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广州

仲量联行:住宅去投资化信号明显,写字楼租金15个月来首次止跌回升

2013年第一季度广州房地产市场回顾


2013年第一季度,广州甲级写字楼市场需求仍以成本节约型为主,但空置率下降和询盘量增加一定程度减缓业主的压力,租金现回稳,一手售价高企,成交出现轻微下降。本季零售商整体扩张步伐持续放缓,新开业商场的前期预租率高带动市场整体吸纳量上升,其中核心片区需求旺盛并促使租金保持小幅上升。物流园方面,仍以非保税仓需求为主,大型电商及零售商定制仓库需求活跃,另外保税仓的小面积需求也呈上升态势,促进整体物流园租金增长加快。从普通写字楼迁入产业园的租赁需求增加,各区租金见涨,但预期未来新增供应租赁压力会限制租金增长过快。住宅“国五条”颁布导致未来二手住宅交易成本大幅增加,刺激今季一、二手住宅需求大幅攀升,导致一、二手物业成交量急升,二手豪宅售价更升至两年来高位。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示,尽管全球经济危机风险逐步减小,由于跨国企业仍继续持谨慎态度,广州甲级写字楼物业市场在一季度的仍呈疲弱态势,需求主要来自国内企业,而预计现金流充足的国内自用买家将继续作为今年投资市场的主要动力。

甲级写字楼市场

市场复苏缓慢,仍以成本节约型需求为主。2013年第一季度,尽管全球经济开始呈现缓慢的复苏步伐,广州甲级写字楼市场氛围仍较疲弱。一季度租赁需求虽有小幅增加,但大多属于成本节约型的搬迁和扩张。国内企业的需求继续是本季市场的驱动力。跨国企业在租约到期时重新制定房地产计划,其中大部分因受制于全球经济不确定因素而对扩充仍继续持谨慎态度。

本季IT行业在租赁市场上表现较积极,主要成交有中国移动和IBM,分别在高德置地广场一期承租和扩租了2,200平方米。

市场无新增供应,吸纳量低迷。一季度的广州甲级写字楼无新增供应,全市总存量保持340万平方米。2013年有个别项目推迟至2014年落成,预计2013年全年将有新增供应量45万平方米。

一季度的甲级写字楼租赁市场受2月的农历新年空档期和新供应短缺的双重影响,净吸纳量仅为2.7万平方米,是自2008年四季度以来的最低点。尽管如此,但由于本季无新增供应,整体空置率仍微降0.8个百分点至11.8%。

业主压力减缓,租金小幅反弹。受空置率下降和询盘量小幅上升支持,本季业主的租金立场普遍坚定。源于今年竣工的个别项目推迟至明年交付使用,也在一定程度上减缓了现有写字楼业主之间的竞争。受此带动,一季度平均租金出现15个月以来的首次反弹,环比微升0.7%至每月每平方米152元(基于建筑面积)。

一手售价高企,资本值平稳。资本市场上,由于上季销售记录不俗,开发商普遍提高一手项目的售价,导致潜在投资者大多采取观望态度,导致销售较上季放缓。一季度的甲级写字楼平均资本值大致保持稳定,环比微升0.4%至每平方米29,400元(基于建筑面积)。

未来需求复苏持缓,租金受压。尽管全球经济危机风险逐步减小,跨国公司的房地产决策仍倾向保守,现金流充足的国内自用买家将继续作为今年投资市场的主要动力。仲量联行广州商业地产部总监马炜图认为,就目前来看,今年整体租赁需求复苏态势仍缓慢,短期内广州的甲级写字楼需求不会大幅增加。马炜图预期:“2013年45万平方米的新增供应可能为空置率增加上行压力,加剧业主间的竞争。因此,我们维持上季的预测,2013年租金同比下降将达5.0%。”

零售地产市场

整体扩张步伐放缓,国际品牌积极竞争核心区域。2013年一季度,广州零售市场表现相对稳定。由于对未来销售额增长预期审慎,加上租金成本不断上升,大部分零售商放缓其扩张步伐。另一方面,国际品牌零售商在本季继续对广州零售市场持有信心,并以较高租金与国内零售商竞争核心片区。本季的重点成交包括:日本餐饮品牌一风堂同时落户天河北的正佳广场、天河东路75号和珠江新城的花城汇中区;加州健身中心在珠江新城的高德置地夏商场租下约2,500平方米的店铺。

