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武汉

武汉办公楼租金再创新高;优质零售物业空置率下降

2012年第四季度武汉房地产市场回顾


2012年全年,来自国内外企业的强劲租赁需求推动武汉办公楼净吸纳量及租金水平均创历史新高。在零售物业市场,随着地铁2号线本季度通车,改造中的百货纷纷新装上市,推升了整体供应量,全市整体空置率水平则进一步下降。在高端住宅市场,武汉四季度高端住宅新增供应为近一年来的季度低值,新增供应的减少稍稍缓解了市场的库存压力。武汉高端住宅平均售价也在连续5个季度的下跌后出现首次上涨。

办公楼

高速增长的经济及大幅提升的城市影响力对办公楼市场产生积极的推动作用。武汉办公楼市场在四季度继续由跨国公司新设分公司和国内企业升级办公空间需求带动,市场表现积极,上升势头明显。保利文化广场在第四季度入市,成为继万达中心后2012年度武昌上市的第二个甲级办公楼,直接提升了该区域办公楼的整体品质,并带动整体办公楼市场租金水平的上扬。

2012年租金增长和净吸纳量增长强劲。2012年全年,武汉优质办公楼市场的整体吸纳量超27万平方米,再创历史新高,同时这一数字也超过了2010年和2011年两年市场吸纳量的总和。大型企业的扩张需求直接刺激市场吸纳,阿尔斯通、奥林巴斯、宜信等跨国翘楚及国内大鳄纷纷在武汉扩张。持续强劲的需求进一步推高租金,至季度末,全市优质办公楼租金达到每平方米每月84.7元,较三季度上涨11.9%,同比上升30.4%,增幅超过武汉年GDP增速的2.5倍,甲级办公楼租金同比上升25.9%,乙级办公楼租金同比上升30.8%。

国内宏观经济企稳,本地经济增长态势良好,办公楼市场将持续上升。国内宏观经济企稳,将给市场传递正面信心,武汉办公楼市场将继续获得增长的动力。大量优质办公楼上市的序幕即将在2013年拉开,我们预计在2013年武汉优质办公楼市场需求将维持旺盛,但租金的高速增长势头将减缓。中部城市的强势崛起仍将支持武汉持续成为国内增长最强的1.5线城市办公楼市场。

零售物业

轨道交通对零售物业格局的改变初现。2012年12月,地铁2号线开通,沿线改造的零售物业如中南商业大楼、中商广场、鲁巷广场等都装修完毕投入市场,提升了武昌零售物业的丰富程度及经营水平。地铁的便利性所带来消费习惯变革初步显现,过去多年形成的商圈格局有被改写的迹象,地铁2号线通车后,武昌商业对汉口消费者的吸引力明显提升。轨道交通除增强沿线商业的辐射能级外,其双向性带来的考验将加速武汉零售物业的优胜劣汰。

新入市项目招商、开业良好,降低目前市场空置率 。2012年四季度,武汉优质零售物业市场共有新鲁巷广场、新中商广场、凯德广场等新项目入市。新入市项目均为传统百货改造或外资开发商开发的购物中心,招商及开业情况良好,直接降低了整体市场空置水平。四季度末的市场空置率为5.1%,较上季度环比下降0.7个百分点。

本季新入市项目体量较大,租金维持稳定。 随着中国宏观经济增速放缓,居民的消费意愿相对减弱,2012年1至11月,武汉全市社会零售消费品总额录得3,088亿元,同比增长15.8%,增幅较2011年同期的17.8%有所下滑。本季度新入市项目体量均较大,在招商上都采取了部分优惠措施,受此影响,2012年第四季度零售物业首层平均租金增幅放缓,环比小幅上涨1.8%,同比上涨2.4%,达到每平方米每月551元。

大量新项目将入市,项目租赁进展及经营状况将呈明显差异化。展望未来,2013年全年武汉市场预计将有约140万平方米的零售物业供应,虽然将有大量供应入市,但租金仍将进一步上涨。市场竞争格局将加剧,部分前期定位不准,经营不专业的项目将面临严峻考验。

高端住宅

当季新增供应量显著减少,库存压力降低。本季度武汉高端住宅新增供应为3831套,为近一年来的单季低值,新增供应的减少稍稍缓解了市场的库存压力。经过前三个季度的促销,大部分开发商能完成或接近完成全年销售指标,在没有太大销售压力,新增供应又减少的情况下,武汉高端住宅平均售价在连续下跌5个季度后首次上涨,环比上升5.1%。

高端住宅存量仍处高位,销售率处于下行趋势。在充分的市场供应以及限购政策未见丝毫松动的政策环境下,高端住宅销售量四季度处于中低水平,共计销售3523套,较上季度下降37%,销售率也较上季度下降6个百分点。

未来高端住宅供应较大,高存量将会继续对价格造成压力。武汉高端住宅项目规模普遍较大,许多在售楼盘仍将有新的单位推出,同时新项目也会陆续投入市场。在需求方面,由于限购政策对稳定楼市起着关键的作用,我们预计短时间内政府将不会就这点做出改变。因此,整体而言我们预计武汉的高端住宅市场需求在近期内不可能出现实质性的增长。基于武汉高端住宅市场未来仍有大量供应,我们认为开发商在未来几个月内将难以重新掌握议价能力,价格增长的态势将受到一定抑制。