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新闻

重庆

仲量联行:新兴商圈不断崛起,重庆零售分布格局多元化趋势明显

2012年重庆房地产市场年度回顾


新兴商圈不断崛起,零售分布格局多元化趋势更加明显

• 写字楼 - 截至第四季度,重庆优质写字楼平均有效租金达到90.3元/平方米/月,全年累计涨幅达12.0%。甲级写字楼2012年吸纳强劲,全年累计吸纳量超过5万平方米,同比增长177.2%。
• 零售地产 - 2012年重庆优质零售物业供应量超过45万平方米,新兴商圈迎来首个供应高峰。零售品牌在渝扩张趋势依旧强劲。
• 高端住宅 - 2012年重庆高端住宅市场成交量超过11,000套,同比增长34.5%。受新推优质房源带动,平均售价上扬至11,112元/平方米,同比增长6.6%。
• 工业地产

产业园 - 吸纳量连续四年稳步上涨,2012年达到37万平方米。租金大幅上涨,年平均租金达到60元/平方米/月,与上年相比增加58%。

物流园 - 2012年大量优质非保税仓库入市,市场总供应量达到了57万平方米,与上年相比增加了51%。租金保持上涨趋势,达到26.6元/平方米/月,与上年相比增加了15.6%。

制造业 - 汽摩、笔电及其配套企业涌入,厂房交易市场活跃,单层厂房更受青睐。
 “重庆经济发展迅速,具备明显的政策优势,城市软硬件不断提升,加之产业不断升级,重庆物业市场未来发展充满机遇。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

写字楼

强劲需求推动租金持续上涨。受国内及国外租户的需求推动,特别是专业服务及金融类企业强劲的升级或新成立需求,2012年全年重庆市优质写字楼(包括甲级和部分品质较高的乙级写字楼)市场净吸纳量达157,306平方米,同比增长11.8%,带动重庆市优质写字楼市场总体空置率同比下降6.4个百分点。其中甲级写字楼市场吸纳表现突出,2012年累计净吸纳量达53,472平方米,同比增长177.2%,创下自2005年以来的最高纪录。在强劲的租赁需求推动下,截至第四季度,重庆市优质写字楼平均有效租金(即剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金)达90.3元/平方米/月,同比增长12.0%。其中,甲级写字楼平均有效租金截至第四季度达到98.1元/平方米/月,同比增长13.7%;乙级写字楼平均有效租金截至第四季度达到87.6元/平方米/月,同比增长10.1%。

重庆写字楼总体品质不断提升,新兴商务区持续发展。2012年,重庆写字楼市场两座甲级写字楼—英利国际金融中心和重庆企业天地4号办公楼相继入市,带动重庆写字楼总体品质不断提升。同时,英利国际金融中心和重庆企业天地4号办公楼均取得良好的预租表现,体现出租户对于写字楼高品质的进一步要求。同时,位于化龙桥的重庆企业天地4号办公楼的入市还标志着以化龙桥为代表的新兴商务区正不断成熟发展。
未来更多优质写字楼项目入市,将带动吸纳量和租金稳步增长。“从未来供应来看,预计2013年全年重庆市将有重庆企业天地2号办公楼、3号办公楼、5号办公楼及海航保利项目等共计43万余平方米新增优质写字楼投放市场,其中甲级写字楼供应量达到30万平方米左右,重庆写字楼的总体品质将获得较大提升。加之市场需求持续旺盛,吸纳量有望进一步增长,重庆写字楼市场平均有效租金仍具备上涨空间。但鉴于未来12个月新增供应密集,预计2013年写字楼市场将面临一定程度压力,写字楼空置率可能会出现一定程度上涨。”仲量联行重庆商业部总监梁果表示。

零售地产

传统商圈提档升级趋势明显,新兴商圈不断崛起,零售分布格局多元化趋势明显。随着重庆居民消费水平不断提高,传统商圈的成熟优质零售物业积极提档升级以应对市场需求。如位于解放碑商圈的大都会商厦以及位于观音桥商圈的北城天街,2012年持续进行租户提档升级,以实现物业定位不断提升。与此同时,2012年6个优质零售物业相继入市,新增供应总量达454,461平方米,创2005年以来最大供应量。其中除重庆金鹰财富中心位于传统商圈解放碑外,其余新增零售项目均位于新兴零售商圈。以龙湖时代天街1期购物广场为代表的处于新兴商圈的新增优质零售物业,由于处于人口密集区域,取得了良好的租赁表现。

