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浦东甲级办公楼租金近三年来首次超越浦西;电商拉动工业地产需求

2013年第一季度上海房地产市场回顾


2013年第一季度,上海甲级办公楼的平均租金为每平方米每天8.9元,与上季度基本持平。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示:“浦东甲级办公楼租金本季度继续稳步上涨,并且自2010年第三季度以来首次超越浦西甲级办公楼平均租金。”在零售地产市场,三家位于核心商圈的购物中心以接近满租开业,但是在非核心商圈,平均空置率则小幅攀升。在住宅市场,新出台的“国五条”致使二手住宅市场成交量激增。一手高端住宅方面,由于鲜有价格折扣,因此市场成交依旧低迷。在工业地产市场,非保税仓储市场的整体租金上扬势头依旧强劲,这主要体现在上海以及昆山、嘉兴等周边城市。此外,本季度上海的房地产投资市场颇为活跃,有数个办公楼、零售以及工业地产项目成交。

办公楼

在浦西市场,跨国公司租赁需求显示早期的回暖迹象。受季节因素以及对中国经济展望转好的市场情绪影响,农历新年假期后办公楼租赁市场的新增问询量有所增加。虽然本季度净吸纳量仍然较低,市场问询量转化为租赁成交还需要一段时间,但是,浦西地区的跨国公司已经开始表现出对市场更为乐观的情绪。本季度,外资零售和医药企业仍是对办公楼租赁需求最为旺盛的行业。在浦东,金融服务业企业仍表现活跃,由于核心中央商务区内可供租户扩租的面积有限,一些租户只能选择在竹园商务区寻求办公面积。例如,永丰金控于本季度在陆家嘴基金大厦内租赁了约2,000平方米的办公面积。

浦东市场平均租金自2010年第三季度以来首次超越浦西。本季度强劲的内资租户需求加之有限的供应量,推动浦东市场租金持续上升,环比涨幅为1.3%。与此同时,在浦西,尽管市场租赁需求总体较弱且有新增供应量投入市场 ,大多数业主依旧维持租金不变,本季度平均租金微幅下调0.3%。但在此消彼长的作用下,浦东市场平均租金自2010年第三季度以来首次超越浦西。在超甲级办公楼市场,租金与上季度基本持平,为每平方米每天10.6元。在非中央商务区市场,伴随净吸纳量持续走强,平均租金继续稳定增长,环比涨幅达1.5%。

三幢位于浦西市场的甲级办公楼项目本季度竣工交付。黄浦8号、嘉地中心(原华敏帝豪大厦)以及静安嘉里中心2座这三幢甲级办公楼于本季度在浦西市场竣工交付。其中,静安嘉里中心2座是自2011年第四季度以来的首栋超甲级办公楼。该项目的另一栋办公楼——静安嘉里中心3座(65,275平方米)将于第二季度竣工交付,这两栋办公楼的平均出租率已经高达65%。由于它们是今年上海超甲级办公楼市场的唯一新增供应,许多租户对该项目继续保持浓厚的租赁兴趣。随着这三个新增项目的入市,浦西市场的空置率上升约3个百分点至11.4%。浦东市场供应继续呈现趋紧的态势,本季度空置率为7.6%。在非中央商务区市场,只有一个位于杨浦区的甲级办公楼项目——宝地广场于本季度竣工交付。

销售型办公楼

上海销售型办公楼市场上购买需求保持强劲。尽管本季度农历新年假期在一定程度上减少了成交量,但是市场的购买势头仍保持强劲。这主要受益于国内企业的自用购买需求以及个人投资者投资需求的共同推动作用。在自用买家当中,大型国有金融机构对附有底楼商业面积的办公楼表现出强劲的购买需求,以便其开展营业厅业务。譬如,一家国有银行购买了东方金融广场内7,550平方米的面积,包括办公面积及底楼商业面积。另一家国有银行购买了长泰企业天地约4,300平方米,包括3,520平方米的办公面积以及780平方米的商业面积。个人投资者出于对2013年经济走势的乐观展望,在市场上表现同样活跃。市场强劲的购买需求令业主议价能力继续加强。2013年一季度整体甲级办公楼市场平均售价为每平方米人民币54,108元,而中央商务区甲级办公楼平均售价更是高达每平方米人民币66,808元。展望未来,我们预计市场总体购买需求将保持稳定,售价也将继续增长。然而,对于新竣工项目,尤其是地处商业氛围尚未成熟区域的新竣工项目,其售价的涨幅将表现得较为温和。

