦东超甲级办公楼市场平均租金环比上涨1.9%至每平方米每天10.9元。

三幢位于非中央商务区的甲级办公楼项目竣工交付。本季度非中央商务区甲级办公楼市场新增供应149,700平方米,包括位于浦西的汇京国际广场(31,500平方米)和滨江国际广场(52,900平方米)以及位于浦东的陆家嘴世纪金融广场(65,300平方米)。越来越多的企业愿意搬迁至非中央商务区甲级办公楼。来自物流、制造业及医药行业的企业对非中央商务区甲级办公楼市场表现出浓厚兴趣,希望以较低的租金租赁连续楼层的办公面积。

销售型办公楼

非中央商务区市场内项目的售价保持平稳。受稳定的购买需求支撑,销售型甲级办公楼成交量于本季度达到约22,000平方米,其中大部分成交量来自非中央商务区市场。两个坐落在非中央商务区的销售型甲级办公楼项目于本季度开盘,为该市场新增约50,000平方米的供应量。2013年年初至今非中央商务区内新增供应量已经达到约169,000平方米,较去年同期的65,000平方米出现显著增加。持续增加的供应量加剧了非中央商务区市场内项目间的竞争。为提高销售速度,最近两个季度内开盘项目的售价都相对平稳。所以,本季度非中央商务区销售型甲级办公楼售价环比微涨0.4%。另一方面,中央商务区内销售型甲级办公楼表现良好,成交价格环比上升2.2%,原因主要有以下两方面:一是该市场自2012年以来缺乏新开盘项目,供应紧张;其次,来自金融机构的需求持续旺盛,尤其是对购买浦东中央商务区域内的销售型甲级办公楼自用购买兴趣浓厚。例如,本季度一家银行购买了东方金融广场A座约2,400平方米的办公楼面积。

零售物业


两个高端购物中心在上海市中心开业;本市最大购物中心在普陀非核心商圈开业。作为由新鸿基地产开发的环贸广场综合体的一部分,位于淮海路原襄阳路市场的iapm购物中心于八月开始试营业。在南京西路,静安嘉里中心商场部分也于本季度开始对外试营业。在非核心商圈,位于普陀区内环线上的环球港于七月正式开业。这家总建筑面积达32万平方米的购物中心由家具零售商月星集团打造,吸引了众多国际品牌的入驻,开业时签约率已高达73%。本季度核心商圈的市场空置率持平,维持在6.8%;由于本季度开业的环球港高层空置面积较多,非核心商圈的平均空置率从5.9%上升至6.6%。鉴于环球港地处人口密度较大的上海市西北角并与三条地铁线相连,后续的招商进程预计将较为顺利。在核心商圈,购物中心首层租金较上季度同比小幅上涨0.8%,达到每平方米每天50.0元;在非核心商圈,该指标同样小幅上扬0.9%,至每平方米每天19.6元。

家居及中端时装品牌租赁需求强劲。无印良品于iapm购物中心新开一家旗舰店;华润万家旗下高端连锁超市Olé入驻静安嘉里中心地下一层。这两个品牌的扩张表明了消费者对购物中心内家居类业态的需求正在不断增加。同时,Zara Home在南京西路开设了上海的首家分店。中端时装品牌如Gap以及H&M旗下的Monki均在近期开业的环球港内开设新店。来自日韩的零售品牌持续扩张。例如,来自韩国的化妆品牌悦诗风吟(Innisfree)分别在凯德龙之梦虹口广场、正大广场以及美罗城开出新店。韩国CJ集团旗下的健康美妆连锁店Olive Young分别于尚嘉中心及环球港开设分店。优衣库本季度不仅在环球港开出新店,并在9月底于淮海路开出其亚洲最大旗舰店(8,000平方米)。正大广场在不断寻求定位升级的过程中也吸引了如Beanpole和Prich等韩国服装品牌入驻。

