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新闻

广州

内需主导甲级写字楼市场,城镇化进程加速外围商圈发展

2012年广州房地产市场年度回顾


纵观2012年,全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示:“尽管今年的主要经济指标趋向稳定,但大部分外资企业对经济前景仍有疑虑,对扩张持谨慎态度。外资企业需求呈下降趋势,国内企业仍然是市场需求主要驱动力。”2012年随着零售消费总额增速放缓,零售业扩张步伐明显减慢,但部分商场升级改造以及新开业商场表现良好使整体空置率较2011年下降,零售消费放缓因素使租金增幅减小。尽管如此,今年部分国内外连锁品牌扩张需求仍较旺盛;资本值增长基本持平,投资市场出现迄今最大宗交易;工业物业市场方面,由于企业利润下降,租赁需求受到制约,整体物流园租金均增长乏力,全年租赁交易以非保税项目为主。受年初政策影响,2012年的豪宅总销量下降,市场上新盘减少;租赁需求放缓,中央商务区成为热点;整体住宅交易量自二季度起均稳步上升,但新项目优惠减少;未来随着销售市场回暖,买家入市增多,租金与售价趋于平稳,资本值逐渐回升。

 
甲级写字楼市场

外资需求持续下降,内需仍是主导。2012年四季度,尽管主要经济指标趋向稳定,大部分外资企业对经济前景仍有疑虑,对扩张持谨慎态度。2012年全年,整体市场活跃度较去年低,外资企业需求呈下降趋势,无论是从租赁面积还是成交量上看,国内企业仍然是市场需求主要驱动力。

仲量联行广州商业地产部总监马炜图分析指:“随着整体需求下滑,2012年扩张型成交减少,反而节约成本型企业搬迁及续租案例增多。同时,由于环球经济与国内经济均出现下调,新进驻广州的企业数目也出现下降。另一方面,写字楼升级需求增加,主要是来自国内企业。从行业分类来看,2012年甲级写字楼租赁需求更加趋向第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业共占56%,其中以电脑及IT通信业最为活跃。”

吸纳量减少使空置率上升。2012年新增甲级写字楼46万平方米,全市总存量增至340万平方米,净吸纳量为43万平方米。虽然净吸纳量降幅较大,但是由于新增供应量虽较2011年少,2012年的空置率较2011年的12.3%仅微升至12.6%。

业主竞争加剧,租金下行。2012年广州甲级写字楼租金持续下调,全年平均录得每月每平方米151元(基于建筑面积),同比下降3.2%。其中,珠江新城新建成写字楼使供应量增加,业主竞争加剧,租金跌幅达5%。由于整体需求下降,珠江新城在建项目的业主面对较大的预租压力,为吸引新租户,在租金谈判上采取更加灵活的策略。

资本市场以国内企业自用需求为主力,售价上行。虽然租赁市场呈现下行趋势,但资本市场受影响较少,现时广州写字楼销售市场仍以自用型需求为主要推动力,大中型国内企业更成为需求主力之一。例如保利中达广场分别由广汽集团和广物汽贸整栋购入自用作为总部。此外,从新建成写字楼的销售情况中可以看出,投资者对经济回暖抱有信心。受此支持,2012年末甲级写字楼销售价格进一步上行,同比上升3.8%至每平方米33,000元(基于建筑面积)。

上半年租赁市场面临调整压力,资本市场持续升温。预期国内经济渐趋稳定,但企业普遍保持谨慎的房地产策略。预期企业购买写字楼的自用需求占整体需求比重加大,整体需求增长健康,扩张型和升级型租赁需求逐渐复苏。

预计2013年全年将有近60万新增供应竣工,新增供应主要集中在珠江新城。供应量较2012年多,直至年底总存量将达400万平方米。面对新供应量洪峰,加上旧写字楼租户流失情况加大,空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼,越秀区及天河区旧写字楼面临租户流失。同时,新甲级写字楼业主为吸引新租户,在租金谈判上更灵活。因此我们预期因供应导向以致竞争激烈,租金面临短期下调压力。尽管如此,马炜图表示对资本市场继续保持信心,鉴于随着资本市场气氛改善,投资者将较之前乐观,自用需求将持续支撑市场。同时,利率走势继续偏低,投资者购买资产热情上升。

2013年新竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。
零售地产市场

零售消费总额增速放缓,零售业扩张步伐减慢。纵观全年,受经济放缓、前景不明朗等因素影响零售业发展,2012年全市社会消费品零售总额增幅持续下降,截至11月底累计同比增长为13.9%,较2011年同期增速下降3.3个百分点。零售商扩张步伐较2011年明显减慢。然而作为传统商圈的天河中央商务区,因发展成熟、客流量大、地理位置优越,仍是全年租赁需求的集中地。同时,在个别新兴子市场,如白云区和番禺区,新的综合性商场的出现,也带动租赁需求。

