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广州

仲量联行:甲级写字楼竞争加剧, 电商带动物流园需求上升

2013年第三季度广州房地产市场回顾


2013年第三季度,虽然国内经济复苏呈稳定趋势,但是在增速放缓的大环境影响下,写字楼市场租赁需求主要依赖内资企业搬迁活动,其大部分租赁成交来自于租金相对优惠的甲级写字楼。整体空置率有所下降,但整体租金增长乏力;预期未来租赁市场竞争加剧,但仍然看好资本市场。本季国内零售商扩张持续但对新商场选址比较谨慎,国际品牌零售商活跃度减少,整体租赁需求未见起色,导致商场租金升幅继续低位增长,资本市场有大宗交易;2013全年供应量将创新高,新落成商场竞争较大。稳定的楼市政策使楼市继续平稳发展,买家对市场逐步恢复信心,楼价保持上行趋势。但是受银行信贷紧张及地方限制楼价过快增长的行政手段调控因素影响,三季度全市新建商品房和豪宅住宅成交量下降;预期未来,核心区带动租赁需求,豪宅价格持续见涨。物流园市场上,电商的需求仍然旺盛,空置率保持低位;非保税仓需求饱和,租金持平,未来市场持续平淡。另一方面,市场对数据中心类产业园需求增加,带动租金加速增长,预计国家产业导向的产业园的未来需求上升。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“国内经济结构调整所带来经济增长速度放慢的预期有可能抑制未来的写字楼需求增长,预计部分业主会愿意继续下调租金吸引搬迁或升级需求。”

甲级写字楼市场

写字楼需求稳定,但企业租金成本下滑。虽然国内经济复苏呈稳定趋势,在增速放缓的大环境影响下,写字楼市场租赁需求较稳定,但是企业租金成本继续紧缩,本季度大部分租赁成交来自于租金相对优惠的甲级写字楼。2013年三季度,写字楼的需求主要来自节约成本型搬迁及新进驻广州的公司。据仲量联行广州商业地产部总监马炜图介绍,珠江新城区域内一些新建成的写字楼在本季表现活跃,相对于区域内一些高端的写字楼,这些配置相对较低的写字楼租金合理,吸引了一部分寻求更佳商务氛围、但成本有限的中小型企业进驻。行业方面,本季度专业服务业及房地产相关的企业较活跃。

空置率虽有下降,租金仍疲软。三季度在无新增供应的背景下净吸纳量微降至75,000平方米,表现仍然不俗。由于本季无新竣工甲级写字楼,整体空置率从上季度的15.1% 下降至13.1%。由于未来几年市场上将有大量新增供应,面临空置率压力较大的天河北及珠江新城个别写字楼业主也开始动摇,为目标租户提供更加灵活的租金策略以吸引潜在主力租户,纷纷希望在新一轮供应洪峰来临前提升或保持大厦的进驻率。整体看来,本季甲级写字楼平均租金出现下滑,环比下降1.3%。

成本节约型搬迁预计将支撑租赁市场。国内外经济前景的不稳定因素预计在未来12个月持续对广州甲级写字楼带来压力。国内经济结构调整所带来经济增长速度放慢的预期有可能抑制未来的写字楼需求增长。因此,未来租赁市场将继续由成本节约型的搬迁支撑;另一方面,大型国企需求将持续活跃,预计将有更多中小型企业进驻广州,拉动需求。

新大厦业主预租优惠增加。由于整体需求增长面临压力预计个别业主会愿意继续下调租金吸引有搬迁或升级需求但预算有限的租户进驻新大厦。此外,预计年底落成富力地产分散物权项目(富力盈凯广场及富力盈通大厦),其较高的预售率支持全市空置率与2012年持平。截至年末,全市甲级写字楼总存量将近400万平方米。

未来租赁市场竞争加剧,资本市场看好。展望年内全市整体空置率将继续保持下降,以及新增供应预售率较高,对现有大厦业主的压力大为减弱。马炜图预测:“尽管第三季度租金下降,由于上半年租金轻微反弹部分抵消其影响,预计2013年的租金将持平。然而,预计个别未来三年内落成的大厦业主提早开始预租,前期较大幅度的租金优惠将加剧写字楼竞争。”

来自企业自用的写字楼买家需求保持旺盛、现金流相对充足,由于租金升幅缓慢导致投资回报率下降及银行收缩放贷额度对其影响不大,因此将对投资市场构成支撑。由于未来一手可售物业不多,投资者看好物业升值潜力,将拉动平均售价。

零售地产市场

国内零售商扩张持续,国际品牌零售商活跃度减少。广州本季度的社会消费品零售总额出现好转,七至八月同比增长19.3%,与第二季度录得的15.0%同比增幅相比高4.3个百分点。然而,本季度的增长一定程度上归因于汽车类及电子商务类的零售额增幅。因此,虽然零售额增幅可观,但整体租赁活动仍保持缓和。尽管新落成商场的租金相对吸引,由于中高端的国际品牌零售商在扩张时更加谨慎,较少选择进驻新项目。

