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新闻

武汉

甲级办公楼租户调整;地铁商业带动作用显现

2013年第一季度武汉房地产市场回顾


2013年第一季度,优质办公楼市场无新增供应,市场保持增长态势。部分甲级办公楼业主开始主动进行租户调整工作,为未来租户结构优化及租金增长预留空间。在零售物业市场,轨道交通的带动作用已经开始显现,武汉商业格局正被改写,武昌区域受益显著,全市整体租金水平上升明显,而空置率水平则进一步下降。在高端住宅市场,在瑞安、万达、保利等品牌开发商集中推盘作用下,武汉本季度高端住宅销售淡季不淡,销售套数超过上个季度。本季度“国五条”出台,表明中央政府继续调控的鲜明态度,受此影响,武汉高端住宅销售价格先扬后抑,整个季度价格略降。

办公楼

武汉经济持续保持高速增长、城市地位日益显著等宏观层面因素成为办公楼市场积极持续增长的动力。武汉办公楼市场在2012年实现高增长后,第一季度继续保持良好势头。但受限于春节假期以及本季无新增供应等因素影响,市场成交不甚活跃,租金环比微涨0.8%,至每平方米每月85.4元,甲级办公楼与乙级办公楼租金差距进一步扩大至每平方米每月30余元。尼康、三星安防、SK化学等世界500强客户本季度迁入新楼。

部分甲级办公楼主动进行租户调整。由于甲级办公楼在市场仍属稀缺产品,市场话语权掌握于卖方市场,部分老牌甲级办公楼宇开始利用租金、租约等手段主动对租户进行调整,以牺牲短期入驻率为代价,清理出部分承租能力较弱的客户,为将来租金提升及租户结构优化预留更多发展空间。

本年度新增供应将现井喷,优质办公楼供应高峰即将拉开序幕。预计本年度新增优质办公楼供应将接近50万平方米,为近年来最高峰。在此之后的3年间预计还将有大量办公楼入市,办公楼市场将进入激烈竞争的时代。虽在武汉经济高速发展的背景下,需求将保持强劲,但品质及配套水平不达标的办公楼仍会面临被迫降价求生及空置率大幅提升的情境。

 
零售物业

轨道交通对武汉商业格局的改变显现。去年年底开通的地铁2号线,对武汉商业格局的改变已显现。随着便利的轨道交通对消费者消费习惯的改变,武汉商业格局正在被改写。武昌区域受地铁拉动作用最为明显,尤其是光谷商圈,多个商业项目租金均有显著提升。全市优质零售物业首层平均租金环比上涨4.9%,达到每平方米每月578元,而武昌区域的环比涨幅更是高达7%,成为武汉中心城区内涨幅最大的区域。

本季度无新增供应入市,市场整体空置率下降。2013年第一季度,武汉无优质零售物业入市。而与此同时,春节假期及地铁通车带来的消费热潮直接推升了商户扩张经营的信心,部分地铁沿线商户进行了扩租,使得本季度优质零售物业空置率为4.1%,较上季度环比下降近1个百分点。

零售地产巨头纷纷在武汉抢滩登陆。经过多年选址与谈判,零售地产巨头恒隆终于落定武广商圈,凯德商用在古田区域又下一城,武汉成为零售地产巨擎们必争的战略要地。可以预料,武汉未来无论在零售物业体量还是在品质方面均将跻身国内领先城市行列。硚口在此轮零售地产开发高潮中占得先机。新世界、瑞典宜家、恒隆、越秀、红星美凯龙等知名零售地产开发商均云集于此。

高端住宅

本季度高端住宅表现淡季不淡。本季度武汉市共售出高端住宅4,341套,超过上季度水平,在传统的淡季取得了较好的销售业绩。这主要归因于瑞安、保利、万达等品牌开发商的高端项目集中入市。

宏观调控作用显现。本季度由于“国五条”的出台,高端住宅价格整体出现先扬后抑的态势,整体均价较上季度微降,全市高端住宅均价环比下降1.4%。根据过往发展轨迹,在宏观调控趋紧的作用下,预计全年价格难现大的涨幅。

品牌开发商在武汉的战略布局已基本形成。武汉高端住宅逐渐摆脱单凭地段创造溢价的粗放阶段,开始依靠品牌与品质实现精耕细作,并出现了如瑞安所打造的永清片区、万达所打造的汉街片区等由单个开发商独立引领新的高端住宅集中区的局面,这将有利于高端住宅品质的提升及整体配套的完善,实现居住价值的提升。