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上海

非核心商圈办公楼租赁表现强劲;上海办公楼市场最受投资者青睐

2013年第二季度上海房地产市场回顾


本季度中央商务区内的大多数跨国企业租户选择了续租现有面积,全市中央商务区甲级办公楼平均租金保持稳定。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:“尽管跨国企业扩张需求较弱,但是内资企业租赁需求保持稳定,并继续推动浦东租金小幅上涨。良好的基本面持续提升投资者对于具有稳定租金收入的办公楼物业的需求。”同时,非中央商务区甲级办公楼市场需求保持旺盛态势,本季度吸纳量超过10万平方米。上半年,上海物业投资市场成交总额约为204亿元,较去年同期增长64%。 在零售物业市场,餐饮租户在上海继续保持强劲的扩张势头,反映出购物中心生活休闲体验类消费需求的上升。普通商品房的成交量继上季度大幅攀升后本季度有所下跌;高端住宅市场平均成交价略有上扬。在物流仓储市场,两个仍有剩余面积可供租赁的新项目入市带动空置率有所上升,受传统零售商需求减弱的影响,租金涨幅有所放缓。

办公楼

租户扩张需求较弱,浦西中央商务区平均租金保持平稳。浦西市场本季度由续租主导,这在某种程度上减缓了业主进一步降低租金的压力,平均租金保持平稳在每平方米每天9元。在浦西租赁市场上表现相对活跃的租户主要来自于医药行业和奢侈品零售业。例如,葛兰素史克在都市总部大楼内扩租了约1,000平方米的办公面积;Ralph Lauren从创兴金融大厦搬迁至永新广场并扩租至一个整层。浦西超甲级办公楼租金也保持平稳。静安嘉里中心3座是本季度浦西中央商务区内唯一竣工的项目,为市场新增65,497平方米的超甲级办公楼面积,竣工时的出租率约80%。

内资租户需求强劲,支撑浦东市场租金上涨。在浦东市场,本季度来自内资金融服务类企业的租赁需求保持旺盛。例如,一家由南京银行新成立的基金公司在震旦国际大厦租赁了约3,000平方米的办公面积。另一方面,跨国企业需求持续走弱,本季度大多数公司选择了续租现有的办公面积。由于空置面积有限且内资公司租赁需求强劲,本季度浦东中央商务区甲级办公楼平均租金环比增长1.3%。同样,在浦东超甲级办公楼市场,由于空置面积紧张,而且该市场自2011年以来没有新项目竣工,浦东超甲级办公楼租金于本季度进一步上涨至每平方米每天10.7元,环比涨幅为1.6%。
非中央商务区甲级办公楼市场本季度净吸纳量超10万平方米。该市场的季度净吸纳量继续保持强劲走势,在过去的连续八个季度中都超过8万平方米。在浦西和浦东两个市场,越来越多的租户出于节约租赁成本的考虑,从中央商务区搬迁至非中央商务区。一些从事制造业的跨国企业甚至选择从浦东中央商务区搬迁至浦西非中央商务区。此外,内资公司在非中央商务区内的升级需求也保持强劲。新增供应方面,一栋总建筑面积为44,586平方米的甲级办公楼项目——宝华中心于本季度在浦西非中央商务区内竣工交付。在强劲需求的推动下,非中央商务区甲级办公楼租金于本季度环比上涨1.0%,至每平方米每天5.3元。

销售型办公楼

购买需求强劲,非中央商务区内多个销售型甲级办公楼项目开盘。鉴于强劲的季节性需求,销售型办公楼项目通常会选择在三月至五月间开盘。在非中央商务区市场,今年三月底开始共有三个总建筑面积合计约79,600平方米的销售型甲级办公楼项目陆续开盘。受个人投资买家以及公司自用的强劲需求共同推动,本季度销售型甲级办公楼成交量增至30,000平方米,同比增长28%。个人买家出于投资目的更青睐分割成小面积单元散售的办公楼项目;与此同时,本季度不乏内资企业出于自用目的而选择购买整层或者多层办公楼面积。虽然市场购买需求强劲,但是本季度销售型甲级办公楼的平均成交价环比涨幅却降至0.4%,主要是受两方面因素影响:一是新开盘项目加剧了销售型甲级办公楼项目间的竞争;其次,一些处于尾盘销售期的项目为了加速去化,开发商给予买家小幅折扣。

投资

上海的办公楼资产仍广受投资者青睐。根据境内外投资者的交易活动显示,上海仍是中国最受欢迎的投资市场,基于良好的市场基本面以及对租金增长的预期,上海的办公楼物业是投资者最为关注的资产类别,投资者尤其热衷那些位于核心商圈且有稳定租金收入的物业。例如,仲量联行在本季度代表富达来地产信托将位于黄浦区的中区广场以16.7亿元的价格出售给美国私募基金凯雷投资集团。仲量联行上海投资部总监李凌表示:“境外主要投资机构,如养老基金以及主权财富基金等,对一线城市关注度不断上升,同时也加大了对中国地区的资产配置。这些原本认为中国市场风险过高的投资机构如今已将上海的商业地产项目作为核心或核心增值来进行投资。”上海办公楼平均资本值在过去的一年趋于平稳,我们预计未来随着租金恢复增长,资本值将呈温和增长的态势。