仲量联行广州零售地产部副董事孙燕玫表示:“尽管零售商对扩张保持谨慎态度,本季度时尚品牌及知名国内餐饮类租户仍选择在人流量稳定的中心地区的成熟购物中心开店,如天河路和北京路商圈。另一方面,国际品牌零售商活跃度减少,本季度无新国际品牌零售商进入。”本季度,意大利时尚品牌MaxMara在丽柏广场开设新店。

新落成商场招商情况进度缓慢。由于零售商场在项目自身定位及吸引品牌商家进驻方面面临的压力加大,大部分知名租户普遍对进驻新商场比较谨慎,特别是非核心商圈的新物业。位于海珠区的乐峰广场是第三季度的新增供应,于7月份全面开业。乐峰广场建筑面积8万平方米,是江南西商圈目前唯一的优质零售物业,预租率近八成,其主力店包括永旺超市、飞扬影城、Zara、优衣库等。

受新开业项目的预租面积支撑,本季度的零售市场净吸纳量升约至65,000平方米(基于建筑面积),与此同时,空置率从3%上升至3.7%。

商场租金低位增长。受季度因素影响,本季度大部分商场的租金水平保持稳定,一些天河北商圈接近满租的商场在本季度出现租金上的小幅上涨,但主要针对时尚品牌。此外,部分商场对某些楼层进行升级改造。如五月花商场将原本由运动品牌进驻的4楼改造成特色餐饮功能,正佳广场对负一层租户进行调整,租金略有上扬。虽然本季度整体租赁市场比较疲弱,但在天河北商圈的租金涨幅带动下,整体租金环比增长1.6%,比上季度增速略快。

资本市场有大宗交易。资本市场上,本季和记黄埔成功以26亿元人民币的价格将位于荔湾区的西城都荟出售给某境外房地产基金,这是继2012年2季度乐峰广场以来的又一宗零售物业整体出售,是广州记录以来的最大宗零售物业交易。

全年供应量将创新高。2013年是有史以来供应量最大的一年,预计全年近40万新增优质商场竣工,约为2012年的3倍。四季度分别位于珠江新城的海印汇、荔湾区的西城都荟及番禺区的荔园新天地将正式开业,届时将新增20万平方米的供应。

租赁需求增长稳定,零售商对于扩张保持谨慎乐观。新的国际品牌将继续进入广州市场,大部分会选择中心地区的成熟购物商场。受新增供应拉动,2013年的净吸纳量将大于2012年。由于大量新供应出现,而租赁市场气氛无明显起色,新落成商场竞争较大。在建商场预租情况不及预期,预计其较低的预租率将拉高年末全市空置率,超过2012年的水平,约达5%。由于零售商扩张步伐放慢,对新商场招商造成压力。少数新商场考虑重新定位,引入更多适合周边消费者的品牌,预计将会拖慢租金增长幅度。

投资市场活跃度增加,市场渐趋成熟。孙燕玫认为,虽然租赁需求放缓,投资者对优质零售物业仍保持信心。再加上未来可售的成熟物业较少,投资者对成熟零售物业的资本升值预期乐观,资本市场上行趋势不变。随着投资需求上升,投资市场活跃度和市场透明度增加,优质商铺投资市场渐趋成熟。

豪宅市场

银行信贷及政策性因素影响市场成交。本季度广州住宅市场呈现需求上升的局面,在一定程度上支持了广州住宅价格的涨势。七月份的中共政治局会议上指出,政府将促进房地产市场健康发展,这为住宅市场的平稳发展提供了坚实的基础。仲量联行华南区研究部高级经理曾丽指出:“稳定的住宅政策释放楼价继续平稳上升的信号,吸引部分潜在自住买家重新入市。然而,随着利率市场化改革的推进,央行信贷额度控制严格,导致银行贷款额度紧张,各大银行纷纷收紧回收周期长且收益率低的房贷,并上调首套房贷款利率至基准利率或以上,影响了住宅销售市场的整体成交量。”

整体住宅成交量下降。一手豪宅市场上,由于其较高的售价,使预售许可证核发难度增加,新推盘量减少。另外,网签的受限使豪宅市场销售量比预期升幅放缓,今年三季度一手豪宅净吸纳量约为290套,相比二季度的约430套减少近20%。二手豪宅市场上,由于整体市场气氛改善,业主放盘价连续上升。但是,因为银行房贷收紧,二手房贷的贷款利率比较一手房更高,且获批准的成功率较低,对购房者购房意愿有一定程度的影响。

核心区带动租赁需求。CBD区域中等户型豪宅单位的租房需求稳定增长继续带动整体租赁市场需求的上升。另外,近两年来一系列针对高档住宅市场的调控政策逐渐将投机性购房需求挤压出去,部分投资者在所持物业资本值增速下降的情况下,将出租的物业转投到销售市场,从而减少了高档住宅租赁市场中可出租的房源。因此,出租盘源的减少和转投租赁市场进行观望的潜在买家的增加也将支撑豪宅租赁需求和租金上涨,三季度高档住宅市场平均租金以环比2.1%微升至每月每平方米81元(基于建筑面积)。