新开业商场受捧,市场吸纳量上升。位于天河区珠江新城中央商务区的地下商场花城汇北区本季度正式开业,北区建筑面积约8万平方米。现时主力租户有华润万家超市、UA电影院和IMAX、日本大创百货等,其中UA电影院和日本大创百货均是首次进入广州零售市场的国际知名品牌。

随着预租率较高的花城汇北区正式开业,一季度全市优质商铺净吸纳量录得75,700平方米。整体空置率相对平稳,较上季仅微升0.1个百分点至3.2%。

核心片区需求旺盛,带动租金上行。由于本季核心片区的租赁需求增加,租金有所增长,带动整体租金上升。一季度广州优质零售物业的平均租金录得每月每平方米454元(基于建筑面积),环比增幅1.7%,较上季的环比增幅0.5%有所回升,但相对去年同期的环比增幅3.4%则有所放缓。同时,面对整体零售需求疲软,个别非核心区的新商场面临租金压力,业主愿意提供免租期优惠吸引国际品牌租户进驻。

投资市场仍被看好,售价及资本值坚挺。本季的机构投资者对广州零售消费和零售物业租金未来增长的信心持续,另一方面,随着整体信贷市场环境改善,开发商的财政压力减少,加上市场较缺现有可售的优质零售物业,本季优质零售物业的售价继续坚挺,资本值录得环比增幅1.7%,达每平方米127,100元。

复苏前景审镇乐观,整体租金预期稳步增长。展望2013年,仲量联行广州零售地产部总监林世松表示,“虽然国内外经济复苏预期乐观,广州未来的零售消费增长有望继续支持零售物业的租赁需求,但我们预期零售商将继续放缓扩张步伐。”2013年全年新增供应约64万平方米,这将推高优质零售物业的整体空置率,非核心片区或将面临较大的预租压力。然而,林世松认为,受核心片区的租赁需求支持,2013年全年广州优质零售物业平均租金将继续增长,预期增幅可达5%。

工业地产市场

物流园

电商及零售商支撑非保税租赁市场。国内零售消费市场快速增长,大型电商及零售商定制仓库需求活跃,继续支撑非保税物流园租赁活动。例如,本季度唯一竣工的优质非保税物流园-黄埔区状元谷国家电子商务产业园一期-是南方物流园专门为亚马逊华南营运中心定制建设的非保税物流园;苏宁则在该项目二期租下约8万平方米作自用。一季度广州优质非保税物流园空置率为5.9%,与上季基本持平。

保税物流园需求小幅上升,租金保持平稳。受出口贸易逐渐回暖带动,一季度广州保税物流园的租赁需求较上季有所增长。租赁市场上有较多小面积成交,但整体租赁需求仍旧相对保守,未现大宗租赁交易。虽然整体空置率较上季回落3.7个百分点,但空置率仍高达25.2%,一季度租金录得每月每平方米29.2元(基于建筑面积),与上季持平。

非保税物流园带动整体物流园租金增长。受非保税定制仓库需求活跃的利好消息支持,业主对非保税物流园未来发展的信心大增,推动本季整体租金环比增长2.3%,上升至每月每平方米30元(基于建筑面积)。

未来需求有望复苏,新增供应以非保税仓为主。国内经济刺激政策已略有成效,仲量联行广州工业地产部总监张宁预计,未来一年国内零售消费市场将继续保持双位数增长,支撑着非保税物流园的租赁需求;从年初数据来看,欧盟区和美国经济逐步复苏也为中国出口贸易增长提供稳定因素。2013年全年新增供应主要集中在非保税仓,约为42万平方米(建筑面积);同时,保税物流园租赁需求预期也将随出口贸易增长持续上升,但由于供应量较少,预计空置率将平稳回落。

