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武汉

武汉办公楼市场迎来供应和吸纳双高峰;零售区域商圈趋于成熟

2013年第二季度武汉房地产市场回顾


2013年第二季度,武汉优质甲级办公市场迎来超过22.6万平方米的新增供应,但受到跨国公司积极扩张和本地公司追求升级办公空间的强劲需求推动,本季度的吸纳量同样达到单季历史新高的13万平方米。在零售物业市场,从目前市场趋势来看,未来项目的定位与业态规划更注重娱乐与休闲体验,国际连锁餐饮继续进驻武汉并大有扩张趋势。新建项目多位于区域商圈,多个区域商圈正逐步走向成熟。高端住宅市场方面,由于武汉当地对新国五条政策的执行较为宽松,高端住宅市场热情回升,原本持观望态度的购房者重新入市,使得第二季度销售火爆,武昌地区成为本季亮点,占到市场总成交量的三分之一。

办公楼

武汉优质办公楼单季吸纳量创历史新高。武汉经济持续保持高速增长,跨国公司在武汉积极扩张,本地公司也寻求升级至更优质的办公楼。强劲的需求带动武汉优质办公楼市场成交活跃,本季度市场吸纳量达到13万平方米,再创历史新高,其中由以环保节能产业、房地产、保险业和民间租赁公司表现出强烈的扩大办公面积的需求。强劲的需求保证了武汉办公楼市场租金本季度稳健上涨,环比涨幅为0.8%,平均租金达到86元/平方米/月。

甲级办公楼供应仍有限,未来表现仍值得期待。汉街总部国际K3-2、K3-3和知音工行等办公楼项目于本季度竣工,为市场带来22.6万平方米的新增供应。预计全年新增供应将达到52.9万平方米,供应高峰将会拉高市场整体空置率。 但这些新增供应仍将以乙级办公楼为主,甲级办公楼供应将仅有3万平方米。随着越来越多公司对甲级办公楼的需求提升,同时市场供应有限,预计未来甲级办公楼的表现仍将值得期待。至第二季度末,武汉甲级办公楼的空置率进一步下降3.4个百分点,平均租金达到每平方米每月110.6元,环比上涨1.5%,相比于乙级办公楼每平方米每月76.4元的平均租金,溢价达到34.2元。

区政府争相发展CBD,优质企业租户受追捧。随着区域CBD的发展,武汉将形成多个办公楼子市场聚集的情况,包括汉口王家墩、江汉建设大道、武昌中南中北路等等。各区政府为了吸引优质企业租户入驻纷纷采取措施,例如为企业提供优惠政策和为引入租户的机构提供佣金奖励等。

零售物业

市级核心商圈趋向饱和,区域商圈走向成熟。武汉零售物业市场本季度共有超过10万平方米的新增供应,主要位于汉口和武昌。随着武汉零售业的发展,市级核心商圈已相对饱和,定位趋向高端化。为了满足消费者日益多元化的消费需求,开发商开始在多个区域商圈精耕细作,武汉区域商圈的发展逐渐走向成熟。2013全年将有约79.4万平方米的零售物业面积竣工,且大多位于区域商圈。

传统百货升级,餐饮娱乐业态比重进一步提高。受电商的影响,购物空间过大的传统零售物业项目受到一定的考验,尤其是以和电商重合度较高的中低端定位为主的项目。受此影响,我们预计未来餐饮娱乐业态在零售物业中的比重有望进一步提高,部分位于核心地段的零售物业也将积极向高端定位升级。广百百货于本季度退出武汉市场,预示着传统百货的业态调整升级势在必行。

奢侈品牌看好武汉市场,国际餐饮品牌进驻扩张。对扩张持谨慎态度的奢侈品品牌看好武汉市场。路易威登华中地区旗舰店五月底在武汉国际广场开业,开业当天营业额超500万元;Jimmy Choo已确定入驻万达广场;武汉天地同样着力于引进高端奢侈品牌。国际连锁餐饮品牌同样积极进驻武汉市场,王品台塑牛排武汉国际广场店6月份开业,小南国签约武汉天地,此零售商未来仍有进一步扩张的趋势。受强劲需求的推动,武汉全市优质零售物业平均租金本季度环比上涨1.5%,达到每平方米每月571.6元。

高端住宅

供需两旺,淡季不淡。本季度武汉新入市的高端住宅总套数为15,972套,较第一季度增加382%,也远超去年同期水平。由于武汉当地对新国五条政策的执行较为宽松,原本持观望态度的购房者重新入市,使得第二季度销售火爆,其中改善型需求持续旺盛。本季度武汉高端住宅共计成交 6,165套,较上一季度增加42%,远超往年同期水平,出现一个高峰。

高端住宅价格保持稳定。本季度武汉高端住宅市场平均售价与上季度基本持平,保持在每平方米11,963元。大部分开发商冷静对待供需两旺的市场状况,并没有迅速抬高价格,而是将重点放在提高销售量上以迅速回笼资金。预计受总体政策环境和市场存量的影响,下半年价格仍将保持稳定。

江岸地区售价最高,武昌成交量最大。 在高端住宅平均售价方面,江岸仍以每平方米14,000元的价格稳居首位。在成交量方面,本季成交量超过三分之一来自武昌。地铁2号线的开通极大增强了武昌的可达性,加上自身优越宜居的自然环境,和区政府积极将武昌打造成金融中心的大力推动,预计武昌未来会进一步成为高端住宅的聚集地。