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广州

仲量联行:成本节约主导写字楼市场,零售市场两极化发展

2013年上半年广州房地产市场回顾


2013年上半年,全球经济增速放缓和国内经济不确定性增加持续抑制企业扩张的需求,广州甲级写字楼市场总体需求仍以成本节约型为主。整体来看,传统区域需求较为活跃,核心区继续有大宗成交。新项目的空置压力较大。下半年整体空置率继续呈上升趋势,但整体租金增幅平稳的趋势加大,投资市场将以自用需求为主导。零售地产市场上,本季部分本地商户整合现有店铺网络明显,国际品牌继续积极进驻,整体空置压力减轻,租金保持平稳。投资者普遍谨慎,整体优质物业售价维持不变。下半年的供应洪峰使非核心区域竞争趋烈,餐饮及新晋国际品牌将继续支撑租赁市场。资本市场成交以成熟物业为主。随着购房需求回归理性,本季一、二手豪宅成交量均有下降,租赁需求增加使租金增长加快,买家进入观望期,售价增速放缓。下半年销量有望上升,租金继续增长,售价则在调控背景下保持平稳。上半年物流园无新增供应,非保税区物流园需求回暖,保税仓需求则较为平淡;部分行业的去市区化趋势带动了产业园需求上升,加上供应不足,使整体租金保持稳定增长。

甲级写字楼市场

经济前景不确定性持续,租赁市场复苏缓慢。纵观2013上半年,广州甲级写字楼市场的租赁需求尽管在一季度出现过增长,全球经济增速放缓和国内经济不确定性增加持续降低企业扩张的热情。进入二季度,企业对写字楼搬迁的总体需求仍以成本节约型为主。

成本节约为大前提,传统区域需求持续活跃。本季企业向传统区域搬迁的需求略有增加,例如从珠江新城搬往越秀区或天河区其它位置。部分珠江新城的新项目业主推出优惠措施,以吸引对租金较为敏感且有扩张和升级需求的企业,但租户仍普遍选择在较传统办公区进行扩张。仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示:“目前珠江新城的预租项目为提高进驻率,普遍以低于市场价的租金报价,因此存在租约期满后业主大幅加租的可能性,这成为租户选址时的主要考虑因素。”

整体需求疲弱,新项目的空置压力较大。本季新竣工的甲级写字楼项目有位于珠江新城的珠江城大厦和邦华环球广场,使上半年的总存量增加至365万平方米。二季度的新增面积约为23万平方米,而净吸纳量仅为8.4万平方米,使空置率从上季的11.8% 上升至15.1%。其中,本季的两个新增项目因工程进度延后和整体市场需求疲弱而预租率偏低,是全市空置率上升的主要因素。

成本节约型搬迁继续支撑传统区域的租赁需求,一手成交瞩目支撑资本值上升。尽管总体租赁需求较弱,来自天河北和越秀区内续租和成本节约型搬迁降低了这两个片区的整体空置率,支撑了本季度全市平均租金的增长。在新供应集中的珠江新城,租金保持在一季度水平。租金环比增长速度从一季度的0.7%加速到本季度的1.3%,达到了至每月每平方米约154元(基于建筑面积)。

强劲的本地自用需求使甲级写字楼售价得到支撑。分散产权式物业市场强劲复苏,除了珠江新城的一手在售新楼在二季度录得较高的销售量,二手市场如天河CBD和越秀区的成交也出现反弹。这主要是由于珠江新城的写字楼价格提升迅速,投资者开始在价格更合理的二级市场寻找物业。本季度,市场资本值比上季度微升2.7%至34,200元每平方米。

成本节约型搬迁继续支撑传统区域的租赁需求。展望2013年下半年,马炜图认为,国内经济复苏的不确定性仍将抑制企业的扩张需求:由于大部分跨国企业对增加雇员保持谨慎态度,并减少在写字楼租赁方面的预算,以节省成本为目的的写字楼降级搬迁需求将继续支持写字楼市场;大型的国有企业需求将保持活跃,但本地企业对扩张渐趋谨慎。预计2013年全年共有新增供应43万平方米,较2012年多,年底总存量将达400万平方米,其中超过75.4%集中在珠江新城。受新竣工项目影响,全市整体空置率继续呈上升趋势,但在成本节约型搬迁的需求支撑下,现有大厦的空置率将保持相对稳定。

