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甲级写字楼租金三年来首次下滑,奢侈品消费放缓大众消费依然坚挺

仲量联行发布2013年第一季度北京房地产市场报告


仲量联行发布2013年第一季度北京房地产市场报告,报告显示:第一季度北京甲级写字楼需求明显放缓,写字楼租金三年来首次下滑;奢侈品消费放缓但大众消费依然坚挺,优质零售地产市场净吸纳同比上升。

甲级写字楼市场 — 写字楼租金三年来首次下滑

2013年第一季度北京甲级写字楼需求明显放缓,市场租金在连续三年快速上涨后出现转折。本季度市场净吸纳环比和同比均保持上升,但近三分之二的吸纳量来自金融街区域79,000平方米新竣工的国家开发银行自用写字楼,因此租赁市场净吸纳量仅为37,000平方米,为2009年以来的最低水平。国家开发银行大厦为本季度唯一完工的甲级写字楼项目,使得一季度末北京甲级写字楼总存量达到630万平方米。

CBD区域经历了自2006年以来第一次净吸纳量为负值,一些金融和专业服务的外资租户已经缩减了租赁面积,而来自汽车和IT行业的租赁需求则依然强劲。另外,很多公司在2010年市场吸纳高峰时签订的租约在2013年面临到期,而目前市场租金则为三年前的两倍多,因此很多租户租约到期时将面临更加高昂的租金。鉴于空置率可能上升的压力,一些业主在租金条款上更加灵活,以维持或者改善目前的入住率水平。

一季度市场平均租金环比下降2.0%至人民币每月每平方米337元,为2009年三季度以来的首次下降。CBD区域由于其高昂的租金面临更大的压力,租金环比下降3.7%。另外一些没有太多租约到期压力的区域,租金依然实现了微弱涨幅。仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂(Eric Hirsch)指出:“企业依然看重北京市场的重要性,但鉴于近几年写字楼租金的巨大涨幅,一些租户正在重新评估办公空间需求标准。很多写字楼业主已经意识到市场的这一趋势而更加谨慎。我们预计未来一两个季度租赁需求依然疲软,租金继续下滑的可能性较大。”
优质零售地产市场 — 奢侈品消费放缓但大众消费依然坚挺,市场净吸纳同比上升

受全国范围内奢侈品消费放缓的影响,北京1-2月社会消费品零售总额同比上升10.2%,较2012年全年15.8%的增速明显下滑。同时,一些高端购物中心的租金增幅有所放缓,中端大众消费市场总体表现出色,租金水平稳步提升。一季度市区高端零售地产市场平均租金环比上涨1.7%。

由于一季度是零售市场的租赁淡季,市场净吸纳环比下降,但较去年同期仍有所提升,餐饮依然是租赁需求的主力。一些奢侈品牌已经放缓了在全国的扩张步伐,本季度奢侈品牌租赁交易十分冷清。但是,快时尚品牌以及中高端品牌继续在北京扩张,本季度亦有数家超市开业,业主也更倾向于高坪效的店铺。

位于亚运村附近的远洋未来广场在第一季度开业,为市区零售地产市场带来61,000平方米的商业面积。近期开业的数个项目继续提升表现,引入了更多新租户,市场总体空置率有所下降。

仲量联行华北区零售地产部招商负责人杨咏诗表示:“预计今年全年奢侈品的需求增长将有所放缓。但是,中产消费市场依然乐观,高档时尚品牌会迎来良好增长。电子商务的竞争促使购物中心业主减少低端品牌,因此租户调整和升级仍将是今年市场的主题。2013年预计开业的三条地铁线将为更多市民到核心商圈购物提供便利,也有望盘活南三环、奥林匹克中心等区域的新兴商圈。租金将保持上涨,但增速较前几年小幅放缓。”
高级公寓市场 — 新一轮调控政策提升二手房成交量

在房价看涨的氛围中,中央政府于本季度要求继续做好房价调控工作。3月1日,国务院出台调控细则,主要重申了已有调控政策包括抑制投资投机购房需求、促进市场供应和促进保障房建设等。新一轮调控同时要求严格执行20%的个人转让住房所得税。新调控政策的出台立刻引爆了二手房市场,买家和卖家都不希望承担新政策下的税务成本。三月份二手房市场成交量突破4.7万套,创造了历史新高,为二月成交量的4.2倍。

在高端住宅一手销售市场,一月和二月共成交1,987套高端公寓,而2012年整个四季度的成交量为3,498套,这一成交量已经为去年整个第一季度成交量的2.5倍。一季度前两个月的价格保持坚挺,平均售价环比上升1.8%至人民币每平方米42,228元,其中70%的在售项目平均售价环比均有所提高。

3月30日,北京公布了新一轮调控政策的实施细则,本地户籍单身人士将不得购买第二套购房,同时,转让非唯一住房或购房后五年内转让住房需要交纳20%的个人所得税。仲量联行北京及华北区市场研究部负责人陈锦平指出:“这些政策将进一步抑制投资需求,二手房成交量将有所下滑。我们预计一手住房市场并不会出现明显弱化,而二手房业主的负债普遍不高,急于出售物业的需求不强,这些都将支撑住房价格水平。”
工业物业市场 — 新增供应带动净吸纳量回升

得益于来自于零售、医药和物流服务供应商继续在北京扩大运营规模,第一季度物流市场净吸纳量大幅提升至23,400平方米。大部分的市场吸纳来自于本季度完工的首发物流园三期 (20,000平方米),并整租给Robe de Kappa。本季度租赁市场有一些小面积租户退租,同时也有些较大规模的租赁交易完成。由于数个项目出现空置加之新增供应,市场空置率在本季度末上升至3.1%。

可租赁面积稀缺导致租赁交易稀少,再一次限制了租金涨幅。平均租金环比持平但较去年同期上升了5.2%。廊坊和天津的市场租金较低且可租赁面积充足,继续受到市场关注。除了首发物流园三期,普洛斯也推出了顺义空港普洛斯物流园一期 (44,000平方米),该项目是距离首都机场最近的非保税仓储项目,进一步强化了普洛斯在北京的领先地位。

2013年预计有四个项目完工,瞄准大北京市场的物流服务供应商以及零售商仍将是市场需求主力。由于即将入市的项目均为高品质项目,加之市场可租赁面积有限,市场租金将继续上升。
投资市场 —投资市场依然平静

第一季度北京没有录得甲级写字楼或优质商业的大宗交易。尽管写字楼业主为了留住现有租户导致短期市场租金疲弱,但长期市场基础依然稳定,有限的市场供应使得空置率维持在比较低的水平。零售商的需求仍然活跃,零售地产市场的租金亦有望保持增长。瑞士大型零售商宜家近期也宣布将加大在中国及北京的布局。

在中央政府领导换届之后,新一届政府更加清晰地指出要加速中国经济转型。服务业的扩张、金融业的放松以及决策者促进消费的决心均有助于支撑北京甲级写字楼市场和优质零售地产市场。业主方继续惜售也反映出对北京市场的信心,同时也使得近几个季度北京投资市场很少有优质项目可供交易。近期的写字楼交易也以非中心区域的自用型写字楼交易为主,而一些国际投资者则开始探索非中心区域的投资机会,这一趋势将继续在2013年延续。
仲量联行北京投资部负责人庞树东指出:“缺少可供交易的资产是近几个季度投资市场交易稀少的重要原因。但投资者依然保持较高的投资兴趣,一些潜在交易则仍然在商谈中。”