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仲量联行:“国五条”延续了政府希望住宅市场由刚性需求推动的长期调控目标

仲量联行认为新政有望稳定住房市场预期,抑制房价过快上涨,凸显调控政策的连续性


在房价上涨预期增强的背景下,国务院于近期出台五项加强房地产市场调控的政策措施(以下简称:“国五条”),有效向市场传递出中央坚持调控房地产市场的强烈信号。仲量联行认为,由于二手房征收20%个人所得税政策暂未落地,二手房成交量将在短期内大幅增长。但从中长远效果来看,随着投机投资性需求的削弱,以及购房者进入观望状态,住宅成交量将在新政落实后的2到3个月内呈现大幅下滑的趋势,这与前几次调控政策出台后的市场反应类似。

为了稳定住房市场预期和抑制房价过快上涨,新颁布的“国五条”主要涵盖了增加中小户型房源供应、增加交易成本抑制投资性购房需求、继续支持首次购房者、以及扩大个人住房房产税改革试点范围等内容。这些政策措施将有效帮助政府达成长期调控目标,即住宅市场将由刚性需求推动。

仲量联行指出,“国五条”的政策措施延续了之前的政策方向,着重对现有政策体系的执行层面进行强化,凸显了调控政策的连续性和稳定性。同时,新政对政策执行层面和执行力度的关注,彰显了新一届中央领导层坚定不移的调控决心。新的政策不会是一个临时性的政策,未来房地产市场宏观调控常态化的局面不会改变。

由于新政将调控权力下放,增加了各地方政府在落实政策方面的灵活度,使差异化调控意图更为明显。此举对一、二、三线城市的影响程度会有所不同。仲量联行上海及华东区研究部总监周志锋表示,“近期内,二手房交易成本的增加使得部分购房者趋向新房。在一线城市,由于新房供应较为有限,购房者涌向一手房市场可能加剧新房价格的上涨。在二、三线城市,由于未来新增住房供应较大,此次调控将使得开发商降低价格预期。” 仲量联行预计开发商也将会做出反应,通过降价促销来换取交易量,这与去年同期的市场反应如出一辙。从之前的经验来看,一些反应迅速、降价幅度大的开发商们更易获得市场的青睐。

中长期来看,虽然新政调控导致二手房交易成本增加,但由于刚性需求依然需要释放,更多首次置业的购房者会倾向于选择购置新房,这势必会使住宅市场需求得到缓慢恢复。但是在2013年下半年,住宅成交量的同比变化将难以判断。此次调控中,以小户型、低总价、针对首次购房者的项目将会有较好的市场表现。

从总体来看,本轮调控的风险在于购房者信心有可能急剧下降,以至于之后成交量的复苏力度不足、价格持续下降、新房开工量降低,从而影响中国经济增长。虽然这种情形不太可能出现,但是需要留意“调控是否过度?”风险的存在。

政府颁布的调控政策对保持房地产市场稳定无疑是明智之举。通过重申住房市场存在的问题,表明新一届政府已经深刻认识到调控的重要性,彰显调控的连续性和决心。仲量联行相信随着后期配套政策和地方版细化措施的陆续出台,将有利于稳定住宅市场、鼓励住房消费,促进房地产行业与中国经济的健康发展。