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仲量联行:甲级办公楼市场租金增幅领跑全国,电商和第三方物流支撑工业园需求

2013年第三季度深圳房地产市场回顾


2013年第三季度,前海利好因素和商事主体注册改革刺激深圳甲级办公楼的需求加速上升,新增供应的高预租率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降,整体租金领跑全国一线城市,资本市场销售量继续上升,资本值上扬。年内租赁市场基本面向好,需求继续攀升,整体空置率稳定,资本市场将继续呈现供不应求的态势。本地零售商表现活跃,地段优越的购物中心供不应求,全年净吸纳量预计创新高。但是,由于大部分成交位于非核心区的新商场,整体租金升幅偏低。未来优质供应将陆续增加,租金平稳增长,投资气氛乐观。保税仓的租赁需求较上季疲软,租金升幅大幅放缓,空置率下降,但非核心区保税物流园空置率和租金较受压。非保税仓租金维持平稳,随着较高空置面积逐渐得到消化,租金将继续小幅上升。

甲级办公楼市场

前海优惠政策和商事主体注册改革刺激需求加速上升。自今年二季度商事主体注册流程的简化和门槛的降低刺激了企业注册的热情后,本季度这股热潮持续,新注册企业数增加,中小型企业大量增加,一定程度上增强了办公楼市场氛围。另外,前海地区在推动金融改革方面及企业所得税优惠政策刺激下,大型金融类企业在前海注册成立公司的气氛日益浓厚。而鉴于现阶段这个新区并无办公楼项目,相关政策允许成功在前海注册的公司五年内在深圳其他区域办公,大大支持了核心片区如福田和罗湖区的租赁市场。其中,福田区和罗湖区租赁表现较为活跃,使本片区空置率相应下降。仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅表示:“整体来说,三季度甲级办公楼市场租赁问询和需求相对二季度有所增加,租赁成交以大型内资金融企业和外资IT公司居多。”

新增供应的高预租率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降。三季度深圳甲级办公楼市场仅有一个项目(约79,000平方米的世纪汇广场)竣工并交付使用,使全市甲级办公楼总存量达到297万平方米。随着交通银行在世纪汇广场购入约5万平方米作自用,该新供应对整体空置率拉升压力较小。加之现有项目空置率纷纷下降,使空置率持续录得下降,甲级办公楼整体空置率从二季度的13.5%下降至本季度的12.4%,本季度净吸纳量达到约10万平方米。

政策性利好因素推动办公楼需求,整体租金领跑全国一线城市。深圳甲级办公楼在租赁表现持续向好的支持下,业主继续上调租金。另外,由于近两年来位于中心区的新甲级办公楼项目租金要价较高,租户更愿意将目标放在中心区其他现有的优质项目。办公楼租赁最活跃的福田区在本季度录得平均租金环比增长约2.5%,带动全市甲级办公楼平均租金在三季度环比上升2.3% ,至三季度末平均净租金录得每月每平方米180元(基于总建筑面积)。

仲量联行数据显示,本季度深圳甲级办公楼市场的租金单第三季度的环比涨幅已经超过其他一线城市年初至今的总增幅。可见,即使在目前中国经济增长放缓因素影响下,国内主要城市办公楼需求下降,前海的政策性利好因素持续刺激办公楼需求,带动深圳甲级办公楼市场前三季租金出现持续性增长。

资本市场销售量继续上升,资本值上扬。资本市场上,稳定上升的租金使投资者对办公楼物业投资价值看好,另外中小面积单位的投资购买需求旺盛,使业主纷纷提高售价。三季度甲级办公楼资本值继一季度环比回升2.7%后,继续环比攀升2.9%,约至每平方米46,200元(基于总建筑面积)。

租赁市场基本面向好,需求继续攀升。展望未来,深圳经济复苏缓慢,跨国企业在租赁活跃度持续降低,租赁市场主要依赖国内大型企业支撑。但是,金融及相关服务行业前景看好。前海利好因素作为市场主要驱动力,预期中长期内将继续推高需求增长办公楼,这将继续带动甲级办公楼净吸纳量增加。再加上前三季的净吸纳量大为改善,预计今年全年将逾40万平方米,为历年之最。

