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全球经济波动形势下2013上半年亚太商业房地产投资仍超预期

仲量联行最新数据显示2013上半年亚太地区投资额达597亿美元,同比增长21%


 2013年上半年亚太商业地产直接投资远超市场预期,达到597亿美元,与去年同期相比增长21%。仲量联行最新发布的资本市场研究报告表明,亚太区上半年的交易额也取得了季度性增长:第二季度达到326亿美元,比第一季度高出21%。

本轮增长主要由日本、澳大利亚、中国大陆等几个亚太地区最大的资本市场推动,这些市场在整个第二季度都实现了可观的交易量。

由于日本政府采取经济刺激措施,宏观经济复苏初见成效,投资者信心增强。作为日本央行资产购买计划一部分的、由日本房地产投资信托基金(J-REITs)主导的收购,在上半年助推了资本市场单价的提升。收购行为伴随着日益增加的上市项目,使得2013年第二季度的交易额达到102亿美元,与去年同期相比增长78%。同时,2013上半年日本的交易额突破208亿美元,同比增长50%。

澳大利亚,离岸投资者以及国内机构投资者和养老基金对商业房地产的投资需求日益增长,这助推了该地区交易额在第二季度达到73亿美元,2013上半年突破105亿美元,同比增幅达27%。由于澳元对美元汇率已自2013年最高点降低13%,以当地货币完成的交易额增长更为显著。

仲量联行亚太区资本市场研究部总监Megan Walters博士表示:“亚太区的资本一如既往偏好核心资产,但是我们也看到部分资本向机会型投资转移的迹象。同时,今年政府引入的经济刺激计划或抑制政策都会持续对交易量产生积极抑或负面的影响。有观点认为,投资者可能最快在今年第三季度开始根据联邦储备的意向逐渐减少资产购买。美联储声明发布后,一些亚洲市场的长期债券收益率已经开始走高,这反映出投资者对国际利率市场走向的关注”

仲量联行亚太区资本市场部总监Stuart Crow表示:“我们观察到了全球主权基金和养老基金投资者将更多的资产配置到房地产直接投资。美国、加拿大和中东的大投资者已经重返亚太地区,同时亚洲的高净值资产和养老基金也持续活跃,由此带动了整个区域强劲的资产投资需求。日本和澳大利亚的投资活动尤其活跃,并有望在2013下半年延续这一强劲势头,这与我们之前对2013全年交易量的预期保持一致,即2013年底达到1100亿美元,只比2007年1200亿美元的纪录略低一些。”

主要市场聚焦

由于新加坡和香港政府的抑制措施生效,亚太其他市场的投资活动表现多样化。尽管该地区一些市场的季度环比交易额有所下降,但这半年的总体增长相较2012年同期非常乐观,下半年预期也将延续这一良好的态势。

中国大陆的投资活动在第二季度强势反弹,达成60亿美元的交易额,比第一季度增长65%。2013上半年的发展已经完全从2012年下半年的颓势中恢复,实现了97%的增长,达到96亿美元,与去年同期持平。包括跨区域买家在内的外国投资者继续推进他们的中国战略,在2013第二季度完成了许多大宗交易,由此推动上半年跨境交易额同比增长29%。

香港的经济抑制政策,尤其是对商业房地产交易实行的印花税加倍政策,已经开始影响市场交易量:交易额季度环比降低53%,比上年同期也降低49%。上半年的跨境交易量更是比2012年同期骤降71%。现有交易活动主要由倾向于在新兴办公楼区域新开发项目寻求稳健投资回报的企业所推动。

新加坡的投资活动在2013年第一季度增长11%,交易额达23亿美元,上半年的交易额也同比增长15%。在投资者兴趣依然稳健的同时,买方和卖方对市场前景的预期不一致也导致了在价格预期上的差异。目前正在进行的大宗交易会为下半年的交易额增长提供保障。
 
由于近期经济形式的不确定性,韩国的投资者情绪依然不明朗。2013年上半年的商业房地产交易额同比提升34%,但而二季度环比却下降48%,投资活动总体上由少数大宗交易推动。

印度尼西亚坚挺的经济走势和强大的增长潜力提供了良好的投资平台,继续吸引着关注新兴市场的外国投资者。然而由于有限的商业地产市场存量和投资机会,加上国内激烈的竞争环境,迄今为止的投资主要由其国内投资者主导,这使得国外买家很难进入该市场。