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青岛

小面积和新成立企业的办公租赁需求较为活跃;零售地产快时尚品牌保持扩张态势

2013年第二季度青岛房地产市场回顾


2013年第二季度青岛甲级办公楼市场需求较上季度有所回升,但由于上半年市场整体表现欠佳,加之对未来经济前景的担忧,业主对租赁市场的信心有所下降。本季度青岛办公楼市场的一大亮点在于小面积和新成立企业的租赁需求较为活跃。在零售市场,净吸纳量、空置率及租金方面在本季度都保持相对平稳。高端住宅市场去化速度缓慢,开发商推盘策略趋于谨慎,成交均价与上月基本持平。

办公楼

小面积和新成立企业的租赁需求在本季度较为活跃。第二季度青岛办公楼租赁市场的问询量和成交量较上季度有所增加,但是主要以500平米以下的小面积租赁交易为主,约占到总成交面积的一半以上。而从成交类型来看,新成立企业的租赁需求在本季度较为活跃,约占总成交面积的三分之一。搬迁所带来的租赁需求居次,这其中以成本节约型的搬迁为主。在行业需求方面,金融、房地产/建筑、公共机构以及能源类的企业为本季度青岛办公楼市场需求的主要来源。本季度青岛办公楼市场净吸纳量约为31,000平方米,市场整体空置率环比下降0.3个百分点至17.9%。

甲级办公楼业主对租赁市场的信心有所下降。
甲级办公楼市场需求虽然较上季度有所回升,但从2013年上半年的整体表现来看,净吸纳量仍略低于去年同期水平,加之对未来12个月经济前景预期较为保守,业主看淡短期内市场租赁需求。为提高入驻率,部分业主降低租金以吸引更多租户,这是使得本季度甲级办公楼市场平均租金环比微幅下跌0.5%,至每平方米每天4.5元。乙级办公楼市场方面,香港中路沿线和崂山商务区有部分优质乙级办公楼在交通可及性、商务氛围和商业配套等方面依然具有着较高的市场认知度和竞争优势,因此租金也维持小幅上涨,其他渐显陈旧的乙级办公楼则未见明显的租金变化。本季度乙级办公楼市场租金环比上涨0.8%,至每平方米每天2.8元。在销售型办公楼市场,本季度有三个乙级办公楼项目开始前期预售,包括位于市北中央商务区的凯景广场和青房财富中心,以及位于崂山区的鹏利南华国际商务中心。在售项目的增多也加剧了项目间的竞争,预计未来会给成交价格带来一定的下行压力。

2013年整体租赁需求放缓。仲量联行青岛董事总经理白路表示:“截至今年年底,青岛甲级办公楼市场将有约97,500平方米的新增供应,其中青岛中心的预售表现相对活跃,这主要得益于自用买家的需求,因此该物业交付时将不会对市场空置率造成较大压力。乙级办公楼市场同样将由来自销售型物业和自建自用型物业的业主自用需求主导。然而,在经济增幅趋缓的背景下,2013年的整体租赁需求相对于2012年不会有很大的改善。我们预计市场整体租金在2013年下半年 将总体保持平稳。”

零售地产

二季度青岛零售消费市场需求相对平稳。据市商务局的统计数据显示,五一期间全市十大商贸企业实现销售额6.05亿元,同比增长14.1%,较2012年五一期间15.2%的增幅略有下降。其中,利群集团各商场实现销售额2亿元,同比增长10.4%。本季度奢侈品牌在青岛并未有租赁成交,但快时尚品牌依然保持扩张态势。GAP首次进入青岛市场,分别在百丽广场和CBD万达广场租下超过1,000平米的面积。另外,多个超市品牌也在积极选址开店,永旺集团旗下的美思佰乐超市已签约入驻青岛中心和海航万邦中心。

本季度青岛优质商铺空置率与上季度基本持平。本季度优质商铺市场没有新项目竣工入市。随着市场竞争的加剧,本季度两个位于非核心商圈的零售物业由于在业态组合、市场定位和运营管理等方面较弱的竞争力而暂停营业,使零售物业总存量降至约162万平方米。同时,日趋激烈的竞争也给部分商场的招商带来一定压力,本季度青岛优质商铺空置率与上季度基本持平,为4.5%。

全市优质购物中心首层平均租金较上季度小幅上涨。第二季度,全市优质购物中心首层平均租金仅环比小幅上涨0.3%,至每天每平方米人民币10.2元。虽然核心商圈的成熟物业租金仍然保持稳定的增长,但仍然有部分表现欠佳的商场出于租户调整压力,租金有较大的降幅,抑制了整体租金的上涨空间。仲量联行青岛董事总经理白路表示:“在经济增幅趋缓的背景下,预计2013年零售物业表现将出现明显分化。新落成的项目和竞争力较弱的项目都需要在招商方面付出更大的努力。虽然新增项目将对商铺招商和租金升幅带来一定的压力,但预计较成熟的优质商铺仍将带动整体租金小幅上涨。”

住宅

高端住宅市场去化速度缓慢,开发商推盘策略趋于谨慎。截至六月底,青岛尚未执行此前备受关注的对出售自有住房征收20%个人所得税的政策。由于此前购房者担心该政策会很快落实,因此三月份集中入市购房,提前释放了市场需求,使得本季度住宅市场的购买力也有所回落。本季度青岛全市所有区域新建商品住宅成交量环比下降8.7%至 25,924套;而高端住宅市场成交量为1,292套,环比下降6.3%。此外,由于投资性需求的淡出,以改善型需求为主要支撑的高端住宅市场虽然今年以来的表现要明显好于去年同期,但其去化速度相对缓慢,因此开发商在推盘策略方面仍显谨慎。本季度高端住宅市场没有新增供应,这也带动成交量有所下降。

二季度高端住宅市场的成交均价与上月基本持平。在新房市场上,由于成交量的不温不火使得价格变化相对平稳,但位于新兴高端住宅区域,因其可同时满足改善性和刚性需求的部分楼盘则出现价格小幅上涨的现象。二手房市场上,在一些投资性房源较充足的楼盘,由于业主对未来房产持有和交易成本的担忧,价格仍有下调压力,但在一些配套完善的成熟小区,业主的议价空间相对较小。本季度高端住宅市场总体成交均价与上月基本持平,为每平方米18,904元。受到6月底银行系统流动性紧张的影响,首套房贷款利率普遍提高,而二套房贷款不仅额度收紧,贷款审批也更为严格。预计受到经济环境和未来新增供应量的影响,高端住宅市场的价格仍不具备大幅上涨的基础。