本季度零售物业市场有一大宗交易成交。尽管本季度房地产市场整体需求较去年同期有所放缓,但投资者对零售物业的需求仍保持稳定。由于达到投资级别的可交易零售物业的匮乏,以及投资者对未来中国零售商销售增长和扩张的预期下调,零售物业投资市场受到一定限制。我们预计那些出租率较低或仍有升级潜力的零售物业将继续吸引部分投资者。例如,香港新世界发展有限公司本季度以12.5亿元,折合单价每平方米28,630元的价格收购了位于长宁区的鸿鑫时尚广场(建筑面积43,660平方米),该项目将被改建为巴黎春天百货。中信资本近期新募集了一个规模为6.83亿美元的基金,专用于投资中国零售物业,因此在未来几个季度仍将有大量资金涌入该领域。

投资者对产业园区以及物流项目兴趣正浓。由于该类资产的收益率高于办公楼及零售物业,因此大量投资者对其表现出极大关注。据悉,某境外投资商正在洽谈收购浦东的一处产业园区物业。同时,在住宅投资市场,雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)以总价3.21亿元收购了位于浦东新区的上海馨乐庭碧云服务公寓,折合均价约每平方米20,200元。

土地市场成交活跃;信贷紧缩并未影响投资者信心。2013年上半年,上海土地市场成交非常活跃。开发商纷纷在一些非中央商务区购入土地用以未来开发,从而推动土地成交。自用客户同样非常活跃。例如,几家国内企业在浦东世博板块购入土地用于建设企业总部。根据政府统计数据,2013年第二季度住宅和商业用途土地成交金额总计达517亿元。

本季度,尽管投资者对中国短期内信贷紧缩的担忧使金融市场出现小幅震荡,但是这些负面消息并没有对商业地产界的大宗交易产生较大的影响,这主要是因为这部分投资者大多拥有境外融资渠道。绝大多数的机构投资者并不认为信贷紧缩将长期持续下去,而且他们对上海市场的基本面仍充满信心。

零售物业

韩国零售商在店铺扩张方面表现活跃。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示:“零售商在上海继续保持扩张势头,其中最为活跃要数餐饮租户,反映出购物中心生活休闲体验类消费需求的上升。”服饰类的扩张主要来自于中档定位的零售品牌,而高端品牌则放缓脚步。本季度,韩国零售商扩张尤为活跃。例如,咖啡连锁企业咖啡陪你(Caffé Bene)以及化妆品品牌悦诗风吟(Innisfree)均在凯德龙之梦虹口广场开出分店。同时,衣恋集团也在上海积极扩张,旗下时装品牌Mixxo和连锁餐饮Ashley餐厅将分别登陆正大广场和正大乐城。作为零售核心商圈之一的南京东路,本季度却在流失商家,几家购物中心空置率有明显上升,部分归因于本地消费者更趋向于选择其它商圈消费。

本季度新竣工的两个新项目入驻率颇高。位于浦东的国金中心商场二期(10,000平方米)本季度开业,主要面向奢侈品消费者,其主要业态为餐饮和珠宝。位于徐汇滨江区域的正大乐城(36,000平方米)同样于本季度正式营业,项目由绿地集团开发、正大集团经营。目前开业率已达到70%,以服饰和餐饮租户为主。

租金上扬,核心和非核心商圈的空置率差距缩小。本季度核心商圈首层平均租金环比增长1.1%至每平方米每天49.0元,非核心商圈的租金环比增长1.3%至每平方米每天19.2元。核心商圈项目空置率微涨至5.5%,而非核心商圈项目空置率则降至5.8%。在几个非核心商圈项目内,由于过去几个季度一些家电零售商退出而产生的空置面积,本季度被美食广场以及服务类租户(如银行、spa等)吸纳进驻。例如,莲花国际广场和联洋广场本季度都分别引入餐饮品牌,空置率因此下降。

