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北京甲级写字楼租金继续回落;物流市场表现强劲

2013年第二季度北京房地产市场回顾


仲量联行发布2013年第二季度北京房地产市场报告,报告显示:第二季度北京甲级写字楼租赁需求未出现显著回升,租金继续微幅下降;物流市场空置率降低,推动租金加快增长;奢侈品品牌继续收缩其扩张计划,导致北京零售地产市场的租赁需求放缓;住宅市场购买需求疲软,但房价并未受到压力;国内自用买家继续主导投资市场。 
 
甲级写字楼市场

二季度租赁需求未出现显著增长,租金跌幅收窄

2013年第二季度,北京甲级写字楼租赁市场呈现两极分化趋势。汽车制造和IT行业的需求继续保持相对活跃状态,而国际金融和专业服务公司对扩张继续持谨慎态度。本季度北京甲级写字楼的净吸纳量约为84,000平方米,其中近一半来自中关村新竣工的融科资讯中心D座——该写字楼为国内IT公司搜狐的自用物业。现有租赁市场的写字楼净吸纳量较上季度略有增长,但与历史平均水平相比,增幅相对较小。

由于大量租约将在2013年到期,部分业主面临潜在的空置率压力。尽管不可能出现大量的租户退租,但一些业主发现部分租户可能会重新考虑其办公空间利用策略,包括缩小办公空间。因此,业主继续采取灵活的租金谈判策略。2013年第二季度北京甲级写字楼的租金较上季度微跌0.5%,而第一季度的跌幅为2.0%。2013年上半年,北京甲级写字楼的租金累计下跌2.4%,其中CBD累计下跌5.3%。

仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂(Eric Hirsch)指出:“由于北京写字楼的总体空置率较低,长期而言租金不可能大幅走低。不过,鉴于近来市场调低了对中国经济的预测值,预计部分业主将继续采取灵活的租金策略,以维持其现有的入住率水平。”

2013年第二季度,两个新竣工的项目为市场新增81,000平方米的供应,预计今年下半年还将有150,000平方米的新增供应,全年供应量将累计达到310,000平方米左右。鉴于北京写字楼市场的低空置率,下半年租金将不会持续大幅下滑,但全年仍可能出现负增长。

物流市场

空置率降低,推动租金加快增长

尽管外部经济环境的低迷限制了中国的进出口贸易,但北京非保税仓储的需求在上半年继续保持强劲。活跃的租户来自众多行业,包括制药、实体交易商、在线零售商、汽车以及第三方物流等。物流市场的预租活动十分活跃,特别是在永乐店等新兴细分市场尤为明显。市场空置率由第一季度3.1%降至本季度的2.3%。市场对物流空间的需求已经部分分流至廊坊,租户发现在廊坊很容易租到面积更大的仓储空间,同时其租金水平也相对较低。

上半年北京物流市场共有三个新项目完工,新增供应75,000平方米。首发物流二期项目和普洛斯航港物流园一期均于2013年第一季度竣工,而顺鑫绿色物流三期B在第二季度交付使用。三个项目现已全部租出,表明北京物流市场供应有限而需求强劲。此外,部分即将竣工项目的预租活动也非常活跃。预计今年下半年还将有233,000平方米的新增供应。不过,由于大部分空间已预租赁完毕,短期内难以缓解潜在租户的需求。

2013年上半年北京物流市场租金累计上涨3.2%,其中大部分增长出现在第二季度。2013年第二季度,北京仓储租金较上季度上涨2.8%,大大超过第一季度0.3%的环比增幅。其中,通州物流园的租金增幅最为明显,2013年上半年其平均租金累计上涨4.3%(第一季度和第二季度的增幅分别为0.2%和4.0%);其次是北京空港物流园区,其租金累计上涨3.6%(第一季度和第二季度的增幅分别为0.3%和3.2%)。

仲量联行工业地产部副总监罗蔷蔷(Sharon Luo)指出:“从短期来看,外部环境的疲软将难以大幅拉动中国出口的增长。但在北京仓储物流市场,由于空置率较低且需求强劲,业主将继续享有很大的议价能力,预计2013年下半年租金将持续增长。”

零售物业市场

奢侈品销售继续放缓

与中国其它城市的趋势一致,2013年第二季度北京奢侈品销售继续放缓。总体而言,奢侈品品牌继续收缩其扩张计划,导致北京零售地产市场的租赁需求极其有限。部分高档购物中心,特别是那些非核心位置的购物中心遭受重创。相比之下,面向大众市场的购物中心业绩继续表现优良,并从百货商场中吸引部分购物者。

