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天津

天津房地产市场回升;各业态投资更为强劲 

仲量联行发布2012年第四季度天津房地产市场回顾


2012年第四季度,天津房地产市场各业态的成交与上季和去年同期相比均在转好,为市场释放出积极的信号。仲量联行相信市场的参与者将继续加以利用市场的盎然氛围在2013年前几个月促成更多交易。当然,市场的继续增长将在一定程度上依赖于政策的继续放宽。

• 写字楼–市场整体空置率继续保持下降的趋势,由于连续五个季度无新增供应,市场迫切期待新项目的入市。
• 零售地产–新项目的入市以及持续增长的消费品零售总额使零售商和开发商仍然对天津市场充满信心。
• 高级住宅–2012年天津高端住宅市场的供应量达到自2008年以来的最大供应量,市场需求集中在新增供应,并保持同步增长。
• 物流–供应和需求互利共赢。
 
写字楼市场
得益于乙级写字楼的活跃表现,2012年四季度市场整体吸纳量增加。 尽管在宏观经济不确定的影响下,许多公司对写字楼市场仍持有观望态度,但是第四季度天津写字楼市场成交量与上季度相比呈现大幅增长趋势。以小白楼分市场的泰达大厦为代表的乙级写字楼市场,凭借其产品重装升级、充足的租赁面积以及可承受的租金水平,本季度表现活跃。一直在价格方面遥遥领先的环球金融中心为了吸引租户、活跃成交开始降低租金,但是甲级写字楼的成交量并未因此而出现大幅增长。
从2011年第三季度环球金融中心入市对整个写字楼市场供应造成较大影响至今,市场上依然没有新增供应。由于缺乏新增供应,市场上可选的租赁空间有限,2012年市场空置率持续下降。
由于外资客户仍持观望态度,本季度内资租户依然是写字楼租赁市场的主力租户,约占第四季度总成交的70%,其中以金融类及专业服务类公司表现最为活跃。市场整体租金与上季度相比无明显变化,为人民币每平方米每天4.2元。
2013年将有约40万平方米的新增供应陆续入市,分布在海河沿线、南京路以及小白楼分市场。根据目前的市场信息,新增供应中多个项目将进行散售,我们预计无论是供应或在租金方面,2013年整体租赁市场不会出现大幅变动。
 
零售地产
本季度租赁需求持续活跃。继第三季度的新增供应银河国际购物中心入市后,第四季度市场租赁需求持续活跃。租赁成交主要集中在新项目——友谊路新业广场,高端儿童品牌、奢侈品品牌、中高端时尚品牌等正在快速扩张。其中儿童类品牌租户的租赁需求日益增长,天津首家玩具反斗城在银河国际购物中心开业纳客,并且一些国际儿童品牌也于本季度在银河乐天百货相继开业。
凭借良好销售表现,奢侈品牌对于天津市场依然充满信心。天津最高端的商业项目之一海信广场一层名表区正在进行改造并引入多个高端手表品牌,如AudemarsPiguet、IWC、Panerai等并预计将于明年年初开业。天津首家Emporio Armani直营店进驻该项目。此外,Burberry、Max Mara等品牌也正在进行店面扩张并预计于2013年3月完工。
本季度位于友谊路的新业广场开业纳客,为市场增加99,000平方米的零售面积。该项目定位为中端,开业入驻率接近100%。目前市场大部分现有项目空置面积十分有限,本季度零售市场整体空置率保持在3.6%的低位。
虽然天津零售市场仍然保持活跃,但由于国内经济增速放缓,使得消费品零售总额的增长速度也在一定程度上受到了影响,从而我们预计未来几个季度市场租金的增幅将趋于平缓。
 
高端住宅
供应和需求继续推进,市场价格保持相对平稳。2012年全年市场成交量相比去年上涨近90%。在上半年对市场一段时间的观望后,部分刚需消费者的需求在下半年开始逐步回归市场。伴随开发商增加推盘量提供的更多选择,2012年第四季度市场需求量紧跟供应步伐,共计成交约1,400套高端住宅。本季度成交仍以新入市项目为主,其合计销售量约占市场总成交量的40%。同时,得益于交通便捷、配套成熟等多方面优势,位于核心地段由知名开发商打造的项目仍受到购房者的青睐,如在天津已开发多个项目的香港上市开发商——融创集团的融创王府壹号及其与保利地产共同推出的海河大观合计成交量占市场总销量的近30%。
伴随着活跃的市场成交,2012年天津高端住宅市场的供应量呈现明显增长,并达到了自2008年以来的年度最高供应量。2012年第四季度有五个新项目入市,共计为市场带来约1,700套高端住宅,且均为高层产品。其中,位于河西区海河沿线的海河大观为本季度首次亮相。而伴随着越来越多的海河沿线住宅项目入市,该分市场也逐渐成为天津高端住宅市场的主要区域之一。同时海河沿线的雅颂居和万达公馆也在本季度分别加推了新楼座。
天津高端住宅市场的价格在2012年第四季度达到21,050 元每平方米,与上季度基本持平。本季度各区域的开发商采取了不同的销售策略,如和平、南开等核心区域项目的价格出现了一定程度的上涨,而新兴区域如河东区、河北区的多个项目都采取了降价策略以吸引潜在购房者。
2013年市场供应量仍将保持在较高水平,且主要来源于在售楼盘的加推楼座。由于2013年政府宏观调控并未有放松的迹象,预计刚性需求将继续成为市场需求的主要驱动力。 
 
物流市场
供需两旺。强劲的需求动力主要来自国内消费相关的制造企业和第三方物流供应商。本季度的大宗交易有雀巢公司租赁盖世理天津北辰物流园区一期全部24,000平方米的面积。天津优质仓库的平均租金在2012年第四季度为人民币每平方米每天0.96元,同比去年上涨3.9%。
在2012年仅有的完工的两个新项目——位于泰达的普洛斯泰达物流园四期和位于北辰的天津美安物流园在第四季度交付使用,为市场贡献了124,000平方米的新仓储面积。而市场整体空置率只小幅上升1.9%至12.8%。

我们在2012年上半年提到一些国际物流开发商在与当地政府谈判兴建更多物流设施,下半年取得了突破性的进展,包括普洛斯、嘉民等。例如,58,510平方米的嘉民北辰陆路港物流中心一期,已于2012年10月在天津北辰区启动建设,并定于2013年8月完工。此类项目还包括,普洛斯临港项目以及其他项目的后期建设等。预计将在2013年产生50万平方米的物流面积。我们预计,这些新供应将在短期内改变物流市场动态,特别是空置率预计将在短期内上升。