零售地产

春节期间零售额增速放缓。据上海市商业信息中心抽样监测,春节七天全市466家大中型零售企业共实现销售额56亿元,同比增长10.2%,较2012年春节期间14%的增幅有明显下降。其中,购物中心营业额增幅约为24%,而传统百货仅为7.5%。一站式购物中心表现抢眼,百联中环就在节日期间以1.38亿元的销售额位居全市购物中心榜首。

商家对位于核心商圈的物业需求强劲,尤其是新进市场品牌。本季度,部分成熟购物中心签下更多高端品牌。例如,美罗城近日将约1,000平方米的面积租赁给台湾著名餐饮连锁企业王品集团旗下的两家高端餐厅花隐怀石料理和“LAMU慕”新香榭铁板烧。衣恋集团旗下的内衣品牌Mixxo和餐饮品牌Ashley Steakhouse也在正大广场和金桥国际商业广场分别开业。非核心商圈市场状况则相对不容乐观,莲花国际广场和悦达889广场的空置率已连续几个季度呈上升态势。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示:“虽然从整体上来说,已被中国消费者熟知的品牌扩张有所放缓,但是新进品牌在市场上十分活跃,且对核心商圈兴趣浓厚。比如H&M旗下品牌COS正在淮海路商圈选址。此外,一家来自意大利的连锁餐饮集团也正在市中心寻找约2,000-3,000平方米的可租赁面积。”

尽管市场新增供应量巨大,但是平均租金仍稳步上扬。本季度,三家位于核心商圈的购物中心以接近满租开业。其中,华宁弘基生活中心(20,000平方米)主打大众市场,而K11和尚嘉中心则是由经验丰富的开发商运营的高端购物中心。在非核心商圈,新开业的三家购物中心尽管体量不大(平均在20,000-40,000平方米左右),但是租赁情况却不甚理想。受新增项目影响,核心商圈和非核心商圈的市场空置率略有上升,分别至5.0%和6.3%,而且空置面积主要集中在较新的购物中心。整体而言,由于空置率增幅有限,且市场需求较为强劲,因此本季度核心商圈首层平均租金环比增长1.1%至每平方米每天48.4元,非核心商圈的租金环比增长0.9%至每平方米每天18.9元。

住宅

“新国五条”出台旨在抑制投资需求。2013新年伊始,上海住宅市场购买情绪高涨。一月和二月的一手商品住宅成交总量较去年同期增长了142%,呈现出淡季不淡的景象。 更值得注意的是,房价开始小幅攀升,并且许多购房者开始预期未来数月房价将继续上涨。在此背景下,中央政府于3月1日颁布了新一轮的紧缩政策,重申将继续严格执行包括限购令在内的调控措施。此次“新国五条”强调对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,从严按转让所得的20%计征,以抑制投资购房需求。仲量联行上海研究部总监周志锋表示:“由于买卖双方都急于在政策实施前完成交易,这一政策的立即效应便是推动三月份二手房交易量激增。”在一手商品住宅市场,三月的成交量持续走强,使得2013年一季度的成交量达3,079,634平方米,较去年同期增长115%,与2012年四季度成交量的高峰期基本持平。

开发商不再降价促销,上海高端住宅成交受到抑制。在鲜有价格折扣的情况下,本季度仅有318套高端公寓成交,较上季度下跌30%。部分在去年取得不俗销售业绩的高端住宅项目开始加价,因此本季度上海一手高端住宅平均价格环比微升0.3%。二手市场方面,成交量大增使小业主信心得以增强,二手价格环比上涨1.8%。本季度没有新项目开盘销售,开发商大多仍集中精力销售去年推出的房源。

较低的空置率和稳定的需求推动服务式公寓租金上涨。本季度,服务式公寓的租赁需求较为稳定。由于没有新项目入市,上海服务式公寓的整体空置率下降1.5个百分点至11.4%。由于入住率仍然较高,本季度不少业主提升了续租租金。因此,2013年一季度上海服务式公寓平均租金环比上涨0.4%。

投资

投资者对中央商务区办公楼需求强劲,对物流项目的兴趣亦日趋攀升。本季度,投资者表现十分活跃,尤其对核心中央商务区内产生较稳定收益的办公楼物业兴趣明显攀升,投资回报率与上季度基本持平。亚太区的投资者和部分以中国房地产市场为主的私募基金是上海办公楼市场投资的主要动力。例如,位于黄浦区的海洋大厦作为一栋成熟的甲级办公楼被ARA地产基金以19亿元收购。在零售地产市场,新加坡的吉宝置业(Keppel Land)和首峰资金管理(Alpha Investment Partners)以26.4亿元(单价为每平方米28,800元)的总价购得摩根士丹利在金桥国际商业广场80%的股份。海洋大厦以及金桥国际商业广场交易均由仲量联行协助完成。此外,作为零售地产投资的替代品,去年中国电商的活跃使许多投资者将目光转向物流地产。