电子商务不断发展对零售物业产生的影响在不断凸显。受电子商务的蓬勃发展以及购物中心供应巨大的综合影响,新开发的物业不得不提出更加丰厚的租约条件和租户激励方案。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜先生表示:“即使是成熟的商场也将感到越来越大的压力,促使业主重新进行租户调整并为消费者带来更多餐饮、娱乐和服务等优质体验。”尤其是那些已开业但时装租户比例偏大的上海中端购物中心更迫切需要考虑调整租户组合。一部分零售商仍将保持高速扩张,但多数会对明年的扩张计划持保守态度。在上海,并非所有的购物中心都能够迅速完成招商,尤其是在那些商业日趋饱和的地区。在入驻率较高的物业内,租金将保持适当增长;但在那些开业时间较短且空置率偏高的物业中,租金将低于往年水平。

投资

上海的办公楼和工业地产资产仍广受投资者青睐。本季度,地处核心位置的办公楼资产仍最受投资者欢迎。例如,本季度,腾飞中国商业地产基金以16.5亿元的价格将腾飞浦汇大厦出售给基汇资本。投资者对上海市场颇有信心,因为相对于部分出现供应高峰的二线城市办公楼和零售市场,上海投资市场更加成熟且风险更低。由于可供投资的甲级办公楼资产相当有限,一些采用资产增值策略的房地产基金同样在寻求合适的乙级办公楼资产。尽管上海投资市场成交量有所增长,但本季度投资收益率并未有明显变化,这主要是因为投资者保持理性,在缺乏强劲租金增长的情况下,并不轻易溢价收购物业。

上海工业资产愈发受到投资者的青睐,特别是在本季度浦东自由贸易区挂牌后。基于市场对物流仓储面积的强劲需求,位于自贸区内的资产价格有望上涨。北京建设作为市场先行者,收购了原本由 CBRE Global Investor持有的上海凡宜和外高桥配送中心。在住宅市场上,莱蒙国际出资16.9亿元从摩根大通一基金手中收购位于浦东的莎玛世纪公园。零售市场本季度无主要的大宗成交。

2013年全年成交量预计将保持强劲。由于第三季度投资市场保持活跃,目前上海投资市场成交额已超过去年全年总额。虽然2013全年成交额要达到2011年历史高点的可能性不大,但第四季度有望为2013年画上圆满句号,这主要是因为一些大宗办公楼交易正在酝酿中,如陆家嘴一栋大体量办公楼有望出售给一家内资银行。目前内资银行仍然是办公楼投资市场中的主力军。

住宅

“金九”带动三季度成交量回升。在经历了三月份成交高峰以及二季度的成交量环比下滑3.5%后,上海一手商品住宅成交量于第三季度环比小幅回升5.4%。虽然今年七、八月的高温天气造成了季节性成交回落,然而进入“金九”时节,由于首次及改善型购房者回归市场,一手商品住宅成交量环比激增至144万平方米,较八月份成交量上涨59%,较去年同期上涨75%。


高端住宅平均价格环比保持上涨。在高端住宅市场,限购令使成交量持续低迷。三季度高端住宅市场仅有283套成交,环比减少19%。 由上海城投置地开发的位于黄浦区的露香园于7月开盘推出152套住宅。截至第三季度末,该项目已售出72套住宅,成交均价约为每平方米63,270元。同时,华侨城苏河湾项目推出了92套住宅,问询价在每平方米8-15万元左右。一些项目在上季度取得了好于预期的销售表现后,在本季度加大涨价幅度。比如,位于徐汇区的嘉御庭自2012年第四季度以来销售势头保持良好,因此本季度价格攀升了5-8%。在这些涨价楼盘的带动下,本季度一手高端住宅价格环比上涨2.7%,涨幅较上季度提升0.3个百分点。