零售商积极拓展重庆市场,租赁需求强劲。随着重庆城市化进程的快速推进,不断增长的消费需求推动零售业的持续发展。2012年,零售商不断积极扩展在渝市场份额,并将在未来保持市场扩张的趋势。随着GUCCI和OMEGA于2012年于解放碑重庆金融财富中心分别开出营业面积接近800平方米和400平方米的双层旗舰店,解放碑商圈高端化发展趋势愈发明显。以Zara、H&M、UNIQLO及GAP为代表的快销时尚品牌在重庆扩张趋势强劲,2012年均有新店开设,其中以GAP为最,全年新增门店达到3家。受强劲租赁需求推动,全年零售市场累计吸纳量接近50万平方米,同比增长97.6%。
2013年将迎来优质零售物业供应高峰。预计2013年全年,重庆市优质零售地产市场将迎来超过60万平方米的新增供应,从新增项目分布格局来看,传统商圈与新兴商圈供应量将呈现相对均衡的发展趋势。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示,“预计2013年第三季度重庆环球金融中心开业,并将引入PRADA、Miu Miu等国际一线奢侈品牌,解放碑商圈将持续作为重庆奢侈品牌聚集地。时尚、餐饮、休闲娱乐类商家则将积极布点于传统及新兴商圈。强劲的租赁需求必将带动传统商圈成熟项目的租金上涨,位于成熟商圈的新增物业及位于新兴商圈的物业则有望通过租金优势吸引租户。”

高端住宅

购房需求平稳释放,成交量明显回升,同比增长34.5%。由于2012年无进一步限购限贷政策出台,重庆市民购房需求于2012年得到平稳释放。2012年,重庆高端住宅市场累计推出9,032套高端住宅,同比下降15.0%。而成交量明显回升超过11,000套,同比增长34.5%,全年累计销售率为70%左右,存量房去化明显。

受新推优质房源带动,平均售价小幅上扬,同比增长6.6%。 受2012年重庆高端住宅市场成交量明显回升因素带动,开发商进一步推出优质房源。受新推优质房源售价有所提高因素带动,高端住宅市场平均售价小幅上扬。截至第四季度,重庆高端住宅平均售价为11,112元/平方米(套内售价),同比增长6.6%。同时第四季度新入市的高端住宅项目玖玺台(位于南坪),定位为高端江景豪宅,平均报价达30,000元/平方米,对市场平均售价起到一定提升作用。

重庆高端住宅成交量有望企稳,售价受新推优质房源影响小幅上扬。仲量联行重庆战略顾问及研究部副总监马丽华表示,“虽然2012年重庆高端住宅市场成交量和售价有所增长,但鉴于短期内政策调控未有松动迹象,我们预测2013年重庆高端住宅推盘量会维持在一个较为稳定的水平。同时成交量有望企稳,售价受新推优质房源影响小幅上扬。”

工业地产

产业园

市场供应快速增长,多个区域均有新项目入市,北部新区存量仍然最高。随着天安数码城、千方E工园、双子座等多个项目的入市,重庆市优质产业园项目体量增加了37万平方米,总量达到163万平方米。各主要产业园项目所在区域,除了西永片区由于软件研发楼的二、三期推迟入市而无新增供应外,其他区域均有新增供应。新项目的入市对整个市场格局略有影响,但北部新区由于起步较早,存量仍然最大,占据全部市场供应的61%。

吸纳量持续稳步增加,星座系列产业园仍受到用户追捧。市场净吸纳量连续四年保持稳步增加,2012年达到37万平方米,同比增加62%。北部新区星座系列产业园由于开发较早,已形成了成熟的商务氛围、产业集群与配套,虽然市场租金较高,但仍能保持较低的空置。

