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青岛

卓越大厦较高的业主自用需求推高办公楼净吸纳量;新政带动二手住宅成交量激增

2013年第一季度青岛房地产市场回顾


2013年第一季度青岛办公楼市场净吸纳量约为46,000平方米,新落成的卓越大厦较高的业主自用需求使得本季度的净吸纳量较上季度有明显增加。零售地产市场净吸纳量约为130,000平方米,主要源于新开业的伟东乐客城的预租面积。受“国五条”新政影响,二手住宅市场成交量激增,同时议价空间增大带动一手高端住宅整体成交价小幅下降。

办公楼

卓越大厦于本季度交付使用,较高的业主自用需求推高净吸纳量。第一季度市场净吸纳量约为46,000平方米,整体市场空置率环比下降1.1个百分点至18.2%。新落成的卓越大厦较高的业主自用需求使得本季度的净吸纳量较上季度有明显增加。继上季度中海大厦交付以后,市北中央商务区本季度又迎来第一栋分散业权办公楼——卓越大厦(21,700平方米)的交付使用。该物业目前已经基本售罄,且业主多以自用需求为主,所以并未对整体市场空置率带来较大影响。同时,崂山商务区不断成熟的商业氛围和充足的可租赁面积逐渐吸引部分企业从市南区的旧楼搬迁至此,推动崂山办公楼市场的需求稳定增长。

办公楼市场整体租金与上季度基本持平。第一季度,办公楼市场整体租金与上季度基本持平,为每平方米每月89元。本季度甲级办公楼市场需求相对较弱,但由于过去几个季度没有新增供应,市场租金尚未面临较大的下行压力,与上季度基本持平。崂山区的乙级办公楼市场虽然受到内资企业租赁需求的推动,但业主考虑到目前该区域较高的空置率水平,本季度并没有大幅上调租金。

2013年整体租赁需求将保持平稳。虽然第一季度经济增速低于预期,但是预计在接下来的三个季度经济增速有望改善。这将使得2013年的整体租赁需求相对于2012年保持平稳。仲量联行上海和华东区研究部总监周志锋表示:“未来12个月,青岛甲级办公楼市场仍会有约100,000平方米的新增供应,其中青岛中心的预售表现相对活跃,主要是来自于买家的自用需求,因此该物业交付时将不会对整体市场空置率造成较大压力。预计整体租金在2013年将呈现小幅上涨的趋势。”

零售地产

一季度青岛零售租赁市场表现平淡。虽然第一季度青岛零售租赁市场的表现相对平淡,但是市场净吸纳量达到了130,000平方米,这主要源于新开业的伟东乐客城(150,000平方米)的预租面积。ZARA及Inditex旗下的另外六个品牌在伟东乐客城开出了总计超过6,000平方米的店铺。其中,Pull & Bear、Oysho、ZARA HOME、Stradivarius、Bershka和Massimo Dutti都是首次进入青岛市场。另外,H&M、C&A、Uniqlo等快时尚品牌也纷纷在乐客城开出新店。本季度,受伟东乐客城入市的影响,青岛优质商铺空置率环比上升0.8个百分点至4.6%。

不同零售物业差异化表现加剧。第一季度,全市优质购物中心首层平均租金仅同质环比上涨0.9%,核心商圈的成熟物业仍然保持稳定的增长,但近期大量的新增供应放缓了整体市场的租金增幅。周志锋表示:“未来12个月全市仍将有将近17万平方米的新增优质商铺进入市场,包括两个体量较小的底商项目和一个位于非核心商圈的社区型购物中心。2013年在市场竞争加剧的背景下,预计不同零售物业的表现会因区位和成熟度的不同而出现明显分化。”

住宅

受“国五条”新政影响二手住宅成交量激增。第一季度,青岛住宅市场成交量呈现先抑后扬的局面,3月份出台的新政使原本冷清的住宅市场迅速升温,全市所有区域新建商品住宅的总成交量为28,409套,虽环比下降24.2%,但比2012年同期上涨了163.4%。新政对高端住宅市场的影响则并不明显,一季度新房成交量为1,376套,环比下降20.9%。由于近期新开盘或者加推楼盘的高端项目较少,市场对库存的消化速度有所放缓。本季度高端住宅市场的新增供应共计436套,仅有2个项目加推新盘,包括万科蓝山(380套)和青岛印象山(56套),这两个项目之前都保持了比较好的销售速度。在高端二手住宅市场,刚需客户和急于出售房产的二手房房主对新政落实后,交易税费、购房成本等因素的担忧使本季度成交量激增。

二手房议价空间增大带动整体高端住宅成交价小幅下降。本季度高端住宅市场的成交均价为每平方米人民币18,897元,环比下降0.12%,同比下降2.0%。在新房市场上,虽然部分开发商释放出了涨价的信号,但价格变化相对平稳。但在二手房市场上,受新政的影响,多数二手房房东急于卖房的同时议价空间明显增大,带动整体高端住宅成交价出现小幅下降。预计一季度集中释放的需求将使高端二手房市场的成交量在未来几个月出现下降趋势。周志锋表示:“由于青岛版‘国五条’细则并没有公布具体的调控措施,预计短期内不会对青岛的住宅市场带来较大影响。新房市场上,今年仍有约3,000套的高端住宅预计将进入市场,虽然部分开发商对后市预期看好,但是由于政策趋紧,新房市场仍不具备大涨的基础。”