其中,快时尚、餐饮、大型零售商需求较为旺盛,2012年多个国内外连锁品牌纷纷选择广州开设首店,例如永旺集团旗下的美思佰乐超市、无印良品,国外护肤品牌Kiehl’s和Estee Lauder,国内知名餐饮品牌俏江南以及香港电影院品牌UA等。

截至2012年末,优质商铺总存量约为175万平方米,全年净吸纳量共约27万平方米,较2011年净吸纳量增加15万平方米。受天河北商圈以及其他商圈商场升级改造带动,加上新开业商场进驻率较高,全年整体优质商铺的空置率有所下降,约为3.1%。
经济因素削减租金增幅。2012年优质商铺全年整体租金录得每月每平方米446 元(基于建筑面积),同比上升7.3%。受全球不稳定经济及国内经济增速减缓忧虑对下半年租金影响较大,四季度租金环比增幅仅为0.5%。

资本值增长持平,投资市场现大宗交易。2012年广州的整栋优质商铺销售成交较少,主要由于现有可售的供应有限,加上业主报价较高且议价空间不大,投资者多持观望态度。受此影响,全年资本值录得同比增长8.7%,和2011年增幅相约。本年度主要交易有:保德信房地产基金收购位于海珠区的乐峰广场,交易总额20亿元,是广州市场迄今为止最大宗整宗零售物业交易。商场总建筑面积8万平方米,现已引进吉之岛、飞扬影院、Zara等知名品牌,预计2013年第一季度开业。

需求减弱但同期供应增加,商铺市场趋向租户市场。展望 2013年,国内经济指标趋稳定,预期全市零售消费总额增长稳定。大部分零售商仍然持有扩张计划,但开店速度将较为缓慢,对于选址持更谨慎态度,更看重成本。虽然预期新的国外零售品牌仍保持扩张步伐以进入广州,但是整体租赁需求将继续呈现疲软态势。

仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测,2013年将出现历史性供应洪峰,新竣工项目将达54万平方米。其中约28%集中在珠江新城,56%集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。另外,约有30万平方将于2014-2015年竣工的商场也将于今年开始招商,加大供应压力。有鉴于零售商扩张需求减弱,预计即将开业的商场需要更长时间招商,并以租金优势吸引租户进驻。由于零售商扩张需求减弱,再加上供应压力使空置率上升,预计即将开业的商场需要更长时间招商,并以租金优势吸引租户进驻。因此,我们预期整体租金增幅压力加大,但对核心地段优质商场的租赁需求保持乐观态度,并继续支撑整体租金平稳增长。资本市场方面,由于可供整体出售的优质商铺供应量仍然有限,预期资本值将继续上升。随着业主资金压力减缓,售价下降的空间不大。另外,我们预计非核心零售物业分拆式产权出售的可能性依然存在。
工业物业市场

工业企业利润下降,制约租赁需求。受全球经济环境影响,2012年广州工业经济发展明显放缓。累计至 2012年10月份,全市规模以上工业企业实现利润总额650.19亿元,同比下降9.6%; 商品出口总值增长较2011年同期的17.5%下降13.1个百分点。工业企业利润下降,加上贸易类企业增长大大放缓,制约了物流园和产业园的租赁需求。

产业园

产业园需求递减,租金增幅减半。仲量联行广州工业地产部总监张宁指出:“2012年产业园空置率虽继续维持较低水平,但受全球及国内经济不稳定因素影响,企业因利润收窄而扩张减慢,产业园租赁需求出现递减趋势。”2012年全年产业园租金环比升幅只有5.8%,较2011年增速下降4.4个百分点至每月每平方米59元。

新竣工项目以自用为主。位于科学城的视联科技园为2012年唯一竣工的产业园项目,建筑面积达27,800平方米。主要进驻企业为内资企业,其中业主益民集团自用面积约占预租率35%。其它主要租赁成交包括:法国企业斯诺浦汽车部件有限公司,租下萝岗区麦普科技园1,000平方米面积,设立广州首个办事处;百度租下番禺区的海伦堡创意园近6,000平方米的面积。

物流园

非保税项目空置率先急升后平稳,租金增长受压。张宁表示:“受国内外经济放缓因素影响,2012年的物流园需求持续减少,其中保税园区受出口增长减速影响较大。”2012年物流园新增供应均为非保税区项目,共约27万平方米,年末总存量达112万平方米。本年度的部分新增供应年末租赁有好转,使非保税区物流园空置率从第三季度的16.1%回落至2012年末的6.0%,其中主要归功于大面积的租赁成交,例如中国烟草第四季度在广州富力国际空港综合物流园北区二期扩租约5万方的面积。大量新增供应使本年租金增长受压,维持在每月每平方米29.6元,增幅比2011年下降4.2个百分点。