租赁需求疲软导致服务式公寓市场空置率上升。在租赁市场,本季度外籍人士的租赁需求继续走弱。需求放缓反映出跨国企业对于短期内业务扩张的持续谨慎态度。就行业而言,制造业企业在派遣新外籍员工方面最为谨慎,而零售业的外籍人员租赁需求则没有受到太大影响。随着需求减少加之新增供应推向市场,本季度上海服务式公寓的整体空置率上升了1.3个百分点至14.7%。供应方面,位于黄浦区南外滩板块、由华润置地开发并管理的外滩九里国际公寓于本季度正式开业,为租赁市场新增212套服务式公寓。第三季度上海服务式公寓的平均租金稳定在每平方米每月220元。

工业地产

物流

自由贸易区设立使保税市场备受关注。上海自由贸易区的设立使得保税仓储市场重获关注。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:“对保税仓储项目的兴趣大多来自那些预期最终用户会有新增需求的第三方物流供应商。”例如,东方海外货柜航运公司在凡宜和外高桥保税物流中心租赁7,000平方米。自金融危机以来,上海保税仓储市场已沉寂多年,但自贸区的设立为其带来新的关注并使业主提高租金预期。保税租金环比上涨1.8%至每平方米每天1.08元,这是近两年最显著的增幅。然而,由于自贸区尚处于早期阶段,要确定本季度的租金上涨究竟是昙花一现还是保税租赁市场回暖的先兆还为时尚早。

非保税仓库租金平稳增长。由于2012下半年开始的市场放缓,加之第三季度为传统淡季,本季度对于非保税仓储空间的需求相对平缓。缓慢的零售销售增幅使部分零售商减缓扩张,进而减少对物流仓储空间的扩张需求。但来自电商企业的需求继续保持强劲。无论是新竣工项目还是仍有可租赁空间的现有项目的去化过程均较为缓慢。普洛斯和久江投资集团在上海西南临港地区附近分别建成44,000和52,000平方米的仓库,其中久江项目的20,000平方米面积已租赁给一贸易公司。上海非保税仓库的空置率本季度较上季度的7.4%有所上升,至9.9%。但成熟的上海西区分市场继续表现稳健,有限的供应无法满足强劲的需求。至季度末,上海非保税仓库平均租金同质环比增长0.4%。

产业园区

浦西与浦东市场前景相异。出于对全球经济的担忧,产业园区需求水平与上季度持平,但较2012年同期有所下降。新型材料、医药和集成电路等行业的公司在市场上较为活跃,而不同行业对于后台办公面积均有强烈需求。上海自贸区的设立也吸引了部分外资银行的注意,后者有望在外高桥地区设立次级分支机构。浦东市场的良好前景得益于陆家嘴的高入驻率以及非中央商务区缺乏可供租赁的办公楼空间。零售和其它便利设施的快速发展使得张江核心地区前景令人瞩目,我们预计在未来三到五年内会有更多开发商和跨国企业关注张江中区。由于附近聚集着大量非中央商务区甲级办公楼项目,浦西产业园区市场前景稍逊一筹。其中虹桥交通枢纽附近的产业园区所面临的竞争尤甚。尽管需求有所放缓,但我们预计上海产业园区的平均租金在未来几个季度仍将保持上涨,这是因为对于高品质项目的需求保持强劲,且新增供应在2014年中之前不会进入市场。

制造业

供应紧张推动租金稳步上涨。始于2012下半年的市场低迷在本季度继续延续,这使得许多跨国企业对于新的投资更为谨慎,并开始推迟投资决定或缩小新项目的规模。但值得注意的是汽车零部件公司本季度的投资有所增加,虽然在过去一年里,这些公司在紧跟大型汽车制造商强势进入新兴市场后又大规模缩减了扩张计划。医药公司和生物医药设备制造商的需求保持稳定。考虑到更多的工业用地以及较低的租金和人工成本,许多企业选择搬到江苏和浙江的一些城市。尽管这些城市受惠于上述搬迁活动,整体需求较弱的市场环境仍使他们很难达到年度投资目标。上海自由贸易区对本市制造业市场的影响将非常有限,因为对大多数制造业投资而言,该区域地价相对较高。由于需求稳定且高品质项目供应持续紧张,上海租金预计将会稳步上涨。