活跃的零售商主要来自大众市场的餐饮企业和快时尚企业。不过,优质购物中心不太情愿为这些利润率较低的行业提供太多的零售空间,相对来讲,购物中心业主更加欢迎那些面向细分市场、来自海外的时装品牌。此外,多个儿童用品专卖店和电子品专卖店也在第二季度开业。本季度,在城区优质零售物业市场没有新项目完工,空置率继续走低,达到2009年以来的最低水平。国贸商城三期、侨福芳草地、凯德晶品和银泰悦•生活的空置率在本季度均大幅下降。

仲量联行北京零售地产部总监罗绮华(Alice Law)表示:“由于销售业绩增长放缓,全球奢侈品牌均已收缩了在中国的扩张计划,不过优质零售物业市场前景总体仍然看好。零售商在二、三线城市的扩张仍然保持谨慎,尽管销售量在2013年第二季度仍然保持强劲,但消费者的平均支出下降。购买行为也主要用于个人消费而非用于送礼。面向细分市场的品牌正准备进入中国。预计更多的新品牌将在新建购物中心开业。”

高端住宅市场

成交量下滑但房价并未承压

新一轮房地产调控措施于4月初在北京正式生效。受其影响,2013年第二季度北京高档公寓一手市场的成交量降至2,199套,环比下跌29%。不过,上半年北京共售出5,302套新建高档公寓,同比上涨36%。二手市场同样大幅下挫,第二季度的月均成交量降至8,800套,大大低于第一季度的月均成交量25,700套。2013年上半年的月均销量约为17,280套,远超过去年同期的8,550套。部分高档公寓项目在第二季度取得不俗的销售业绩。由于成交量多为质量较高的公寓单元,高档公寓一手成交均价环比上涨6.7%,上半年的累计增幅达到9.2%。

为抑制住宅市场的过热增长,六月份北京市政府出台了一项新的规定,要求所有的住宅预售收入必须存入由银行监管的银行账户,根据施工的进度逐步支付给开发商。此外,北京要求所有套均面积在140平米(总建筑面积)以上的住宅项目或商业项目必须完成更多的施工工程才能申请预售许可证,其中,高层建筑必须完成一半地上主体工程,而低层建筑必须完成所有的地上主体工程。

仲量联行华北地区研究部总监陈锦平(Marcos Chan)表示:“鉴于目前北京严格的限购政策,预计短期内成交量不可能出现反弹,投资需求将保持低迷。另外,公寓租赁市场的需求将继续放缓,特别是那些面向外籍人士的高档公寓。有迹象表明在北京居住的外籍员工数量增长开始放缓,其主要是跨国企业更加注重节省成本,而外籍管理人员对北京空气质量的关切度日益上升。”

投资市场

国内自用买家继续主导投资市场

由于投资者仍然难以觅得用于出售的资产,北京投资市场继续平静。为此,部分买家开始采取预购的措施。在金融街,两家内资自用客户——北京华融投资公司和招商银行分别以27.5亿元和39亿元人民币收购了广安中心和月坛中心。

写字楼租赁市场近期放缓并未阻止国际投资者在北京写字楼市场寻求投资机会。由于缺乏可供整栋交易的写字楼,部分精明的投资者转向购买分层销售的写字楼。在本季度达成的一项交易中,高富诺与三星达成了一项售后返租交易,购买了CBD招商局大厦共九层的写字楼,总价7.8亿元人民币。除此之外,星峰投资将购买惠普大厦的11层物业,显示出市场对散售型物业的投资需求正在增强,特别是在CBD区域。

在经过了几个季度的沉寂之后,北京零售物业市场在2013年第二季度也达成了数宗交易。光耀东方集团以22亿元人民币从北京科技园置业股份有限公司手中购得中关村广场购物中心,而香港开发商新昌集团以人民币7.8亿元现金加承债收购临近北京西客站的新年华购物中心(物业估值人民币17.2亿元),包括38,200平方米的商铺裙楼,SOHO办公楼和停车空间。两个项目均定位于社区购物中心。

仲量联行北京投资部总监庞树东(Eric Pang)表示:“目前投资者并不缺乏对北京商业地产的兴趣。不过,受可供投资物业的产权结构影响,近年来投资市场比较平淡。尽管当前的租赁市场比较谨慎,但北京写字楼市场的低空置率以及丰厚的租金回报向投资者传达出强烈的信号,北京或许是中国最为安全的写字楼市场之一。因此,尽管2013年下半年中国的经济增长仍将保持相对缓慢的势头,北京房地产投资市场的需求前景依然看好。”