租金增幅平稳,自用需求主导投资市场。随着越秀、天河北的空置率持续下降,现有大厦业主的租金压力大为减轻。鉴于上半年租金已有轻微反弹, 2013年全年租金预计将出现小幅增长。尽管中国经济不确定性增加,但较强的购买写字楼自用需求支撑投资市场。另外,企业买家对信贷的依赖度较低,预期目前的银行信贷紧张对投资需求影响相对较小。

零售地产市场

本地商户扩张与整合双管齐下,市场呈两极化发展。2013年4-5月,广州消费零售总额为1,078亿元,保持了16.7%的稳定年增长率,增速较2012年同期上升4.8%。据仲量联行华南区零售地产部总监林世松介绍,本季有部分连锁店零售商在天河北CBD等核心片区进行扩张的同时,整合效益不佳的店铺。

另一方面,本季仍有国际品牌零售商计划进入广州零售市场,并且倾向选择位于核心片区的成熟购物中心以保证稳定客流。本季度值得一提的成交有意大利时尚品牌Moschino和Etro,两家均在环市东路丽柏广场开设了广州首店。

新项目预租率上升,减轻整体空置压力。2013年二季度的零售市场净吸纳量仅43,000平方米(基于建筑面积),是自2012年二季度以来的最低点。其中大部分来自奥园广场的餐饮和本地时尚品牌,以及在花城汇(中区)开设的新店。新开业的花城汇(中区)在本季的预租率良好,使全市整体空置率从一季度的3.2%回落到3%。

部分片区项目调整租赁策略,整体租金保持平稳。本季大部分商场的租金水平保持稳定,个别接近满租的商场的租金更出现小幅上涨,主要归功于时尚品牌和餐饮类租户对该类项目的持续租赁需求。尽管整体租赁市场仍较疲弱,但部分非核心片区的零售项目调整商场的招商定位,为了提高进驻率,将空置面积出租给本土低端零售品牌,因此租金并无变化。二季度全市零售地产租金环比上升0.6%,升幅较上季放缓。

供应洪峰使非核心区竞争趋烈。2013年共有新增优质商场57万平方米,是广州迄今零售地产供应量最大的一年。预计下半年竣工项目共45万平方米,其中90%集中在非核心区的海珠、荔湾及番禺,这将使非中央商务区的竞争空前激烈。

餐饮及娱乐业态将继续支撑租赁市场。林世松表示:“鉴于零售商对经济前景持有忧虑,预计下半年的租赁需求增长依然疲软,餐饮及娱乐业态将继续成为零售物业的重要需求来源。另一方面,预计下半年将继续有国际品牌进入广州市场,其中大部分会选择中心地区的成熟购物中心。”

投资气氛审慎乐观,成熟物业继续支撑资本市场。今年大量的新供应将对预租造成较大压力,预计空置率将继续推高。林世松认为,由于零售商对于扩张策略仍较谨慎,广州零售市场将逐渐成为租户市场,并对租金增长幅度构成压力。大体量的新竣工项目和疲软的租赁需求继续使投资者持谨慎态度,个别发展商考虑出售物业或寻找合作伙伴的机会增加。由于投资者对成熟零售物业的兴趣持续,预计资本市场上行趋势不变,资本值仍将上涨。

豪宅市场

购房需求回归理性,一、二手豪宅成交量均降。相比二月份《新国五条》出台时引发的二手房交易量暴增,目前恐慌性购房潮已逐渐消退,购房者普遍回归平静。因二手房交易个人所得税细则执行时间暂不明确,更多买家选择持观望态度,使本季二手住宅成交量较上季度有所回落。在预售许可证核发的难度增加以及网签审批时间延长的双重影响下,一手豪宅市场在二季度的销售量较预期少,净吸纳量(约350套)仅约为一季度(约800套)的一半。同时,由于本季银行信贷额度收紧和流动性短缺,部分商业银行上调首套房贷款利率并延长审批和放款时间,导致购房需求下降。上半年一手豪宅市场合共售出1,150套单位,较2012年下半年增加10%,其中主要源于一季度销量的大幅上升。

租赁需求增加,租金增长加快。本季大部分跨国企业继续收紧外籍员工的住房津贴,租赁需求依然疲弱。随着服务于非跨国企业的外籍从业人员数量有所增加,中小面积单位的租赁需求支持了租赁市场。此外,日益严厉的调控措施使部分潜在买家转投租赁市场,带动了全市高档住宅租赁需求的上升,支撑租金以环比1.3%微升至每月每平方米80元(基于建筑面积)。

