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北京甲级写字楼租金环比持平,高级公寓销售保持稳定

仲量联行发布2012年北京房地产市场报告


仲量联行今天发布2012年北京房地产市场报告,报告显示北京房地产市场再次呈现两极分化的趋势:甲级写字楼市场租赁需求趋弱,租金增长停滞;而高级公寓销售市场则继续延续自第二季度以来的向上趋势。

写字楼市场

2012年第四季度租金环比持平。第四季度,位于金融街的金益大厦完工,总建筑面积为23,000平方米。该项目为2012年唯一的甲级写字楼供应,为有史以来供应量最少的一年,年末甲级写字楼总库存为620万平方米。金益大厦已经全部预租完毕,意味着没有面积进入租赁市场。

市场净吸纳水平环比出现下降,全年净吸纳量仅为2011年净吸纳量的31%。国内外经济的不确定性、空置面积稀缺以及租金不断创造新高均造成了2012年净吸纳量下滑。第三季度已经有少数租户提前退租,而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。实现租户长期稳定或是追求短期租金收益将是2013年写字楼市场交织出现的主题。

北京甲级写字楼市场租金已经连续十二个季度实现增长,2012年租金增幅为17.1%,较2011年41.4%的增幅大幅下降,但仍远高于香港和上海,这两个城市同期分别实现了3.6和2.2%的租金增幅。不过,第四季度环比0.7%的增长率为近三年来最小的租金增幅,反映出目前租户和业主均十分谨慎。2010年北京市场净吸纳量创造了历史最高峰,当年的租约将在近期逐步到期。本季度市场平均租金已经再创历史新高,为人民币每月每平方米343.5元(基于建筑面积),一些租户愿意接受续约租金30-70%的涨幅,但另外一些租户选择乙级写字楼或则非中心区域以降低租金成本。仲量联行北京写字楼服务部总监贺睿珂(Eric Hirsch)指出:“北京写字楼市场正处于十字路口,一些行业和租户正在扩租,而另外一些则在缩减面积,最近几个季度业主的强势地位逐渐削弱。由于市场总体空置率仍然比较低,因此2013年不太可能出现大范围的租金下调,不过租金增幅将较前些年有所下降。”

2013年,北京将有四个甲级写字楼项目入市,总建筑面积合计40.3万平方米,其中约85%进入租赁市场。在经济环境没有出现明显好转之前,预计需求仍将处于相对较弱的水平,2013年净吸纳量将稍低于2012年水平。将近一半左右的吸纳量将来自于近期完工项目预租租户的逐步入住,以及新增项目将会弥补目前北京市场的供应紧张。尽管目前全球经济环境仍具有不确定性,但未来数年宏观经济的前景普遍好于2012年,因此仲量联行预计租金将延续上升态势,不过租金涨幅将较前几年水平有所下降。
零售地产市场

餐饮、娱乐比例上升。数家购物中心升级完成,市场空置率显著下降,租金稳步上升。在北京消费水平持续上升的推动之下,2012年零售商继续扩大经营布局,同时带动市场租金上涨。除此以外,成熟的购物中心通过调整租户结构、引入独特品牌等措施提升项目竞争力。2012年市区购物中心平均租金上升8.7%至人民币每月每平方米762元(基于使用面积)。

朝阳大悦城、悠唐、蓝色港湾、新中关和银泰中心等购物中心均在2012年进行大规模升级调整,这些项目的升级已经陆续完成。另外北京APM、国贸三期于本季度有大量新品牌入驻,颐堤港、澳门中心等新项目的亦逐步成熟。市场空置率经历年中的高位后,在年底回落至10.6%的水平。

由于购物中心体验式消费功能日益突出,2012年餐饮和娱乐对购物中心物业的吸纳比例显著上升。咖啡和甜品连锁品牌在第四季度积极地扩张。星巴克、Costa、太平洋咖啡、Godiva巧克力、许留山和众多本土品牌均有拓展新店。电商如京东和易讯也借助购物中心的体验平台,为顾客设立实体产品体验门店。

优衣库、Zara、GAP和H&M等快时尚品牌持续扩张,同时在带动购物中心客流上起到了更明显的作用。此外,服装品牌趋向引入更多子品牌,以覆盖更广泛的细分市场,增加销售机会。在奢侈品市场, LV、Dior、万国和芝柏等品牌在四季度均有新的钟表首饰店开业。

尽管传统大型家居零售商发展缓慢,但本季度仍有数家家居、电子用品零售商开业。特力和乐、气味图书馆、顺电、苹果和Page One等各种类型的家居电子用品品牌占据了更多的商铺空间,并起到提升购物中心顾客购物氛围和趣味的作用。