新项目自用需求增加,整体空置率稳定。2013年将有46万新增供应竣工,其中约60%面积由业主自用。2013年总存量将达到300万平方米,新落成项目主要集中在福田区。尽管2013年新增供应将整体空置率推高,但由于企业购买新落成项目自用的需求增加,且其他租赁项目的预租率提高,今年年末空置率保持平稳。

需求上升,增加业主提高租金叫价的能力。2013年租金水平从二季度开始加速增长,预计全年全市甲级办公楼的租金增幅超过2012年。位于中心区的优质项目将继续受到青睐,全市平均租金将持续上涨。

资本市场将继续呈现供不应求的态势。夏春毅预测,稳定上涨的租金和不断上升的投资需求将带动甲级办公楼的资本值继续上升。由于未来供应中可售项目数量稀少,中短期内二手业主将继续提高报价。另外三季度前海首三批地的地价创新高,预期未来该区新建的分拆业权办公楼项目估计将促进全市办公楼投资氛围,进一步推高售价。

零售地产市场

社会消费品零售总额逐渐复苏,三季度本地零售商表现活跃。2013年7-8月,全市实现社会消费品零售总额742亿元,同比增长9.9%,增幅较二季度的6.9%同比增长率有所上升。仲量联行华南区零售地产部总监林世松表示:“相比于大部分国际零售商调整国内网点布局而放缓扩张步伐,本地的中档连锁服饰品牌及餐饮零售商在本季度则维持相对积极的扩张趋势。”

非中心区商场租赁活跃,受零售商青睐。由于本季度无新增供应,零售商将目标放在新开业的购物中心,促进核心片区例如罗湖和南山整体空置率的下降。而在非中心区,例如处于关外的宝安区,这个深圳传统的住宅城区已经成为本地人群的理想购物地,而这里所蕴藏的商机吸引了国内外零售商的注意。例如今年一季度开业的宝安区首家中高档购物中心海雅缤纷城,在本季度的进驻率逐步改善。受益于近两年开业的优质购物中心租赁需求的稳定增加以及本地中端时尚品牌的积极扩张,全市空置率由上季度的7.4%下降到6.3%。但是,整体租赁情况相对平稳,连续两季度全市净吸纳量仍处近两年低位,约为25,000平方米。

地段优越的购物中心供不应求,但整体租金增幅仍低位徘徊。本季度首次进驻深圳零售市场的新品牌出现轻微增长,而且这些品牌均选址在位于中心区的优质物业,它们分别是德国时装品牌MCM、英国服装品牌Alexander McQueen、知名时尚品牌Saint Laurent (YSL)和加拿大家居用品品牌Umbra。

本季度的交易主要集中在中心区各主要购物中心,而这些商场接近满租,鼓励业主继续提升租金。此外,华强北部分零售物业本季度受地铁工程封路的影响逐渐减小。但是,由于大部分成交位于非核心区的新商场,租金升幅偏低。第三季度全市优质零售物业首层平均租金环比增速从上季度的0.1%上升至本季度的1.0%,但整体升幅仍十分缓慢。

新项目预租理想,优质供应将陆续增加。位于龙岗区的万科广场将提前到今年年末开业,并且预租率非常理想,这不仅使今年全年的新增优质零售物业供应达到约51万平米,同时也带动净吸纳量上升。全年供应量分区域来说,福田和南山区的新增供应仅占32%,而位于关外的宝安和龙岗区的优质供应所占比例持续上升,将占68%。

全年净吸纳量预计创新高。由于国内经济前景依然未见明朗,零售商仍在衡量发展策略,特别是一些过往一两年来布点过快的零售商,将会侧重单店盈利,未来对于开设新店铺将保持谨慎。但是,非中心区域的商场由于可以辐射到居住在关外的本地人群,对国内外中档零售商有较大的吸引力,成为新设点的选择之一,这部分需求将支撑整体商铺市场的租赁活动。但是,四季度将全面开业的新供应预租率理想,预计将带动全年净吸纳量上升至约40万平方米,为历年之最。