买家进入观望期,售价增速放缓。仲量联行华南区研究部高级经理曾丽指出:“受一手豪宅市场成交量下降影响,核心片区如珠江新城和天河北的部分豪宅提价幅度有所放缓。而二手市场的租金增长和销售量下降,使部分卖家将出售中的物业转为出租,二手市场上可出售的住宅物业因而减少。而在经历了一季度的购房潮后,本季更多买家选择观望,成交量放缓使业主提价幅度有所下降。”二季度全市二手豪宅的平均价格为每平方米35,500元,环比增速放缓至2.2%。

受自住需求支撑,下半年销量有望上升。在上半年豪宅项目销售量上升的支持下,2013年总销售量将较2012年增加。政府为抑制增长过快的房价,预计中短期内将不会放松调控力度。在多轮政策打击下,投机需求受到抑制,豪宅市场将主要依靠自住需求的支撑。在新推盘数量增加的情况下,如下半年无更严厉的调控政策颁布,2013年全年豪宅市场销售量将较2012年上升。尽管如此,今年预期豪宅项目销售量的上升主要将归功于上半年快速上升的购买需求,而我们预计一二手市场在政策影响下,短期内销售情况将不甚理想。

租金增长受支撑,调控背景下售价保持平稳。曾丽补充,尽管大部分跨国企业依然收紧住房津贴,来自非跨国企业外籍从业人员租房需求的增加将继续带动租赁市场需求的上升。此外,转投租赁市场进行观望的潜在买家将继续增加,支撑了豪宅租赁需求,预期租金持续小幅上升。另外,在今年住宅市场调控力度增强的背景下,平均住宅价格的增幅将受到限制,房价大幅上涨的可能性不大。然而,受惠于自2012年下半年销量的快速回升,资金压力较轻的开发商将会在豪宅售价上维持坚挺。

工业地产市场

物流园

非保税仓需求回暖。仲量联行华南区工业地产部总监张宁指出:“受稳定增长的国内零售消费市场支撑,上半年非保税物流园的租赁成交增多,但受到经济增长平缓的制约,出租单位以中小面积为主。”二季度优质非保税区物流园市场无新增供应,整体空置率比上季度下降4.2个百分点至1.7%。由于空置率下降,加上租赁需求继续稳定增加,小部分业主提高租金。二季度广州非保税区物流园的平均租金为每平方米每月30.5元(基于建筑面积),环比小幅增长0.8%。

保税仓需求平淡。二季度全球经济的复苏未见加速,保税区物流园租赁需求平淡。张宁表示:“受全球经济环境影响,2013年广州出口贸易发展未见大的起色。”累计至 2013年4月份, 商品出口总值同比增速较2012年同期的1.7%上升6.2个百分点。1-4月,规模以上工业出口交货值954.10亿元,同比增长3.5%,仅比1-3月的同比增速略高0.1个百分点。这反映了出口型企业增长的疲软,制约了保税区物流园的租赁需求。由于本季无新增供应,整体空置率与上季基本持平,维持在25.2%,因此,二季度平均租金与上季度持平,约为每月每平方米29.2元。

产业园

服务外包行业、科研部门去市区化趋势明显,带动产业园需求上升。有鉴于广州整体写字楼市场平均租金持续回升,使部分预算偏紧的中小企业转向位于非核心地段的优质产业园。据张宁介绍,一些大型企业,例如服务外包行业、物流业,也出于成本考虑,将其科研部门和后台部门搬离市区的写字楼,其去市区化趋势明显,带动产业园需求上升。例如今年上半年,某国企在科学城购买了整栋物业作为科研中心。另一方面,本季有部分大型物流公司和外包公司从天河区的非甲级写字楼搬至产业园。

优质物业供不应求,租金稳定增长。上半年广州产业园市场无新增供应,位置较好的产业园空置面积越发有限,再加上二季度需求的持续上升,带动了全市产业园平均租金加速增长,以环比1.5%增至每月每平方米63元(基于建筑面积),同比升幅9.3%。
市场前景

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽总结:“国内经济前景不明朗再次对整体写字楼和零售物业需求产生忧虑。经济基本面虽然维持不变,但是发展速度放缓的趋势再现,加上中央政府利用压缩市场流动性来调整经济结构,可能短期内对目前主要依靠投资和内需作为经济增长模式产生不明朗因素。在这个以调整作为主题的时间节点,预计个别产能过剩的大型国企面临调整需要,外资企业将继续以节约成本为导向,这将使整体需求复苏带来不确定因素;但是,预期民营企业和新兴产业将保持发展活力,成为甲级写字楼市场需求新的增长点。”