随着丰树大中华商业信托以13.5亿美元的高价上市,我们预计未来几个季度将有更多新加坡上市的房地产信托投资基金启动。仲量联行上海投资部总监李凌表示:“大部分这类离岸资金将投入上海等市场基本面较为稳定的中国一线城市,而非未来供应量巨大的二线城市。对中国经济看好的投资者们将会继续认购这些基金,从而拉动对上海市中心成熟且能产生稳定收益的物业的需求。”

工业地产

物流

来自零售商问询量有所减少,但来自电商的需求保持强劲。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:“受国内消费放缓的影响,零售商及相关企业对于扩张更加谨慎,导致本季度对非保税仓储物业的问询量减少,市场需求也随之放缓。另一方面,来自电商的需求却并未减弱,目前中小型电商仍在几乎满租的上海西区寻求大量仓储面积。”

市场对物流仓储的需求已扩至上海周边城市。由于可租空间的稀缺或者出于节约成本的考虑,多数企业开始考虑昆山、嘉兴、太仓等上海周边城市。这些城市物流空间相对充足,而且地理位置对于服务上海以及长三角地区较为便利。本季度,昆山的净吸纳量明显上升。GAP在嘉民集团开发的锦溪物流项目租下近24,000平方米的面积。此外,某第三方物流企业也将其部分上海的业务整合并搬迁至嘉民集团旗下的另一物业。因此本季度昆山地区的空置率降至历史新低,约为1.1%。上海市内方面,虽然天猫在松江宝湾国际物流中心二期签下近30,000平方米的面积,但是受临港空置率攀升的影响,市场整体空置率保持不变。

上海物流地产租金持续稳步上涨。可租赁物流仓储项目的稀缺推动本季度非保税仓库租金环比上涨1.9%至每平方米每天1.24元。强劲的净吸纳量及低空置率拉升昆山地区的市场租金水平至每平方米每天0.91元,环比增长2.9%。嘉兴地区由于市场规模有限,本季度仅发生一宗大体量交易,将市场租金从每平方米每天0.82元拉高至0.91元。

产业园区

2013年供应有限,市场租金看涨。继2012年下半年大量新竣工项目导致空置率上升之后,我们预计今年前3季度市场均无新增供应。受全球经济增长放缓影响,尽管问询量并未达到去年的水平,但是现有的需求量足以支撑市场租金的持续上扬。例如,本季度位于张江高科技园区的某一栋优质物业将其租金提高约10%。此外,几家知名外资企业也于本季度整合并扩张了其位于上海产业园区的租赁面积,尤其是将研发部门的规摸扩大,在提高生产力的同时更加贴近客户群。本季度最为活跃的企业来自制药、新型材料及电信产业。与此同时,在住宅和办公楼投资方面受政策限制的外资私募股权基金对产业园区的投资意向有所增加。部分基金正从政府和个人卖家处寻找可投资的成熟物业从而获得租金收益和资产升值。


制造业

本季度制造业持续疲软但可能已经触底。受全球经济增长放缓影响,大部分国际制造商仍对在中国投入新产能持谨慎态度,从而对厂房面积需求有限。政府和各工业园区的代表为吸引一定规模的制造商提供低价工业用地以及退税优惠。虽然已有部分企业签订合作意向书或备忘录,但是大部分制造商仍在耐心等待经济复苏的信号。持续疲软的市场需求对投资市场也产生了一定影响,一些投资者在出租手中的物业资产时面临一定的压力。目前,制药、医疗器械、食品和饮料以及快消品仍是相对较为活跃的行业。本季度值得关注的行业信息是丹麦玩具企业乐高集团将在浙江省嘉兴市建造一座新厂,为日益增长的亚洲市场供货。随着最大太阳能面板制造商之一的尚德公司宣告破产,可再生能源产业面临产能过剩危机,因此来自该领域方面的需求最弱。本季度的一个积极信号是问询量与上季度基本持平,因此市场可能已经触底。目前,制造商对下半年经济回暖看好,因此除非全球经济受到新一轮的冲击,我们预计今年第三和第四季度市场需求极有可能恢复。