2012年全年,八家购物中心合计52万平方米的物业在北京市区投放。大部分项目位于地铁沿线。本季度,位于CBD商圈的高端购物中心侨福芳草地盛装开业,其融合购物、美食及艺术的独特定位吸引了GAP、COS、U-BOAT、American Apparel、Karen Millen、Camille Fournet和万国表等众多品牌的旗舰店或国内首门店入驻。
尽管中国以及全球经济仍未完全摆脱不稳定因素,但2012年下半年以来经济指标的逐步好转,政府扩大内需以及提高居民收入的举措使我们对中国零售市场的前景充满信心,年底地铁线的开通进一步改善数个购物中心的交通条件。仲量联行预计北京零售市场租金水平将继续增长。供应方面,2013年预计共有六个项目合计33.5万平方米的物业在市区开业,大部分位于核心商圈,同时郊区的新增供应将成为一大亮点。
高级公寓市场

高级公寓销售成交价格保持平稳。第四季度北京高级公寓新房销售市场延续了自第二季度以来的回暖趋势,成交量在三季度的基础上稳重有升,达到3,498套,环比提高2.9%。2012年全年高级公寓成交量累计达到10,797套,较2011年大幅增长44.9%,并与2010年持平。本季度内,均价在每平方米30,000-40,000元的高级公寓成交量占总成交面积的65%,显示出自住改善型购房者对中高端物业的青睐。比如,位于望京的亚奥金茂悦在本季度开盘后成交400套,而中海九号公馆和润泽庄园亦录得超过300套的成交量。

在供应方面,亚奥金茂悦、世华龙樾、胜古誉园等6个项目共向高级公寓市场推出2,006套住宅物业。新增供应项目均位于朝阳、海淀且相对靠近中心城区的区位。2012年全年高级公寓累计新增供应量达到9,003套。

本季度北京高级公寓销售市场的活跃带动平均售价环比微升1.2%至每平方米41,476元,与去年同期相比则提高3.3%。多数开发商已经不在通过价格折扣吸引潜在买家,而且逐步提高后期产品的价格,本季度六成以上的在售项目成交价格较上季度有了不同幅度的提升。另外,随着高级公寓市场的持续回暖也吸引了豪宅物业买家入市,本季度均价在每平方米60,000以上的豪宅物业成交套数为149套。

住建部在本季度明确2013年全国主要城市将继续实施限购、限贷等调控政策,因此我们预计2013年高级公寓市场不会出现成交量和价格的大幅上升,限购、限贷等政策的实施将使得市场需求主要来自于自住改善型置业客户,而投资需求则相对薄弱。不过,鉴于中国让缺乏可靠理想的投资渠道,以及目前利率水平相对较低,住宅物业投资仍然是大多数人理想的投资渠道。鉴于2013年中国经济增速有望逐步回暖,房地产市场不太可能出现根本性的政策调整,因此2013年高级公寓市场价格预计将在保持平稳的基础上小幅上涨。
工业物业市场

供需失衡导致可租赁面积稀缺并限制了租金增速。本季度北京没有新增物流项目,一个原定于本季度完工的2万平方米物流项目被推迟到2013年第一季度。前三季度开发商积极推出新项目,在三个主要物流市场共计约141,800平方米的物流物业推向市场。截至2012年底,物流市场总库存为1,454,000平方米,较2011年提高了10.8%。
北京对优质物流物业的需求在最近三年十分强劲,2012年市场净吸纳量远高于市场供应。虽然2012年吸纳量较2011年下滑了近38%,不过市场空置率低是净吸纳量下滑的主要原因。更真实的风向标是年初北京空港物流基地和通州物流基地的数个新项目均取得了十分理想的预租率,截至年底仅有一个项目尚有部分面积出租。由于北京物流用地日益紧张,物流开发商逐渐将目光转向廊坊和天津市场,国际物流园区开发商目前正与廊坊市政府就物流用地举行高级别的商谈。

下半年的租金增速为近两年来的最低水平,不过最近完成交易的租金远高于市场平均水平,表明空置面积稀缺限制了租金增幅。本季度物流物业资本值环比增长了1.2%,全年增幅达到13.6%,同样较2011年19.9%的增幅有所下降。增速放慢的一个原因是投资回报率下降的速度减缓,2012年下半年投资回报率保持平稳,上半年则下降了50个基点。

由于全球需求减弱,2013年贸易行业市场前景仍不容乐观,中国的出口不太可能快速反弹。另外,工资增长等造成的生产成本日益高涨,使中国的一些发展机会已经转移到亚洲的其他新兴市场。目前大多数行业仍面临产能过剩,制造业投资前景十分有限,不过居民消费领域的稳定增长有望缓解贸易领域的压力。