住宅
尽管地方尚未执行中央近期颁布的政策,住宅市场整体成交量却仍有所下降。截至六月底,上海方面尚未执行此前备受关注的对出售自有住房征收20%个人所得税的政策。由于此前购房者担心该政策会很快落实,因此集中入市购房,导致三月出现短暂的成交放量,随后购房者热情在本季度有所降温。一手商品住宅成交量四月环比下跌41%,并分别于五、六月环比回升了3%和23%。因此本季度一手商品住宅成交量较上季度下跌3%。
高端住宅价格微升。本季度共有两个高端住宅项目入市。由吉宝置业开发的静安豪景苑于六月推出二期首批260套房源。截至六月底,该楼盘已成交46套,成交均价为每平方米69,018元。由凯德置业开发的位于卢湾区的凯德茂名公馆于本季度加推92套新房源。在限购令继续严格执行以及价格折扣逐渐减少的双重作用下,本季度上海高端住宅市场成交量继续受到抑制,仅有350套高端公寓成交,环比微降1%。本季度,少数取得不俗销售业绩的高端住宅项目小幅上调了价格,带动一手高端住宅平均成交价小幅上升。但对于大部分项目来说,由于销售量疲软,因此价格保持平稳。本季度高端住宅平均价格同质环比微涨0.3%。
租赁需求减弱以及空置率走高导致服务式公寓租金下跌。本季度共有两个服务式公寓项目进入市场。位于陆家嘴的文华东方酒店式公寓为租赁市场提供了210套高端公寓。此外,上海嘉里公寓在完成了对其133套公寓的翻新后重新开业。由于经济预期疲软,跨国企业在派遣新外籍员工方面持谨慎态度,导致本季度外籍人士的租赁需求走弱。需求减少加之新增供应导致本季度上海服务式公寓的整体空置率上升了2个百分点至13.4%。同样受此影响,一些较老的服务式公寓项目通过降低租金来吸引更多租户。本季度上海服务式公寓的平均租金环比下降0.6%。
工业地产

物流

非保税仓库市场租金增长放缓。本季度,来自电商企业的需求保持强劲。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:“电商企业往往在昆山、嘉兴等上海的卫星城市寻求大面积且互相毗邻的仓储物业,部分甚至直接拿地自行开发。”服务于机械、食品生产、服装等行业的第三方物流公司对仓储面积的需求同样十分强劲。本季度来自制造商的需求保持稳定。例如,瑞典公司Atlas Copoco在嘉民浦东机场项目内租下近8,000平方米的仓储面积。由于近期全国零售增长放缓,零售商对扩张继续持谨慎的态度,本季度问询量与上季度基本持平,但同比有所下降。较低的问询量和交易量使得上海非保税仓库市场平均租金增长放缓,环比涨幅仅为1.1%,至每平方米每天1.25元。

两个非保税仓库项目竣工。家具制造商美克美家在松江建成一建筑面积为14,000平方米的仓库,并在竣工前全部租给中国盐业总公司。普洛斯在临港建成一建筑面积为45,000平方米的物流园,目前已有一外资企业在考虑租赁该项目的部分面积。由于临港地区空置率持续增长,上海非保税仓库空置率上升一个百分点至7.9%。
卫星城市在大上海区的地位正逐步上升。未来几年,卫星城市对大上海区非保税物流仓储面积总量的贡献将逐步增加。虽然目前昆山、嘉兴和太仓的总存量只占大上海区的四分之一,但是至2016年,近四成的新增供应将来自上述三个区域。本季度昆山地区租金增长强势,受低空置率影响,平均租金环比上涨2.7%至每平方米每天0.94元。
产业园区

本季度市场对产业园区需求保持稳定。上海产业园区市场本季度表现平淡,市场并无大宗租赁交易或新竣工项目。虽然问询量与上季度基本持平,但仍明显低于去年同期水平,这很大程度上归因于租户对全球经济前景的担忧。虽然如此,但市面上仍有部分涉足能源、医药和新型材料的跨国企业在求租面积在8,000-30,000平方米之间的产业园区项目,用于扩张或整合现有租赁面积。我们预计这些租赁有望在下半年成交,因为届时张江和漕河泾等热门区域将有新项目竣工带来更多可供租赁的面积,。这些区域的租金增长相当强劲,部分项目今年的租金涨幅甚至达到了10%。虽然一些优质产业园区的租金仍将保持强劲增长,但鉴于中国宏观经济放缓的原因,我们下调了对全年市场的租金预期。

制造业

低迷的经济持续影响制造业租赁需求。本季度跨国制造企业在上海的租赁需求持续疲软,许多公司选择缩小投资规模或推迟投资决定。因此,尽管问询量保持稳定,但是今年上半年有效的租赁需求低于去年同期水平。上海周边位于江苏和浙江的许多城市同样受到跨国企业需求疲软的影响,一些城市可能无法完成本年度外商直接投资的目标。由于市场需求仍显弱势,部分工业地产开发商已取消了在多个城市的投资计划。疲软的租赁需求持续影响投资市场,部分投资者已有计划出租或出售表现不佳的资产。本季度的亮点仍然出现在消费品市场,尽管市场对经济增长预期偏弱,但医药、餐饮和快速消费品行业仍然保持活跃。这些企业对上海优质单层厂房的租赁需求保持强劲,加之市场有限的供应使得市场租金得以保持稳定甚至进一步增长。