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新闻

重庆

汽车产业和电子商务高速扩张,重庆优质物流仓储需求强劲

2013年上半年重庆房地产市场年度回顾


汽车产业和电子商务高速扩张,重庆优质物流仓储需求强劲

• 写字楼–优质写字楼租赁需求维持稳定,空置率稳步下降;

• 零售地产–零售商持续活跃于零售租赁市场,新品牌加快进驻步伐;

• 高端住宅–新增供应持续稳定,住宅价格涨幅趋于平稳;

• 产业园–优质产业园品质不断提升,租金稳步上升;

• 物流园–电商、汽车业需求持续旺盛,优质非保仓库租金持续稳步上涨。

• 制造业–制造业投资市场持续增长,重点产业产能逐渐释放。

写字楼

租赁需求维持稳定,空置率稳步下降。2013年上半年,重庆优质写字楼市场净吸纳量超过7万平方米,带动上半年空置率继续稳步下降,同比降幅达到15.0个百分点。从租赁行业来看,上半年金融及商贸行业持续保持活跃状态,在新增租赁需求中分别占比接近30%及20%;从租赁需求类型来看,企业升级需求表现突出,在新增租赁需求中占比超过50%。

优质写字楼租金涨幅趋于平稳。2013年上半年,重庆优质写字楼平均净租金为91.4元/平方米/月,同比上涨1.4%;甲级写字楼平均净租金为101.9元/平方米/月,同比上涨4.9%;乙级写字楼平均净租金为87.9元/平方米/月,同比基本持平。

预计下半年新项目将集中入市,租金增幅保持平稳。“从未来供应来看,由于原预计将于本季度入市的海航保利项目推迟入市,2013年下半年或将面临新增供应集中涌现的情况,截至2013年末,重庆市优质写字楼新增供应预计将达到约39万平方米,因此未来平均空置率上升将难以避免。租金方面,2013年新增供应大多为高品质甲级写字楼,此类供应将拉高重庆市场租金平均水平,但大量新增供应将使现有写字楼项目租金上涨幅度受到一定限制。”仲量联行重庆商业部总监梁果表示。

零售地产

传统商圈成熟零售物业租金稳定增长,新兴商圈新开业物业给予租金优惠以吸引租户。2013年上半年,位于大渡口的新天泽国际广场及位于南滨路的东原1891一期项目相继入市,带动重庆零售物业总体量达到约239万平方米。受新开业零售物业影响,上半年重庆优质零售物业整体空置率维持在约10.1%的水平,同比微升1.5个百分点。自2012年以来,重庆主要零售物业开始陆续进行租户调整,加之零售商在重庆核心区域稳步扩张,截至2013年2季度,主要现有优质零售物业空置率呈现小幅下降趋势。位于新兴商圈的新开业零售物业通过租金优惠策略以吸引商家入驻,重庆优质购物中心首层平均有效净租金同比下降2.3%,达到518元/平方米/月。由于商家对于位于传统商圈的成熟优质零售物业需求依旧强劲,此类优质物业租金保持平稳增长。

零售商持续活跃于零售租赁市场,新品牌加快进入重庆步伐2013年上半年,快速时尚品牌持续在传统及新兴商圈布点。H&M在位于大渡口商圈的新天泽国际广场开出其重庆第五家门店,营业面积约为2,000平方米;UNIQLO在位于大渡口的新天泽国际广场及冉家坝的SM广场分别开设两家门店,在渝总门店数量达到八家;C&A在位于观音桥的大融城开出其重庆第三家门店,营业面积约为800平方米。同时,外来零售品牌积极进入重庆市场,如新加坡时尚品牌CHARIES & KEITH于杨家坪西城天街开出其重庆首店,营业面积约为150平方米;港式甜品品牌许留山于观音桥北城天街开出其重庆首店,营业面积约为80平方米。

快速时尚品牌积极布点重庆传统成熟商圈。“预计到2013年底,还将有超过40万平方米的新增优质零售物业入市。从新增供应分布来看,传统商圈将迎来超过27万平方米的新增供应;新兴商圈将迎来约16万平方米的新增供应。从零售商扩张趋势来看,随着未来更多位于核心商圈的高端优质零售物业入市,奢侈品牌将进一步布点于上述区域,即解放碑及观音桥;尚未在核心商圈完成布点的快速时尚品牌也积极选址入驻,在新兴商圈的扩张趋势则有所放缓。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