市场租金大幅度增加,售价持续稳步提高,各区域资产表现迥异。随着各区域配套的完善,物业品质的提高,及其优惠政策的引导,各产业园项目相对于商务写字楼物业竞争力增强,市场平均租金本年度大幅增加至60元/平方米/月,同比增加58%。市场售价近几年整体呈现上升趋势,本年度由于大量非成熟区域项目入市,拉低平均售价至7,700元/平方米,同比下降6%。

未来大量高品质项目将入市,产业园市场逐步成熟和完善,将吸引新的开发商进入。2013年,将有近51万平方米的优质产业园项目入市,其中大部分品质较高,如天安数码城二期、北部新区双鱼座等。未来随着“火星”改造的完成,北部新区星座系列产业园商业配套紧张的情况将得到改善,整个片区将逐步成熟。而其他区域,以西永片区最为典型,正处于市场的培育期,现已形成一定的产业聚集效应,商业、交通等配套也在逐渐完善中,未来市场租金及物业售价将更趋于合理。

产业地产的稳定收益,也吸引了众多知名开发商进军重庆产业园市场。除天安数码城外,北京联东投资(集团)有限公司计划投资50亿元,打造联东U谷-两江新区水土国际企业港项目。协信地产以总部城项目试水产业地产后,目前拟与巴南区人民政府合作开发2.9平方公里的“云计算产业园”项目。常青藤置业也与重庆日报集团合作,在渝北首度尝试产业地产开发。

物流园

优质非保税仓库供应量增加,物业品质不断提升。随着嘉里大通二期、安得物流园等优质非保仓库入市,重庆非保税仓库市场总供应量达到57万平方米,同比增加51%,其中,普洛斯等知名开发商的项目占据总体量的近30%。新入市项目硬件标准较之前有所提高,市场整体物业品质不断提升。

市场需求强劲,非保税仓库空置率达到历史最低值。由于汽摩、笔电产业的发展以及外资零售商的大量涌入,市场对于优质非保税仓库的需求进一步增加。2012年全年非保税仓库净吸纳量22万平方米,达到历史最高值。截止第四季度,非保税仓库市场空置率为5.8%,其中区位较好的项目空置率均为0,而嘉里大通二期项目于第四季度入市,刚投入使用出租率已达到70%以上。

整体租金水平持续上涨,国际高标准仓库与本地开发项目租金差距明显。在强劲市场需求及有限供给的共同推动下,整体租金水平保持上涨趋势,达到26.6元/平方米/月,同比增加了15.6%,其中,知名物流地产开发商开发的高品质项目得到更多市场认可,在保持低空置率的情况下,取得远高于平均租金的价格。

安博、维龙、嘉民纷纷签约拿地,投资物流地产,未来将有大量高品质仓库入市。全球顶级物流基础设施开发商安博、维龙和嘉民集团投资两江新区,建设现代物流园,预期2013年将建成超过10万平方米高品质非保仓库。随着更多高品质项目的入市和区域的逐步成熟,预计市场平均租金将进一步提升,保持平稳上涨态势。

制造业

随着西部大开发战略的推进,成渝经济圈规划的落实,重庆投资环境进一步完善,已然成为承接外商投资及沿海产业转移的主要目的地。据初步统计2012年重庆新增世界500强工业企业15家,累计达184家,工业实际利用外资40亿美元,外资吸引力显著增强。

产业结构上,汽摩(尤其是汽车)产业一家独大的局面正在改变,电子信息(尤其是笔电)产业比重有所提高,占整个工业板块的20%,仅低于汽摩产业5.5个百分点。形成了以西永为笔电生产基地,璧山、铜梁、巴南、合川等为笔电配套生产基地的产业格局,整个产业链条进一步加宽,产能增加。在笔电出口贸易的推动下,重庆加工贸易进出口突破150亿美元大关。

两江新区作为国家第三个副省级新区、内陆首个国家级开发区,以其政策、交通、区位、产业基础等优势,成为跨国公司、国内其他大中型企业来渝投资的首选。2012年,汽摩及零部件制造业、装备制造、电子信息业、生物及食品等产业得以快速发展,推动两江新区投资环境进一步成熟。例如:世界知名企业墨西哥阿尔法集团旗下的尼玛克控股公司正式签约两江新区,项目重点生产汽车发动机缸体缸盖等汽车零部件。该项目的落户,意味着两江新区汽车核心零部件生产布局的架构基本形成。