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仲量联行:成都物业市场区域表现差异化日趋明显;全年甲级写字楼和零售物业租赁需求强劲

2012年成都房地产市场全年回顾


2012年,受内资企业需求推动,成都甲级写字楼市场租赁需求仍保持增长趋势,然而受供应高峰影响,全市空置率平均水平逐渐升高,租金增长动力也日趋减弱,不同区域间的平均租金差异将日趋明显。在零售地产方面,全年新增供应达历史新高,以快时尚为代表的各类品牌零售商在蓉积极扩张,新兴商圈商业氛围及品牌丰富度再获提升。在高端住宅市场方面,开发商以价换量成效显著,市场供需回暖。高价入市项目提升市场整体水平,下半年土地市场表现活跃,开发商对成都市场看好。在工业地产方面,2012年市场需求旺盛,价格稳中有升。预计未来,成都工业地产将进入蓬勃发展阶段,市场需求将持续增长,同时将吸引更多的优质开发商进入工业市场投资工业项目。在酒店市场方面,成都酒店市场整体表现稳步上升,国际品牌供给加大,我们对未来发展持谨慎乐观态度。仲量联行成都董事总经理吴允燊表示:“随着成都物业市场逐步走向成熟,区域市场表现差异将在写字楼与零售物业市场逐步显现。”

甲级写字楼市场
2012年,成都甲级写字楼新增供应创历史新高,总存量增至129.4万平方米。今年共计8个甲级写字楼项目建成入市 ,新增供应62.9万平方米。由于今年大批甲级项目建成入市,全市甲级写字楼的平均空置率已由2011年底的18.6%上涨到42.2%。内资企业需求推动全年甲级写字楼净吸纳面积同比增长28.0%,创历史新高;金融服务、专业服务、房地产建筑等行业是成都甲级写字楼租赁需求的主要来源。未来,随着部分租户的租约到期,预计企业扩租、搬迁以及升级的需求将不断增加。
随着成都甲级写字楼的市场存量快速增长,优质物业竞争优势日渐凸显。随着大量的新增供应集中入市,区域间市场竞争加剧,新入市项目去化压力将不断增加。受此影响,至2012年末全市平均有效租金为114.4元每平米每月,同比下跌4.0%。成熟商圈的优质物业以其产品的稀缺性在市场竞争中优势将逐渐显现。
随着成都写字楼市场逐步走向成熟,区域市场间的差异将更加明显。仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示:“2013年成都甲级写字楼市场将迎来新一轮供应高峰,市内核心商务区与南部新区的物业品质差异也将进一步加大。受此影响,写字楼的资产表现差异在不同区域间以及不同项目间将会更加明显。”位于核心商圈的优质物业的资产表现将更具优势,而大量散售项目密集的南部新区预计将面临更为激烈的市场竞争,租赁和销售压力将面临更大挑战。


零售地产市场
各类品牌积极在蓉扩张,快时尚加速新兴商圈拓点。成都良好的地理位置及市场辐射面、升级且日趋多元化的消费需求令各类品牌在蓉扩张意愿强烈,全年零售物业租赁市场表现活跃。奢侈品牌(Longchamp)、快时尚品牌(Gap)、咖啡连锁品牌(太平洋咖啡、咖世家)等均进驻成都。此外,快时尚品牌均加快在新兴商圈的拓点,并积极促成其姊妹品牌在蓉开店。受强劲租赁需求推动,五个新开业项目均录得较低空置率,全市零售物业空置率继续下降至7.7%。第四季度末全市优质物业首层平均净租金同比上涨3.1%至365元/平米/月。其中,核心商圈平均租金达669元/平米/月。
全年共五个项目开业,新增供应创历史新高。2012年,成都共有包括万象城等在内的五个项目落成开业,总体量达约84万平方米,创历史新高。新增物业均位于二环路商业带及南部新区两个新兴商圈,均为成都带来诸多全新品牌。除进一步填补区域商业配套空白、促进区域商业氛围显著提升外,部分项目独特的景观设计亦为顾客提供全新的一站式购物体验。
供应高峰将促使市场进一步细分,差异化竞争及专业经验或将成制胜关键。 2013年成都零售物业市场将迎来供应高峰。随着成都基础建设升级及“北改”等规划进程加快,新兴商圈将有望迎来更多物业落成开业,而优质物业将集中入驻核心商圈。仲量联行成都零售地产部总监乔裕生表示:“品牌零售商预计将保持积极的扩张态势,并继续加强在新兴商圈拓点。此外,成都良好的市场辐射面及居民升级且日趋多元化的消费需求将促进更多全新品牌来蓉拓展市场。优质零售物业的入市将促进整体市场氛围进一步成熟,但物业间的激烈竞争将可能导致业主议价能力有所下降、全市租金增幅有所减缓。市场或将进一步细分,位置较好、定位更明确、招商运营方面更富专业经验的零售物业将有望赢得更好的市场表现。”