保税园区租赁平淡,租金增长乏力。保税园区因受出口减缓制约,租赁情况不乐观。部分业主缩小保税区面积转非保税区用途,以便吸引新租户。由于租赁活动平淡,租金增长较为乏力。至2012年末,全市保税仓平均租金录得每月每平方米29.2元,增幅较2011年减少3.1个百分点。

新增供应面临租赁压力,租金增长缓慢。预测未来国内经济增长将较为稳定,社会零售消费增速较2012年乐观,且出口贸易复苏机会大,但制造业仍存在增长和资金压力,影响物流园的租赁需求。欧盟区和美国经济复苏仍需时日,制约外资企业扩张需求。

预计2013年有新增供应约35万平方米,主要为非保税物流园,但由于这些项目尚未动工,竣工时间多为下半年,且推迟的可能性大。受国内外经济不稳定因素影响,新项目租赁压力较大。新供应量特别是非核心区将推高非保税物流园空置率。受出口增长低迷影响,保税物流园空置率同样面临压力。但张宁预测,受地域优越和空置率低的项目租金升幅支撑, 2013年整体物流园租金有望保持上升,但随着租赁需求减少,预计租金增长继续放缓。
豪宅市场

总销售量下降,新盘减少。受到年初住宅调控力度的加强及信贷紧缩的影响,第一季度销售量骤降,但得益于第二季度开始渐渐放松的货币政策和针对首次置业者利好的贷款政策,豪宅市场气氛回暖,销售量也逐步上升。纵观全年,豪宅市场总共售出约1,680套单位,但仍比去年的总销量减少大约7.5%。

租赁需求放缓,中央商务区成热点。仲量联行广州研究部高级经理曾丽表示:“受全球经济的不稳定性的持续影响, 今年部分跨国企业和使馆缩减了外籍雇员的数量,并逐步收紧了员工的住房津贴,使整体租赁市场受到了一定的影响。从地域上看,天河北、珠江新城是今年的租赁热点,由其他片区搬入这两个片区的租户增加,减轻了滨江东、二沙岛需求疲弱对整体市场的影响。”尽管如此,2012年全年租金同比涨幅仅录得4.3%,较2011年的8.2%下降了将近4个百分点。

销售市场回暖,资本值稳步回升。一手销售市场逐步回暖,减轻了部分开发商的库存和资金压力,促使其对大部分新推项目收紧优惠并上调价格,其中位于核心地区如珠江新城和天河北的部分豪宅项目上调较多。而在二手市场,经历过一季度大幅下跌后,市场回暖和前景改善使资本值在二季度开始小幅回升,四季度豪宅资本值录得每平方米33,213元,环比上涨2.7%,年末资本值水平回复到去年水平,同期仅微跌0.7个百分点。

入市项目增多,销售量和资本值有望稳步上升。展望2013年,鼓励自用型首次置业者利好的政策预期将继续实施,将支持购房需求持续释放,曾丽预期住宅市场将继续回暖,而房价触底反弹机会加大将带动更多潜在买家入市。在房价逐步稳定支持下,改善型和高端豪宅项目预计将相应增加,预期新推盘数量较去年增加,2013年豪宅市场新推盘项目总量将达到近3,000套,包括嘉裕公馆和位于越秀区的东山广场第五期,一方面反映了开发商对住宅市场前景的看好,另一方面,新推盘数量的增加和买家对住宅市场信心的逐步恢复将推动整体交易量增加,从而支撑资本值继续稳定回升。在租赁市场上,现时虽有迹象显示经济将在2013年逐渐复苏,但企业对新增雇员扩张仍持谨慎态度,租赁需求将保持稳定,预期租金趋稳。而在销售市场上,随着销售量的进一步回升,发展商将缩减优惠并上调售价;但是为防止楼价上涨过快导致新一轮调控,业主对新楼盘定价依然将以谨慎为主,资本值重新进入上升周期的可能性加大。
市场前景

仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪总结:“有迹象表明国内经济开始出现回升势头。外围经济方面,由于亚洲和美国经济的改善,2013年中国出口增长预期可能出现反弹。另一方面,由于产业升级转型,目前‘出口+投资’模式将在未来中长内转为内需主导模式。这些因素将正面支撑国内需求成为商业物业的主导力量。另外,近期关于《全国促进城镇化健康发展规划(2011- 2020年)》初稿已编制,成为热点话题。城镇化进程加快,外来居民增加,中长期内将有利于刺激社会零售消费水平,吸引更多中档零售商加快扩张计划。尤其是,城镇化将推动新兴区域零售市场加速发展,将带动更多优质商场在新兴零售区域建立,例如海珠区、白云区及番禺,吸纳更多国内外连锁品牌进驻。”