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成都

零售商进驻意愿强烈,多家全新品牌落户成都

2013年上半年成都房地产市场回顾


2013年上半年,写字楼市场租户升级需求显著,成都甲级写字楼净吸纳量同比环比均大幅增长。尽管市场空置率水平有所下降,但市场情绪未见明显好转,预计租金水平仍将继续下探。零售物业市场方面,新增供应创同期新高,多家全新品牌积极落户成都,开设在蓉首家店铺。高端住宅市场方面,受市场回暖情绪带动,自住需求积极入市,改善型项目优势凸显,量价齐涨。

甲级写字楼市场

随着位于东大街的晶融汇和南部新区的棕榈泉国际中心于2013年上半年建成入市,成都甲级写字楼总存量增至140.6万平方米。受新增供应推动,全市甲级写字楼净吸纳量达到11.9万平方米,同比上升47.1%,创同期历史新高。全市空置率平均水平从2012年底的42.2%下降至第二季度末的38.4%。随着市场可租赁物业增加,企业的升级需求因甲级写字楼租金不断下跌而得到释放,成为主要的需求来源。内资企业仍是甲级写字楼的主要需求来源,约八成的成交面积来自内资企业。而分产业来看,金融业和服务业企业仍然对办公物业保持较为强劲的需求。随着新增供应陆续入市使市场空置物业面积不断增加,优质写字楼物业的租赁成本将逐步降低,在上半年有不少企业开始从乙级写字楼、商住楼等品质较低的办公物业升级到甲级写字楼物业。

虽然上半年空置率略微下行,但在未来市场竞争更加激烈的预期,甲级写字楼租金水平继续下探。上半年,甲级写字楼平均有效租金为108.3元每平米每月,同比下跌7.9%,较去年底下跌5.3%。由于从2013年下半年开始,成都将迎来新一轮的集中供应,未来单个项目的需求将被进一步稀释,其去化速度也将受到影响。因此,大部分甲级写字楼业主开始逐步调低租金预期,同时通过延长免租期的方式提升物业在市场的竞争力,加快租赁进程。

未来CBD将迎来更多国际甲级写字楼优质物业,大幅提升跨国公司的办公条件,助推成都总部经济的发展。其中,凭借国际级的物业条件、便利的交通条件、逐步成熟的商务氛围等优势,国际金融中心、睿东中心和晶融汇所打造的商务“金三角”区域也将成为跨国公司未来办公地的首选,并逐步成为未来成都CBD的核心区域。

零售地产市场

2013年上半年成都迎来更多全新品牌开设首店。2013年上半年成都零售租赁市场持续活跃,各类品牌拓点积极。由于成都的区域辐射力及中产阶级人群不断扩大,愈来愈多的零售商将成都视为拓展西部市场的重要一站。包括珠宝品牌Ben-Amun,家居品牌Harbor House、Minotti,餐饮品牌鼎泰丰、许留山、汉堡王等均积极落户核心商圈及次级商圈主要优质零售项目,开设其成都乃至西部首店。另外,Tory Burch、Page One、Mulberry、Jimmy Choo、Wagas、百丽宫等品牌亦宣布入驻国际金融中心和成都远洋太古里。受强劲租赁需求推动,核心商圈优质零售物业首层平均租金环比同比均有所上涨。而次级商圈中,部分地段较优、运营较为成熟的项目在几近满租的情况下仍能吸引多家实力品牌以中岛的形式入驻。

新世纪环球购物中心等5个项目落成开业。包括新世纪环球购物中心、银石广场等在内的5个项目落成开业,体量约53万平米,其中新世纪环球购物中心最引人注目。该项目体量约40万平米,汇集了包括乐天百货、H&M、GAP、Uniqlo多家国内及国际知名品牌的旗舰店,以及多家全新品牌,如QDA、Chichi’s及Holly’s等。其余物业,如银石广场及凯德广场-魅力城等,亦对各自区域零售业态形成有力补充。

优质项目重新定义核心商圈;差异化竞争将成亮点。未来12个月,成都预计还将有国际金融中心、成都远洋太古里、凯德广场-天府及世豪广场等多个优质零售项目入市。其中位于核心商圈的国际金融中心及成都远洋太古里将凭借其优质地段和强劲品牌组合重新定义核心商圈。就全市来看,尽管各类品牌进驻意愿强烈,短期内项目集中入市将令竞争进一步加剧,差异化的建筑形态设计及定位招商将成为未来市场上项目竞争中的一大亮点。

高端住宅市场

国五条影响渐弱,改善型需求推动高端住宅成交创新高。今年3月份,受中央政府国五条政策影响,二手房及新房成交量均冲高位。然而后期公布的地方细则并未提及二手房收入税等事宜,政策影响逐渐淡化,二手房市场回归平淡。普通住宅市场方面,强劲的刚需使成交量保持较高位。高端住宅市场方面,受房价上涨预期影响,部分持观望态度的购房者在2013年上半年入市,导致上半年总成交量创下自2009年以来同期新高,共计约5,500套成交。分区域看,成交占比最大的为南部新区,而东大街受锦江国际新城(原攀成钢)项目带动,成交量涨幅较为明显。供应方面,由于部分项目货存压力较大,开发商推盘速度放缓,2013年上半年成都高端住宅新增供应约3,800套,同比环比均有所下降。

市场回暖情绪带动均价上涨。受强劲的改善型需求带动,高端住宅市场均价自2013年以来持续上涨,截至2013年第二季度,已达每平米12,560元,上半年同比增长4.7%,环比增长2.8%。其中,中高端改善型项目由于需求旺盛,均价涨幅较为明显,而大部分豪华住宅由于销售速度较为缓慢,均价持平或有所下降。

改善型需求将持续成为市场主力,高端项目表现两级化。在限购限贷等政策未见松动的情况下,首次置业及改善型自住需求仍将是市场需求的主要来源。鉴于此,中高端改善型住宅销售及资产表现有望持续向好,而豪宅项目在目前高存量及政策打压的双重压力下表现或将有所欠佳。上半年,部分购房者受房价上涨预期影响提前入市,导致5、6月成交量有所下降,其中5月回落较为明显。由于需求被提前释放,我们预计下半年成交量及均价不会出现太大涨幅。​