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深圳

企业持谨慎态度,深圳写字楼租赁市场面临调整

2012年深圳房地产市场年度回顾


回顾2012年,受国内外宏观经济因素影响,企业多持谨慎态度,深圳整体商业房地产市场出现调整。全球经济持续低迷,甲级写字楼租赁需求下降,净吸纳量大幅下降,而需求以成本节约型为主,内资金融和科技业支撑租赁市场。为吸引租户,业主纷纷下调租金。2012年深圳优质商铺市场吸纳量大增,有多个国内外品牌在深圳开设首店,其中以快时尚租赁最为活跃,租赁需求主要集中在中央商务区的优质商场,支撑整体优质商铺市场租金增长,但增速明显回落,第四季度跌至自2010年以来的最低点。酒店市场方面,整个华南区域均受到经济大环境景气的影响,深圳总体酒店市场较往年有小幅下降,但目前处于市中心的高端星级酒店较在关外的酒店在运营上具有优势,且酒店客源结构的变动不大。

甲级写字楼市场

租赁市场两极分化。2012年,受全球及国内经济增速放缓等宏观经济因素影响,企业的租赁策略持续审慎,深圳甲级写字楼租赁市场出现两极分化。一方面,受欧债危机、出口需求减弱、国内经济增速放慢等宏观经济因素持续影响,2012年写字楼需求以成本节约型的续租或搬迁为主,特别是受经济周期影响较大的外贸、制造业及担保类企业。租赁预算偏紧使企业更多选择续租,或搬迁至租金低廉的其他甲级写字楼、乙级写字楼或工业用地写字楼,部分项目空置率因此上升。另一方面,新入市的甲级及超甲级写字楼继续吸引承租能力较强的企业,来自金融和科技业的需求支撑了全年的甲级写字楼租赁市场。租赁成交以内资公司居多,外资企业需求则呈下降趋势。四季度的主要交易有智合汇富投资管理有限公司、信威基金和中投证券。2012年净吸纳量从三季度开始下降,下半年净吸纳量仅为全年的8.4%,导致全年净吸纳量仅11万平方米,相当于去年的36.4%。

需求疲软加上新项目推迟竣工,下半年净吸纳量骤减。2012年深圳新竣工的甲级写字楼为嘉里建设广场第三座和大中华国际金融中心,均位于福田中心区,新增供应量仅为13万平方米,同比下滑47%。需求疲软加上新项目推迟竣工,下半年甲级写字楼净吸纳量骤减,下半年净吸纳量仅为全年的8.4%。导致深圳市全年净吸纳量仅11万平方米,相当于2011年的36%。2012年末,全市空置率从2011年12.4%轻微上升至12.7%。

租金下调,中心区项目受挑战。鉴于整体甲级写字楼市场租赁活动减弱,单一业权的甲级写字楼纷纷下调租金。2012年全市甲级写字楼平均租金录得每月每平方米170元,同比下降3.9%。其中福田区写字楼租金跌幅较大,同比达4.6%,这主要因为福田中心区部分写字楼租金较高,更多租户为节约成本而迁出。

业主下调售价以缓解资金压力。资本市场上,尽管信贷环境有稍微放松,2012年部分开发商为了缓解还贷压力或资金压力,推出个别本来是单一业权的项目作销售,另外,更多开发商下调一手写字楼的价格以吸引自用需求。二手市场也有较多业主降价出货,以缓解自身的资金压力。10月起新执行的评估价计税政策削弱了市场对二手物业的需求,使四季度成交骤减。2012年全年资本值同比下降2.2%。

租赁市场将面临明显的调整压力。展望2013年,国内经济虽渐趋稳定,但短期内不确定性因素仍然存在。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示,按目前的发展形势,经济恢复将经历一个缓慢的渐进过程,企业多持谨慎调整策略,因此我们预计萎缩的写字楼需求将在短期内持续,回暖的步伐会比较缓慢。

供应洪峰将推高空置率。2013年将有46万平方米新增供应竣工,相当于2012年的几乎4-5倍,供应量压力逐步增加。新增项目将以单一产权为主,主要集中在福田区,例如福田区华强北的中航中心和世纪汇广场、福田中心区的荣超大厦和深圳证券交易所大楼,其它片区的项目还有南山区蛇口的招商局广场。供应量的压力加上租户承租能力下降,将导致深圳甲级写字楼,特别是中心区租金水平较高的甲级写字楼空置率压力加大,更多租户将倾向于续租,或者迁至车公庙甚至龙岗等一些租金较低的写字楼或高新科技园区。

新项目预租情况一般,租金面临下调。虽然2013年新增供应中仅有约一半的面积用于出租,但从目前预租率一般的情况来看,开发商的租赁压力将增加,整体市场租金增长能力受到限制。同时,新甲级写字楼业主为吸引租户,将在租金定价上更为灵活。因此,预计2013年甲级写字楼租金面临下调。

售价与资本值下降,整栋交易情况可能增加。投资市场上,四季度实施的新税收政策使二手甲级写字楼市场的投资活动停滞。受销售压力的影响,预期卖家会下调售价,使资本值将继续下降。另一方面,由于租赁市场压力加大,预计整栋物业出售机会增加。
零售地产市场

消费零售总额增速放缓。深圳社会消费品零售总额录得2012年1至11月同比增长15.8%,增速较2011年同期回落1.9个百分点。零售及百货利润增长放缓,也因此推出了较往年更多、范围更广的打折活动。因此,零售消费增速下降,加上国内外经济不稳定等因素,制约了2012年的零售业租赁活动。