高端住宅

高端住宅新增供应增加,销售量及售价维持在稳定水平。受存量房套数较少因素刺激,开发商推盘信心进一步增强,2013年上半年,重庆高端住宅市场新增供应量超过5,000套,同比上升7.3%,销售量则维持在较为稳定水平,上半年总销售量超过4,800套。上半年,高端住宅平均售价轻微上扬至11,468元/平方米,同比上涨5.2%。部分新推房源享有更优交通及配套条件,价格有所上涨;另一方面,上半年新入市的约克郡汀兰项目也一定程度上拉高了市场平均水平。

未来高端住宅供应保持稳定,售价涨幅趋于平稳。仲量联行重庆战略顾问及研究部总监马丽华表示,“ 2013年内,由于部分项目进入尾盘销售,新推套数会有所下降,但随着下半年新项目的入市,总体供应量有望维持在相对稳定的水平。未来开发商有望在持续推出优质房源的同时提高售价,但为维持低存量水平及完成全年销售业绩,更多价格优惠措施也有望陆续推出。因此,预计2013年全年高端住宅售价涨幅将趋于平稳。”

工业地产

产业园

重庆优质产业园品质不断提升,供应量持续增加,新入市项目受市场青睐。重庆C城(一期)、双子座(3)、渝兴广场(B1)项目于2013年上半年相继入市,新增供应量达到9万平方米,优质产业园总体量达到172万平方米。由于新入市物业品质良好,区位条件优越,入市后受到市场青睐,在强劲需求推动之下,上半年净吸纳量超越新增供给量,达到16万平方米。
租金稳步上升,与CBD区域写字楼差距进一步缩小。随着商务环境的逐渐完善,成熟区域产业园租售价格持续上涨。2013年上半年,优质产业园平均租金达到62元/平方米/月,同比上涨4.2%,与CBD区域写字楼租金差距进一步缩小。优质产业园平均售价为7,291元/平方米,同比上涨0.7%,环比上涨5.1%,与优质写字楼19,878元/平方米的平均售价相比,较高的租售比、较低的总价使产业园物业投资价值凸显。

未来经开区将成为产业园开发的又一热点区域。重庆经开区范围内未来两年将会有耀凯合金、高通栖谷一期及千方E工园二期等多个项目入市。随着南岸区政府迁入、南山隧道通车、轻轨6号线茶园段通车等利好因素的逐一兑现,经开区商务环境、交通配套都将大幅提升,预计该区域将成为产业园开发的又一热点区域。

物流园

电商、汽车业需求持续旺盛,市场空置率保持较低水平。随着国内电商的快速发展,以及近期重庆大量汽车及配套项目的相继投产或达产,市场对于优质非保仓库的需求持续升温。由于年内目前暂无新项目入市,而部分原有仓储项目进行租户升级调整,市场净吸纳量及空置率短期内呈现较大波动。2013年上半年,重庆优质非保仓库实际空置率为7.6%,与去年同期相比上升1.5个百分点。

重庆优质非保仓库租金持续稳步上涨。继一季度租金环比上涨0.3%之后,2013年第二季度,优质非保仓库租金持续增长,环比上涨1.2%。2013年上半年平均租金达到27.5元/平方米/月。

未来新增项目向外环方向扩张,租金将保持稳中有升态势。未来新增供应主要集中在外环高速周边或可便捷到达外环高速的区域,如巴南公路物流基地、空港工业园、鱼复工业园、铁路物流基地等。随着未来2年内大体量优质非保仓库陆续入市,目前供不应求的市场状况将有所缓解,开发商招商压力增加,预计租金增长速度也将随之放缓。

制造业

两江新区投资优势凸显,主要园区产业特色明显。受益于区位、产业基础及诸多优惠政策的影响,两江新区成为大中型企业投资设厂的首选。主要园区产业特色明显,如西永微电园、寸滩空港保税区笔记本及配套产业逐渐成型,长寿经开区对化工企业吸引力居于西部前列。
制造业投资市场持续增长,重点产业产能逐渐释放。2013年上半年,以上汽依维柯红岩汽车双桥项目、上汽通用五菱两江新区项目等大型项目为代表,汽车产业投资持续增长,未来仍将稳居重庆工业核心地位;电子信息产业投资活跃,工业产值占比达到24%,改变此前汽摩产业一业独大的局面,惠普、华硕、宏基等产能逐渐释放,东芝笔记本拟在重庆设立年产500万台的全球电脑基地也将进一步带动整个产业链投资;化工产业又添重大投资项目,川维携手韩国SK集团在长寿经开区打造世界级BDO项目,项目总投资约37.8亿元;战略性新兴产业及高新技术产业有所突破,五大集团签约两江新区开发页岩气项目,预计产值100亿,重庆超硅LED芯片项目投产,达产后将实现60万片产能。