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新闻

青岛

金融机构和专业服务公司保持较强写字楼承租能力;传统百货积极尝试转型升级

2012年第四季度青岛房地产市场回顾


2012年第四季度青岛写字楼平均租金为每平方米每天2.9元,环比上涨0.1%。市北中央商务区的第一栋高品质单一业权写字楼—中海大厦,于本季度交付使用。零售地产市场总体需求放缓,传统百货积极尝试转型升级。竞争加剧致使零售物业整体租金增长放缓。高端住宅市场成交量继续回升,但升幅有所收窄。受到房源增多的影响,高端住宅租赁市场的租金环比下降3.0%。

写字楼

中海大厦于本季度交付使用,市场整体空置率小幅上升。位于市北中央商务区的中海大厦于第四季度正式交付,这也是该区域第一栋高品质的单一业权写字楼。由于市北中央商务区是一个新兴的写字楼聚集区,市场认知度及商业氛围尚在提升中,所以中海大厦的预租表现并不强劲,市场整体空置率因而环比上升0.8个百分点至19.3%。但随着后期该区域多栋分散业权写字楼的交付以及部分自用业主的搬入,该区域商业氛围将得到提升。

金融机构、专业服务公司等企业继续保持较强的承租能力。尽管全球经济复苏乏力以及青岛外贸行业增幅下滑等不利因素使得贸易、物流、航运等传统写字楼租赁行业的需求出现明显下降,但金融机构和专业服务等行业的公司则继续保持较强的承租能力,且以大面积成交为主。四季度市南区甲级写字楼的净吸纳量由上季度的4,119平方米上升至8,970平方米。仲量联行上海和华东区研究部总监周志锋表示:“主要集中在几栋较新的甲级写字楼。全市乙级写字楼市场,由于租户多以成本节约型的企业为主,在经济环境不确定的情况下,多数企业采取续约等较为保守的租赁策略,因而整体净吸纳量较上季度略有减少。”

甲级写字楼市场租金保持稳定,乙级写字楼市场租金微幅下跌。第四季度,青岛写字楼市场租金与上季度基本持平,仅同比上涨0.1%,至每平方米每天2.9元。周志锋表示:“甲级写字楼的租金基本保持稳定,但乙级写字楼的租金略有下降,一方面是由于需求减弱加剧了市场竞争,另一方面由于续租用户增多,而续租租金会略低于市场平均水平。”展望2013年,甲级写字楼市场仍将有约100,000平方米的新增供应,虽然甲级写字楼的租户通常承租能力较强,但面对供应较大的压力,预计多数的甲级写字楼业主仍将采取相对保守的策略。乙级写字楼市场的未来供应主要来自崂山商务区和新兴的市北中央商务区。崂山商务区的发展策略以引进内资银行分行和企业总部为主,预计租金将保持稳中有升。市北中央商务区在形成成熟的商务氛围之前,业主仍将会提供优惠的租赁方案来吸引企业入驻。虽然香港中路沿线的市南商务区未来新增供应有限,但在经济回暖以及市场需求明显上升之前,预计写字楼租金将保持平稳。

零售地产

总体需求放缓,传统百货积极尝试转型升级。2012年青岛社会消费品零售总额累计完成2,564.5亿元,同比增长14.9%,增幅较2011年同期的17.4%有所下滑。经济增速的放缓一定程度上抑制了居民的消费意愿。为了吸引消费者,多家商场都加大了营销力度,纷纷在节假日推出各种促销活动。一些传统百货也积极尝试转型和品牌升级,加大娱乐和餐饮业态的比重。中高端奢侈品牌方面,缪缪 (Miu Miu)在山东地区的首家专卖店(476平方米)进驻海信广场,Fendi Casa在百丽广场开出了约340平米的店铺,ZARA及Inditex旗下的另外六个品牌进驻伟东乐客城,总营业面积超过6,000平米。

竞争加剧使青岛零售物业整体租金增长放缓。第四季度,全市优质购物中心首层平均租金环比上涨2.1%,至每月每平方米人民币336元。过去12个月约有48万平方米的新增供应进入青岛的零售地产市场,日趋激烈的竞争压力使得部分新项目不断采取优惠的租赁策略以吸引更多品牌的入驻。周志锋表示:“预计2013年上半年,在竞争加剧、网购冲击、物价上涨以及人工成本增加的多重因素下,零售商会逐渐放缓在青岛市场的扩张步伐。但2013年下半年,随着国内外经济形势的逐步好转,消费意愿将有所回升,零售商信心也将随之有所提升。”

住宅

高端住宅市场成交量继续回升,但升幅收窄。第四季度,青岛住宅市场的成交量继续维持复苏态势,全市所有区域新建商品住宅的总成交量为37,457套,环比上涨28.4%,但比2011年同期下降了3.3%。高端住宅市场成交量为1,736套,环比上涨5.7%,由于改善型需求在前两个季度已经得到一定程度的释放,因此涨幅较上季度的 48%有所收窄。

高端住宅市场成交价继续小幅下降。第四季度高端住宅市场的成交均价为每平方米18,867元,环比下降0.82%,同比下降3.67%。在新房市场上,一些开发商为了在年底之前完成销售任务加大了营销力度,但提供的优惠幅度相较于上半年已经有所减少。展望2013年,预计高端住宅市场房价将基本保持稳定,并在下半年小幅上升,但大幅反弹的可能性较低。在二手房市场,随着下半年成交量的大幅回升,业主的议价空间也随之减小,而高性价比的房源在近期已经被消化掉,所以不排除二手房成交价在未来会出现小幅上涨。第四季度高端住宅市场的新增供应共计1,975套,共有6个项目推盘入市。香山美墅和青岛印象山这两个项目分别于本季度推出了661套和490套单位,华润悦府和晓港名城在经历过前期的热销之后,也分别于本季度加推了313套和304套单位。截至2012年底,全市高端住宅市场的存量约为30,700套。


受到房源增多的影响,高端住宅市场租金小幅下降。第四季度高端住宅租赁市场的平均租金环比下降3.0%,毛租金为每平方米每月40元。周志锋表示:“第四季度作为青岛住宅租赁市场的传统淡季,本身需求就有所减少,加之近期竣工交付的项目较多,仅第四季度就有6,974套高端住宅房源交付,使得租赁市场的房源也随之迅速增加,从而带动租金小幅下降。”