因为进口贸易是北京贸易的重心,因此外部环境的不确定性预计对北京物流市场的影响有限。得益于电子商务和居民消费的增长,北京所处的位置要好过很多制造业城市。考虑到物流市场空置率处于较低水平,未来市场仍然有利于物流业主方。

数个正在建设的项目预计于2013年完工,其中部分为多楼层物业,有望为更多的租户提供物流空间。不过2013年仍将是业主市场,租金将延续上涨趋势。物流物业市场投资回报率将继续下滑,但下滑速度将更加平缓。
投资市场

2012年投资市场相对平静。第四季度北京市场有两个大宗交易,斯凯石油技术开发(天津)有限公司以1.5亿元在北京经济技术开发区中和科技园购买一栋总建筑面积为10,912平方米的写字楼。在CBD,中视金桥国际传媒控股有限公司以6.66亿元购买了天阶大厦中22,187平方米的写字楼物业。与2012年的其他交易一样,这些物业都被买家购买用于办公自用。北京大宗交易市场已经连续三个季度没有录得甲级写字楼整栋交易,第四季度同样没有录得高端商业物业的交易。全年共有十二宗大宗交易,合计交易金额为92.9亿元,较2011年的227.9亿元大幅下滑。2012年的大部分交易均位于非核心区域,比如中关村、奥林匹克公园和望京等地区,国内投资者和自用买家在这些交易中起了主要作用。

甲级写字楼或优质商业投资交易稀少主要是缺乏可供交易的物业。尽管目前租金增长放缓,但市场前景依然看好。因此业主并不着急出售现有物业,更倾向于待价而沽或观望。另外,2012年全球经济的不景气也对投资市场带来了不利影响。鉴于外部环境的恶化,特别是西方经济体的不景气,中国政府积极主动地采取措施推进经济增长,连续两次分别下调了基准利率和存款准备金率,并加大投资。截至第四季度,经济刺激政策作用已经显现,中国宏观经济已经明显好转。

2013年市场并非没有风险。虽然美国房地产市场逐步有了起色,对美国消费市场和全球经济均有所帮助,但欧债危机仍然拖累着全球经济增长,美国只是暂时摆脱了财政悬崖,全球经济的恢复依然任重道远。近期,金融行业的处境依然比较困难,因此量化宽松的政策仍将是多数经济体的政策方向。过去一年已经有很多资金进入亚洲市场,而这将在2013年继续延续,并可能进入包括中国在内的主要房地产投资市场。相对于外部环境的不稳定,2012年下半年中国住宅市场在严格的政策环境下仍然出现了反弹,这已经向投资者指明了中国强劲的潜在需求。

仲量联行北京投资部主管庞树东先生指出:“我们看到很多国内外机构投资者的投资需求十分强烈,他们对中国依然有很大的投资热情,特别是作为主要商业中心的北京。中国的经济前景不光依赖于外部环境,更重要的是取决于新一届政府如何塑造未来数年的发展模式。目前,投资者普遍对中国的经济前景和投资机会持有乐观态度。”
酒店市场

北京酒店供给减缓,计划开业酒店多有延期。2012年实际新增房间数不到1000间,高星级酒店业绩均有上涨,但仍未恢复到2008年北京奥运会之前水平。由于2008年新增酒店较多,市场仍处在消化过多供给的阶段,同时受2009年全球经济衰退的影响,酒店业绩不如2008年之前,但每年均有缓慢上涨。

北京入境旅游人次2012年截至11月底比2011年同期下降了3.2%,但由于新开业酒店数量有限,对市场冲击不大,且受中共十八大以及强劲的国内旅游影响,北京五星级酒店市场的入住率截至2012年11月有明显增长,达到67.9%。随着入住率的持续改善,酒店管理者对未来市场的信心倍增,并采取更为积极的价格策略,使得2012年的房价相对有所提高。截至2012年11月,北京五星级酒店日平均房价达到1,100.7元人民币,同比增长了近100元。由于入住率和日平均房价分别增长了2.2个百分点和5.5%,北京五星级酒店前11个月的平均每间客房收入比2011年同期增长了9.0%。北京四星级酒店的入住率与去年同期持平,日平均房价有8.3%的提升,从而使其客房收入也有明显提升。

国内旅游的强劲发展和北京甲级办公楼的供给将为酒店提供新增的客源。同时,未来高端酒店的新增供给有限并且多分布于城市外围区域,酒店业绩特别是平均房价表现将不断提高。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部中国区高级副总裁何超表示,在乐观的需求前景及2012年有限的新增供给的背景下,北京五星级酒店市场的入住率将保持稳定增长态势,有望逐步恢复至奥运会之前水平。