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南京

南京:办公楼市场迅速发展;零售物业市场上升潜力巨大

仲量联行在南京举办房地产市场战略与合作交流会


全球领先的房地产专业服务企业仲量联行今天在南京成功举办“南京房地产市场战略与合作交流会”,来自仲量联行华东区各业务部门的主要负责人与南京的房地产业界精英共同探讨了南京房地产市场的发展现状和前景。仲量联行华东区研究部总监周志锋先生分享了仲量联行对于南京的优质办公楼、零售物业及住宅市场的分析和展望。

办公楼

新增供应缺乏,推动空置率持续下降至历史低位。至2013年第一季度末,南京全市甲级办公楼总存量约为42.4万平方米,已连续两年没有新增甲级办公楼供应。大部分跨国企业仍受到对全球经济信心的影响,在搬迁或扩张决策上保持谨慎态度,问询相对有限;但来自于国内企业的租赁和购买自用需求稳定,成为推动市场需求的主力,其中金融、制造以及专业服务等行业尤为活跃。在此推动下,南京甲级办公楼空置率在第一季度进一步下降至13.3%,是自2007年南京第一栋甲级办公楼出现以来的历史最低位。在各细分市场中,作为新兴CBD的河西市场,受政府政策的鼓励,甲级办公楼需求持续旺盛,空置率仅为4%。

甲级办公楼平均租金稳步微幅上涨,各细分市场表现略有差异 南京甲级办公楼平均租金在经历了2011年的快速上涨后,2012年增幅明显放缓。2013年第一季度,全市平均租金为每平方米每天3.8元,与2012年第四季度基本持平,微幅上涨0.3%。各主要办公楼细分市场在第一季度表现略有差异。在传统CBD新街口,今年将有两个高品质的甲级办公楼新增供应入市,这其中包括将于第四季度交付的、由德基集团开发的地标性项目德基广场,该项目已正式委任仲量联行为其联合独家租赁代理。高品质新增供应已开始影响区域内现有物业的业主心态,同时,由于过去一段时间外资租户的扩张需求放缓,因此,第一季度新街口区域内甲级办公楼平均租金趋于平稳;在新兴CBD河西,由于短期内甲级办公楼空置面积极为有限,市场租金及业主心态持续上涨,第一季度区域内甲级办公楼平均租金较上一季度上涨2.8%。

供应量的增加将在一定程度上限制2013年甲级办公楼租金增幅 随着宏观经济环境回稳信号的进一步确立,加之南京第三产业的持续扩张,我们预计2013年下半年市场对办公楼的租赁需求将有所增强。但是短期内数个高品质甲级办公楼项目的交付将推高市场空置率,这将一定程度上限制甲级办公楼的租金增幅,我们预计2013年南京甲级办公楼租金的全年涨幅将在2-3%。

地标项目德基广场办公楼已正式委任仲量联行为其联合独家租赁代理  德基广场总高339米,共62层,其中11至 37层为甲级办公楼,38至62层为丽思卡尔顿酒店。德基广场办公楼由世界知名的建筑师事务所KPF设计,位处新街口核心地段,机电设备先进,落成后势将成为南京市的新地标,成为世界500强企业、国内大型金融机构和知名企业的首选办公地点。

零售地产

在消费情绪低迷的大环境下,百货销售额增速普遍下滑,但购物中心相对稳定。南京目前优质零售物业的总量约为130万平方米,其中约72% 的面积为购物中心,传统百货约占28%。传统百货受到消费情绪低迷的影响较大,以新街口区域为例,一些传统百货的销售额增速从往年的两位数增长下降至个位数甚至零增长。购物中心因其业态丰富,尤其是餐饮和娱乐的配比为其增添了不少客流和销售额,表现相对稳定。截至2013年第一季度,南京全市优质零售物业的平均底层租金约为每平方米每天31元。
各零售商圈间竞争加剧,新街口目前仍是主导,河西领航未来供应 随着夫子庙和河西一些购物中心运营逐步成熟且拥有稳定的客流,传统零售商圈新街口的部分客流正逐步被分流,但新街口仍是目前发展最成熟的零售商圈。而作为南京重点打造的新CBD,河西零售商圈正在兴起,目前体量约为21.7万平方米,且全部是购物中心。未来三年,河西区域还将迎来更多的优质新增供应,这将进一步提升商圈内物业的整体品质。

零售商对南京市场保持乐观,但选址会更加慎重 相对于江浙地区其它主要城市,目前南京优质购物中心的供应仍相对有限,且整体运营表现良好。诸多奢侈品和快时尚品牌纷纷进驻南京市场,开店数量在长三角地区仅次于上海和杭州。受持续稳定需求的推动,我们预计南京优质零售物业平均租金将进一步上涨,2013年全年涨幅约为6-7%。但随着未来购物中心数量的增多以及整体消费渠道的多样化,我们相信零售商在进行选址时将更为谨慎。

高端住宅

“新国五条”各地执行力度不一,一季度南京普通住宅成交主要集中在非主城区且总价较低。3月末,南京出台“国五条”细则,除继续严格执行商品住房限购措施外,整体力度较为温和。纵观整个一季度,虽有春节假期影响,普通住宅成交量仍达到21,814套,高于历史同期水平,成交均价较上一季度基本持平。从具体成交来看,多集中在非主城区及郊区,且成交总价在100万元以下。

高端住宅销售率达2011年以来的最高水平。2013年第一季度,高端住宅市场成交量延续了2012年的回升势头,单季成交2,218套,为2011年以来的单季最高水平。自2011年第四季度起,南京高端住宅成交价格的波动逐渐趋平,季度环比变化基本在正负5%以内,本季度基本与2012年末持平。从板块来看,河西板块本季度表现相对活跃,新盘主要位于该板块,成交均价涨幅也较为明显,达到1.7%。

2013年全年高端住宅需求将放缓,价格将总体保持平稳 我们认为近期高端住宅市场的活跃成交在一定程度上透支了未来短期内的需求,在2013年下半年需求将有所放缓。首次购房和改善型住房仍将是需求的主要来源。低总价房源的销售将继续保持良好的市场表现,但总价较高的豪宅在短期内仍将面对较为缓慢的销售速度。总体高端住宅市场的平均价格将保持平稳。