多个国外连锁品牌开深圳首店,快时尚租赁活跃。纵观2012年,零售商扩张虽较2011年谨慎,但仍有实力强劲的国内外品牌进驻优质商场。其中进驻品牌包括Topshop于金光华广场设立国内首家“Popup”预热店,而GAP、Kate Spade和Apple Store也是首次进入深圳市场。另外,快时尚品牌仍较为继续保持活跃势头,开店势头延伸至关外,例如Uniqlo即将在宝安区的海雅缤纷城新开另一分店。

2012年全市净吸纳量达19万平方米,比新供应缺乏的2011年大幅增加17万平方米。截至2012年末,深圳优质商铺市场总存量约达195万平方米,同比增幅13.4%,本年新开业的商场包括福田区的卓越In Town、龙岗区的Coco Park,以及南山区的宝能太古城。受新商场影响,深圳优质商铺市场整体空置率上升1.7个百分点至4.6%。

租金年底增速减至自2010年以来最低。2012年深圳商铺租赁需求主要集中在中心区的优质商场,例如金光华广场、福田Coco Park等,支撑整体优质商铺市场租金平稳增长。全年优质商铺首层平均租金录得每月每平方米人民币950元(基于实用面积),同比增长5.6%,但增幅较2011年明显回落1.6个百分点,而四季度首层租金仅环比增长0.5%,是自2010年以来的季度最低增幅。

投资态度审慎,商铺交易量减少。资本市场上,信贷环境放松刺激分散业权项目的投资活动。另外,开发商推出更多单一业权的项目作分拆销售。例如天利集团将位于南山的天利名城一、二层的铺位分拆销售。二手市场上,随着非住宅类存量房评估征税政策的出台,投资者大多保持审慎观望态度,导致交易量明显减少。2012年末,深圳优质商铺市场首层平均资本值同比增长6.2%,增幅较2011年全年回落3个百分点。
未来供应洪峰推高空置率,租金升幅受压。展望2013年,全市零售消费总额增长将较为稳定,零售商放缓扩张计划的情况虽会持续,但国内外有实力品牌仍会保留扩张步伐以抢占未成熟市场。2013年优质商铺市场将有新增供应40万平方米,主要集中在福田、宝安和南山区。仲量联行广州及深圳零售地产部副董事程怡分析,大量新增供应将使空置率上升,从而制约整体租金上升空间。但优质商场的租赁会有较佳表现,将带动整体租金升幅,支撑整体市场租金平稳发展,然而需求下滑使整体平均租金的升幅放缓。

资本市场上,非住宅类存量房评估征税新政将继续影响投资者投资意欲,预计未来优质商铺销售成交将有所减少。为应对供应量增加、竞争加大的风险,部分住宅发展商整体出售商业项目的可能性增加。

新开业商场将面临招租压力。2013年约有40万平方米的新增供应,包括福田区的世纪汇、皇庭IA Mall。位于其它片区的还有南山区的华侨城欢乐海岸购物广场二期和宝安区的海雅缤纷城;其中海雅缤纷城已有UNIQLO、周生生、周大福、星巴克等商户入驻。由于受经济增速放缓影响,2013年新竣工商场仍然会受租赁需求减缓的因素影响,部分商场可能会延迟开业时间。
酒店市场

市场发展持续,业绩出现小幅下降。根据中国旅游局截至2012年11月底数据显示,深圳国际入境旅游者人数增长9.4%到达 1,050万人。其中约82%前往深圳的入境客源来自港澳两地,这类客源的住宿需求量不如以往大。整个华南区域包括深圳及广州等地均受到经济大环境景气的影响,深圳总体酒店市场较往年有小幅下降。根据最新可得数据显示,截至2012年11月,深圳五星级酒店市场平均入住率较去年下滑4.1个百分点为61.7%,平均房价较去年同期上升4.5%为人民币1,210元。入住率和平均房价的变动捆绑效应致使每间可出租客房收入较去年同期小幅下降1.9%为人民币747元。根据市场中单体酒店的业绩反应显示,发现目前处于市中心的高端星级酒店较在关外的酒店在运营上具有优势且酒店客源结构的变动不大。

资产管理日趋重要。 深圳酒店市场开发相对较早,目前部分酒店会逐渐出现设施逐渐陈旧的现象,良好的资产管理是酒店业主及运营管理商将要着重考虑的关键之一。部分酒店将在硬件及服务质量等软件升级上面临一定挑战。深圳未来新增供给量大多数都会集中在新开发的区域内,可以使原本所谓的关内关外的酒店市场均衡发展。房价和入住率的预估仍旧受到经济大环境的影响。 

从未来深圳酒店市场的前景来看,福田-罗湖区域的持续发展,前海中心的重点开发共建“港深金融圈”并辐射珠江三角区域,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级副总裁何超认为,这些均有机会能成为整个深圳酒店市场客源增长的潜在发展动力。
 
市场前景

仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪总结:“有迹象表明国内经济开始出现回升势头。外围经济方面,由于亚洲和美国经济的改善,2013年中国出口增长预期可能出现反弹。另一方面,由于产业升级转型,目前‘出口+投资’模式将在未来中长内转为内需主导模式。这些因素将正面支撑国内需求成为商业物业的主导力量。另外,近期关于《全国促进城镇化健康发展规划(2011- 2020年)》初稿已编制,成为热点话题。城镇化进程加快,外来居民增加,中长期内将有利于刺激社会零售消费水平,吸引更多中档零售商加快扩张计划。尤其是,城镇化将推动华南新兴区域零售市场加速发展,将带动更多优质商场在新兴零售区域建立,吸纳更多国内外连锁品牌进驻珠三角。”​