高端住宅市场
政策利好刚需,2012全年普通住宅市场量价齐涨;高端住宅市场以价换量成效显著,促进市场供需回暖。 差异化信贷、首套房贷款利率折扣、期房支持公积金贷款等利好信息鼓励刚需入市,2012年成都主城区全年成交面积约890万平米,超2011年逾3成。受强劲需求带动,全市商品住宅均价稳步回升,至第四季度,每平米已达8,290元,较一季度上升约4个百分点。而高端住宅需求由于受限购限贷等政策影响较大,大多开发商上半年降低价格以换取销量,成交量录得逐步回升,全年成交套数达10,500套,较2011年上升约66%;销售率达38.9%,较2011年提升约9.9%,供需关系回暖。至第四季度,可比项目均价已趋于稳定。
全年共9个新项目开盘,高价项目拉动高端市场整体售价水平。 新增供应主要集中在东大街延线及南部新区等高端住宅新兴区域。受前3个季度逐渐回升的需求带动,第四季度共7个项目集中推盘。2012年,东大街延线见证了由ICC天曜、环球汇天誉、绿地锦天府、仁恒滨河湾等4个项目入市,未来该区域还将见证吉宝凌云峰阁、伊泰天骄等高端物业入市,区域价值或将提升,然而区域内同质化产品的竞争或将削弱开发商溢价能力。西派国际、中海城南华府及博雅苑等三个物业位于南部新区。锦天府、滨河湾、西派国际及铂雅苑均价均为精装平层大户型豪宅,均价超每平米16,000元,带动市场均价。至第四季度,全市高端住宅均价已达每平米12,429元。
开发商积极拿地,对成都市场看好。仲量联行成都战略咨询及研究部总监谢凌表示:“2012年豪宅集中入市,逐步回暖的市场让开发商对成都市场有信心,2013年银泰中心等高端物业将陆续入市,高端住宅市场或将进一步细分;2012年下半年土地市场活跃,高溢价率高楼面地价土地频现,也表现了开发商对成都市场的看好。短期来看,政策可能将继续支持刚需、抑制投资,高端住宅市场虽有回暖,但鉴于需求受限及货存压力,我们预计高端住宅市场价格将维稳。长期来看,成都多元化的产业、繁荣的经济及宜居的环境将吸引更多的人才流入,我们对成都的高端住宅市场仍然看好。”

工业地产
仓库价格稳中有升。受第三方物流、电商及零售等行业的强劲需求拉动,2012年成都物流市场物业的需求旺盛,标准仓库供不应求,其租金约为26.5平方米/月,同比涨幅为8.9%;非标准仓库价格为20元/平方米/月,增幅为4.5%。受工业用地供应制约,2011-2012年市场高标准的物业供应较少,进入2013年龙泉、新都、双流等园区将有较大规模的标准仓库进入市场,缓解现有紧张的供需关系。同时,预计租金表现将稳中有升。更加完善的交通网络覆盖以及电子商务业的快速发展,将成为成都物流业的加速器。
厂房市场表现稳定。2012年成都厂房新增供需量保持稳定增长,空置率约为16% 左右。虽然2012年整体经济不,但对成都厂房市场影响并不明显,租金较2011年小幅上涨至16元/平方米/月。另一方面,随着更多大型制造商进入成都市场,未来将需要更多有经验的开发商开发标准厂房以满足企业需求。同时,成都将继续以较高的产业聚集度和高品质的劳动力两大主要优势吸引外来资本投资制造业。
产业园供需稳定,热点区域凸显。2012年成都产业园市场供需关系呈现良好发展态势,租金及售价均稳定增长。研发办公物业的平均租金及平均售价分别为 44元/平方米/月、8200元/平方米; 独栋类物业平均售价为7900元/平方米。产业政策明晰、配套良好、服务体系完善的园区成为企业落户,尤其外商企业落户成都的热点园区。另外,占有一定市场比例的散售物业,将对区域产业聚集及税收收入带来挑战。外资开发商在蓉城崭露头角,一些区域政府已加强与外资开发商的合作,强强联手打造产业片区,优化城市产业格局,提升区域竞争力。


酒店市场
成都入境旅游强劲发展,高端酒店业绩稳步上涨。自2008年以来,成都入境旅游持续上涨,并在2011年达到121.6万人次,比2010年增长51.6%,大大超过了2008年地震前水平。截至2012年11月,入境旅游人次达到151.64万人次,比2011年同期增长28.9%,再创新高。强劲的旅游发展,为成都市酒店业带来了更多机会,就五星级酒店表现来看,无论是入住率还是平均房价都保持上涨的态势,截至2012年11月底日平均房价比上年同期增长了8.1%,虽然入住率略有0.9%的下降,但由于房价的上涨,每间可出租客房收益仍然有6.7%的上涨。2012年,伴随着市场信心的增加,国际品牌酒店加快了进入成都的步伐。
国际品牌供给增速,成都酒店市场或面临重新洗牌。2012年主要国际品牌酒店全年新增2,320间客房,未来五年内已知进入成都市场的国际品牌酒店超过30家。到2017年成都市主要国际品牌酒店房间数将接近1.56万间,且多分布在市中心传统商圈以及高新南区等高端写字楼集中区域。大量新增的供给将对成都市场带来不小冲击,市场需要一段时间消化。另外,由于成都目前酒店供给以三、四星级为主,且多为国内品牌,大量国际高端品牌酒店的进入或使成都市酒店市场重新洗牌。
酒店产品类型不能满足多样性需求,成都酒店市场仍有潜力。“随着成都旅游市场的强劲发展,大量国际品牌酒店抢滩成都,未来竞争加剧。对成都现有的酒店,特别是国内品牌酒店无论是市场占有率还是人力资源等方面都将可能有较大影响,成都市酒店格局或面临重新洗牌。另外,虽然酒店供给在数量上有所增加,但产品差异化程度还不够,现有及未来已知新增酒店还不能完全满足成都市场客源多样性的特点,酒店市场仍有潜力。”仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部中国区高级副总裁何超表示。