豪宅成交量下降,售价坚挺。虽然一手豪宅市场成交量有所下降,但由于开发商对后市销售表现乐观,大部分核心地段的豪宅项目继续提价。而在二手市场,短暂的销售量下降并没有对豪宅价格产生明显的下降压力,一手市场楼价上行持续带动周边二手豪宅项目价格同步上升。然而,本季度买家面对不断上升的价格选择观望,使成交量放缓,但本季度二手豪宅的平均价格环比增速继续维持与上季度相近的水平,达到2.0%,至每平方米36,200元。

买家对市场恢复信心,但政策性调控的影响仍存在。在上半年豪宅项目推盘量快速上升的支持下,预期2013年全年新推盘数量较2012年增加。信贷紧张将在中短期内持续,房贷吃紧情况将没有大的改善,进而影响购房意愿。曾丽认为豪宅市场销售量在限售和限签的双重影响下,将维持现有水平,大幅上升机会较低。但是,政府将继续推动房地产市场健康发展,预计中短期内没有更为严厉的调控政策颁布,这将促进购房需求的增加。买家逐渐对住宅市场的上升趋势看好,进入市场意愿将加强。由于新推盘数量相对2012年增加,2013年高档住宅市场销售量预期相对2012年将上升。

年内豪宅价格见涨。在今年住宅市场调控力度增强和银行信贷吃紧的背景下,预期豪宅市场销售量增长放缓,但是,中短期内售价仍将维持上升态势。由于上半年销售量激增,开发商资金和销售任务压力较小,年内将继续上调卖价。另外,对于一些非传统豪宅地段的项目,例如海珠区和白云区,由于改善型居住需求上扬,预期楼价升幅将加大。

工业物业市场

物流园

电商的需求仍然旺盛,其它行业扩张谨慎。仲量联行华南区工业部总监张宁表示:“来自电商的需求仍然旺盛,然而受制于广州消费需求,其他行业公司对于扩张保持谨慎,因此三季度非保税物流园的租赁需求总体较为平淡。”腾讯电商将建设华南区营运总部,该项目地处黄埔开发区云埔工业区,总投资达10亿元,主体为仓储面积达20万平方米的腾讯电商华南区域物流中心,将辐射广东、广西、海南、福建四省。

空置率保持低位,租金持平。由于目前缺乏新增供应,导致空置率持续处于很低的水平。本季度非保税物流园平均空置率达到1%。国内公司运营成本提升、利润空间减小,无力承担租金的增长,造成在低空置率的情况下业主却无法提升租金。这也导致本季度广州非保税物流园租金表现平稳,与上季度基本持平,环比微升0.2%。

保税仓市场持续平淡。三季度全球经济的复苏缓慢,广州出口贸易增速仍较为平缓,加之深圳保税物流园对广州形成竞争,使得本季租赁需求平淡,无大宗交易出现。本季物流园没有新增供应。本季度保税物流园租金表现较为平稳,与上季度基本持平。短期内预计保税区物流园受制于需求疲软,成交平淡的情况预计将继续。

产业园

市场对数据中心类产业园需求增加,带动租金加速增长。据张宁介绍,本季度公司对于数据中心类产业园需求上升。优质产业园区位优越,且可以享受一些针对特定行业的优惠措施。不少公司对于在产业园开设办公室或者后台部门表现出兴趣。本季度成交主要来自数据中心类产业园,例如某大型央企在科学城的博隆数据中心购买共2万平方米面积作自用。

产业园业主对于未来需求的信心增强,在平均空置率较低且需求增加的背景下继续提升租金。本季度租金上涨2.7%,达每平方米每月64.7元(基于建筑面积)。

国家产业导向的产业园需求上升。本季度,产业园没有新增供应。在国家鼓励产业升级的背景下,众多新兴产业对于物流园的需求会不断攀升。另外产业园租金回报的较快上涨也使得企业和开发商对于建造符合国家产业导向的产业园的热情有所提升。整体而言,低空置率和乐观的未来预期支撑产业园平均租金增幅加速,张宁预计2013年全年租金增幅将约达10%。

市场前景

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽总结:“今年前三个季度,无论经济局面和企业发展均出现不稳定的因素,使整体写字楼和零售租赁需求呈稳中有降的迹象。企业各界尤为关注宏观大环境和经济结构的具体改革方案和调控力度,因此,在这个内外经济前景不明朗的状态下,预期即将举行的十八届三中全会将使经济发展方向转变,为未来中长期经济发展奠定基础,并影响内外资企业未来投资方向。整体来说,我们认为经济结构调整以及加强第三产业发展是其改革方向,其具体改革措施将中长期内正面影响写字楼需求增长,但经济增速可能出现的短期波动性影响也会对需求带来不稳定因素。”