租金平稳增长,投资气氛乐观。今年全年新增供应共约51万平方米,预计将使全市空置率面临上升压力。但由于即将开业的项目预租率较高,将不会大幅推升空置率,年末约达8-10%。由于经济仍处上行通道,加上深圳居民消费能力较高,国际以及国内品牌对占领深圳市场份额依然保持兴趣,支撑租金的平稳增长。林世松预计,未来商户对中心区有限的空置面积竞争逐渐激烈,核心区域如罗湖和南山区一些人流量高的项目将受到零售商的青睐,其租金将继续上扬。

林世松补充:“随着住宅市场投资氛围的降低和限制的增多,投资者考虑转移投资方向。由于商业物业租金呈稳定增长趋势,投资者逐渐偏好投资回报率更高的商业物业。”

工业物业市场

保税物流园

需求较上季疲软,租金升幅大幅放缓。虽然国内经济增长开始呈现稳定态势,但鉴于全球经济复苏仍处于缓慢攀升阶段而拖累国内出口,今年7月到8月全市出口总额同比增长1.8%,这一增幅与今年二季度的出口同比增幅6.0%相比大幅收窄,导致整体保税物流园的需求和租金均出现疲软。另外,为了应对出口的传统旺季的到来,出口型企业在二季度提前进行扩租,也导致三季度公司扩张仓库的需求减少。本季度净吸纳量有所下降,租金整体增长乏力。本季度保税物流园租金录得每平方米35.1元(基于建筑面积),环比微涨0.3%,远低于二季度的5.1%。

无新增供应,空置率下降。三季度全市没有新增供应,全市保税区物流园总存量为160万平方米。本季度全市整体净吸纳量为3万平方米,环比下降66.3%。全市整体空置率22.6%,环比下降1.9个百分点。

出口复苏缓慢,非核心区保税物流园空置率和租金受压。虽然全球经济复苏大趋势不变,但出口增速疲弱将放缓保税区物流园的租赁需求增长。加上今年前三季保税区物流园平均租金累计涨幅已达12.2%,在出口疲弱的情况下涨势难以为继。仲量联行深圳工业部深圳地区董事陈剑锋表示:“区位将是决定保税区物流园表现的关键因素。位置优越的保税物流园仍将供不应求;随着出口旺季的结束,非核心地段的保税物流园将面临较大空置压力,预计这将拖低整体租金增长。我们预期四季度的平均租金有机会面临下行压力。”

非保税物流园

电商和第三方物流租赁需求上升,租金维持平稳。本季度处于良好地段的非保税物流园呈现供不应求局面,电商和第三方物流租赁需求上升。然而本季度没有新增供应,再加上现有的优质物流园区供应稀缺,制约了部分租赁需求,租赁市场整体较为沉寂。三季度全市非保税物流园租金录得每月每平方米31.6元,与上季度持平。整体空置率为24.0%。

较高空置率将逐渐得到消化,租金将继续小幅上升。2013年四季度非保税物流园新供应仍然缺乏,预计现有的非核心区域的空置面积将会逐渐得到消化。

展望未来,陈剑锋认为深圳的零售消费增长将继续支持非保税物流园的租赁需求,特别是来自电商和大型零售商的需求将支撑租赁需求。陈剑锋指出,未来位置优越和低空置率的非保税物流园租金升幅将相对较大,而位置较差的非保税物流园在空置率方面将继续受到较大的压力,这也将限制整体租金的增幅。

市场前景

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽总结:“前海利好因素作为市场主要驱动力,预期中长期内,将加大金融业及其他第三产业的发展,我们相信这将吸引更多大型企业扩张并支撑办公楼需求稳定增长。另外,在这个内外经济前景不明朗的情况下,企业各界尤为关注宏观大环境和经济结构的具体改革方案和调控力度,预期即将举行的十八届三中全会将使经济发展方向转变,为未来中长期经济发展奠定基础,并影响内外资企业未来投资方向。整体来讲,我们认为经济结构调整以及加强第三产业发展是其改革方向,其具体改革措施将中长期内正面影响办公楼需求增长,但经济增速可能出现的短期波动性影响也会对需求带来不稳定因素。”