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广州

仲量联行:以需求为导向,从定位、规划及管理等方面提高超高层项目的资产价值


中国迅速的城市化进程促使大多数城市在过去十几年间制定和实施了大规模的新城开发和建设计划。这些新兴城区往往没有太多出于保护城市历史和空间规划的考量,加上大量的基础建设投资,为超高层项目的实施提供了较好的外部环境;同时,城市经济实力的快速增长,企业、商旅客人、投资者对高端办公、酒店、公寓的需求,更奠定了地标性超高层的需求基础。基于以上原因,尽管在学术层面存在关于地标性超高层项目的不同意见,大多数地方政府仍然在规划、土地供应以及招商政策上不断鼓励超高层项目的建设,从而导致全国各地的超高层项目在高度上的互相竞争。

未来超高楼将陆续出现在非一线城市

根据仲量联行定义,超高层项目是指高度在400米以上的办公、酒店、公寓或综合性房地产项目。此外,超高楼往往还具备总建筑面积大、多业态并存、配特种设备、地标性建筑等特征。目前,在大中华区已建的超高层项目一共有八个(见图1)。

1:大中华区已建超高层项目统计(截至20138月)
 
大楼名称
 所在城市
楼高
楼层数
建成时间
用途
1
台北101大厦
台北
508
101
2004
写字楼
2
上海环球金融中心
上海
492
101
2008
写字楼/酒店
3
环球贸易广场
香港
484
108
2010
写字楼/酒店
4
紫峰大厦
南京
450
66
2010
写字楼/酒店
5
京基一百大厦
深圳
442
100
2011
写字楼/酒店
6
广州国际金融中心
广州
439
103
2010
写字楼/酒店
7
金茂大厦
上海
421
88
1999
写字楼/酒店
8
国际金融中心二期
香港
412
88
2003
写字楼
来源:世界高层都市建筑学会(CTBUH)
目前,在中国已批的在建超高层项目有15个,其中只有4个分别在北上广深一线城市,其他11个分布在武汉、天津、重庆、苏州、贵阳、南京这些非一线城市(见图2)。一线城市当初规划的中央商务区基本建设完毕,超高楼建设将在五年内进入一个阶段的尾声。而大多数处于非一线城市的新兴中央商务区建设方兴未艾,这些中央商务区往往配备超高层项目。仲量联行华南区战略顾问部总监招锡详表示,由于国内经济增速放缓,加上大体量的新增供应进入市场,当这些超高层项目落成后,中短期内,这些城市的写字楼市场可能会出现供过于求。为应对这些挑战,超高层项目的开发商可能会适度调整其市场策略,例如根据供求情况调整项目进入市场的时间,或者调整租赁策略与租金水平以提高进驻率,或者推出一部分可销售的单位例如公寓以提升中短期的投资回报率。

 

图2:现有及在建超高层项目所在城市(截至2013年8月) 

来源:仲量联行中国新兴城市50强

超高楼的区位、品质及物业管理决定租金是否溢价

超高层项目往往由于其地标效益,吸引了众多需要维持或提升品牌形象的企业入驻,加上超高楼配备商场、顶级酒店、顶级公寓的综合功能,以及其他优质的交通配套带来的商务便利,超高层项目对周边大厦现有租户产生“磁石效应”。从行业分布来看,入驻地标性超高楼的企业行业类别往往和该区域的产业导向有较大关系,例如上海环球金融中心与金茂大厦,超过半数的租户均为金融业企业。而位于成熟区域的地标性项目,租户组合中专业服务业占例最大。在广州,超高层项目租户的主要行业来源包括有上市需要的企业、需提升企业形象的国内大型企业、金融企业总部或私人理财中心、房地产开发商、专业服务业企业以及民营企业总部等。

仲量联行广州商业地产部总监马炜图认为,由于超高层办公楼自身体量大,成功的招商管理规划成为租金长期溢价的最重要因素。地标性超高层项目虽然具有较高的影响力,但并不是溢价的必要因素。超高层办公楼租金溢价的前提条件包括区位、品质与物业管理三大因素。项目所在位置的商务氛围是否成熟影响办公楼的租金是否有溢价的可能。此外,品质是决定办公楼租金水平的基础。我们看到,尽管有些大厦是超高层项目,也位于核心商务区内,但因品质一般,因此租金仅能与市场平均水平持平,或者甚至低于市场甲级办公楼租金。另外,在现今区位及品质都开始出现同质化的情况下,物业管理的差异化至为重要。物业管理服务水平是否达到国际化水准,成为是否能吸引及留住优质租户的关键。

从定位、规划和管理提高超高层项目的资产价值

由于超高层项目自身高度高、体量大的特殊性,其复杂的落成使用与多元化业态,以及优质租户的高要求,往往为物业管理带来挑战。超高楼管理无论在设备设施、消防安全、反恐安全、营运风险、垂直交通、节能环保、保洁维修、租户服务、形象管理等方面都区别于普通大厦管理。仲量联行华南区物业及资产管理部总监李灿兴表示,把超高层管理普通化存在重大风险,可能导致物业管理水平无法达到国际性租户的期望、无法吸引潜在租户甚至现有租户迁出、影响大厦租金水平、从而物业资产贬值的恶性循环。

李灿兴认为,盲目追求超高楼的高度是不可取的,因为高度没有永远的第一,但我们却可以为项目提供最优质的服务,以保持甚至提高超高楼的资产价值。目前国内普遍现象是开发商从项目定位、设计、设备设施选型、建筑、租赁等方面都以世界最顶级的标准执行,可惜却在物业管理方面缺乏国际经验,仍然按照国内的甲级写字楼标准进行管理,低成本投入导致低质量服务,服务跟不上超高楼的硬件水平,也满足不了目标租户的要求。

超高楼物业服务应该从项目前期设计阶段介入,参与总体规划、机电设备系统选型、公共区域设计、设备设施系统设计、保安系统设计、环境及形象设计、标志系统设计等的筹备工作,为日后的日常管理打下基础。而针对超高楼的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大厦的整体效益。例如,对超高楼采取节能环保措施平均能减少营运费用、增加大厦价值、增加投资价值、增加出租率以及增加租金水平。“我们不应该仅仅追求超高楼的高度,而更应该以市场的需求为导向,从定位、规划和管理等各方面提高超高层项目的资产价值,使之成为高品质、高回报、可持续发展的地标性建筑。”