产业园

需求升温,各区租金见涨。一季度部分国内企业出于成本考虑将写字楼选址于产业园,使产业园的需求较上季增加。例如,位于珠江新城的广电平云广场以IT和电子商务等企业为主要目标租户,本季UC优视在其二期租下约16,000平方米作为写字楼。

一季度广州产业园市场并无新增供应。空置率持续低位加上需求旺盛,使本季各区的产业园租金均见增长,带动全市平均租金环比上升4.6%,至每月每平方米62元(基于建筑面积)。

新增供应租赁压力将限制租金增长。预计未来一年,产业园市场将有新增供应约28万平方米,而新增供应的租赁压力将在短期内限制产业园整体租金升幅。

豪宅市场

政策影响潜在需求趁早入市,二手物业成交量急升。二月份颁布的《新国五条》大幅增加未来二手住宅的购房成本,导致更多潜在需求趁地方细则正式公布前入市。一季度全市二手住宅市场的交易量大幅上升,一季度前两个月二手住宅交易约87.4万平方米,是去年同期43万平方米的两倍。

二手交易市场的改善型刚性需求受压,一手销售市场向好。随着二手物业交易成本上升,间接令一、二手物业价差迅速收窄,促使部分买家从二手市场回流到一手市场,间接推动了一手市场销售量上升。一季度全市新建商品住宅市场总成交约230万平方米,为去年一季度总量的将近2倍。政策性因素也同样影响豪宅市场,大户型的豪宅受税费影响更大,导致部分改善型的刚性需求流入一手市场。本季度一手豪宅净吸纳量为789套,较上季约500套总量环比上升58.0%。

豪宅租赁市场有待回暖,租金增长缓慢。全球经济的复苏迹象尚待明朗,大部分跨国企业继续收紧住房津贴,一季度的豪宅租赁需求并无明显改善。更多租户选择租金相对便宜及以中小户型为主的片区,如天河北。《新国五条》的出台,促使部分潜在买家转投租赁市场进行观望,带动平均租金环比微升0.9%,至每月每平方米80元(基于建筑面积)。

豪宅需求持续升温,二手售价升至两年高位。自去年末一手新建住宅销售市场持续回暖,减轻了部分大型项目开发商的库存和资金压力,核心片区如珠江新城和天河北的豪宅项目因此进一步提价。加上《新国五条》使整体二手住宅市场需求大幅上升,业主纷纷提升了二手豪宅的报价。市场氛围持续改善,使一季度二手豪宅售价创下自2011年一季度以来的最大增幅,环比增长4.5%,至每平方米34,700元。

业主定价审慎,未来售价稳步上升。未来相关政策对房地产市场的抑制持续,二手市场受限将促使部分需求流向一手市场。预计2013年豪宅市场新推盘数量将继续增加并推动销量上升。同时,为防止楼价上涨过快,针对一手市场的新一轮调控有可能会出台,开发商对新盘定价仍将谨慎。中短期内豪宅售价将稳步上扬,但大幅上升的可能性较低。

仲量联行广州战略顾问部总监唐文杰认为,政府颁布的调控政策,随着后期配套政策和地方版细化措施的陆续出台,将有利于稳定住宅市场,促进房地产行业与中国经济的健康发展。另一方面,由于国内投资渠道有限,新政加快住宅市场去投资化进程,将为商业物业带来非常好的市场机遇。

市场前景

仲量联行广州及深圳研究部高级经理曾丽总结:“环顾华南区甲级写字楼和零售商铺市场,整体需求复苏仍然未明朗。虽然国内经济呈现稳定增长的信号,但整体复苏势头仍然受到国内其他因素影响,例如来自通胀压力、房地产市场发展过热以及消费零售增长放缓的隐忧。这些不确定因素将导致内外资投资者、企业以及零售商短期内对扩充需求仍维持谨慎态度。再者,中期内广州甲级写字楼市场仍将处于供应量上升的周期,空置率压力仍使整体租金面临下调压力。零售商铺市场方面,预期零售商扩充需求增长乏力,再加上供应量今年将处于历史高峰,我们预期广州商铺市场将从高速上升阶段进入平稳发展阶段,2013年平均租金年增幅将从8-10%回落至5-8%。”