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上海

浦东办公楼租金表现优于浦西;首次购房者继续支撑住宅销量

2012年第四季度上海房地产市场回顾


2012年第四季度,上海甲级办公楼的平均租金保持在每平方米每天9元。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示:“如今办公楼市场租金很大程度上取决于项目的区位。在浦东,由于办公楼新增供应有限,租金仍保持坚挺,而受制于持续减弱的跨国企业租赁需求,浦西租金开始下降。” 在零售地产市场,销售额增速的放缓使一些经验不足的业主处境艰难。不过,核心商圈的零售项目表现依旧良好且租赁速度稳定。在住宅市场,抑制投资需求的紧缩政策仍在严格执行中,所以首次购房者仍是支撑市场整体销售量的主力军。在投资市场,由于一些中央商务区的办公楼和零售项目成交,所以本季度投资成交额上升。在非保税仓储市场,因上海西区的供应有限且零售商和消费品公司需求稳定,租金继续上升。在酒店市场,尽管持续增长的新增供给将给五星级酒店业绩带来压力,但整个市场仍将保持长期增长的趋势。

办公楼

在浦西市场,跨国公司对租赁办公面积继续持谨慎态度,租金表现走弱。在四季度,跨国企业在搬迁或扩张等决策上继续保持谨慎态度,且尚未重启扩张办公面积的计划。但也有一些国际零售商表现相对突出。例如, H&M扩租搬迁至1788 国际中心,租赁9,146平方米的办公楼面积。除了零售商在浦西租赁市场上表现相对活跃外,来自于其他行业跨国公司的新增办公楼问询本季度继续保持低位。在跨国公司租赁需求放缓以及非中央商务区内涌现大量新增供应这两个因素的共同作用下,浦西中央商务区办公楼的业主心态受到一定影响。浦西甲级及超甲级办公楼租金本季度都出现下跌,浦西甲级办公楼整体平均租金季度环比下跌2.1%,至每平方米每天9元。本季度位于黄浦区的永新广场完成装修升级改建并竣工交付。

内资租户需求支撑浦东市场的租金上涨。国内租户的需求进一步推动浦东办公楼租赁市场。与大多数外资金融企业选择续租相比,国内的金融及专业服务类公司表现出对办公面积的强劲需求。例如,常熟农商银行于本季度在二十一世纪大厦租赁1,000平方米的办公面积。本季度,由于浦东中央商务区内没有新项目竣工交付,该市场的供应继续趋紧,可供租户扩张的面积稀少。受国内租户需求的推动,浦东市场租金继续攀升,本季度环比上涨1.4%。2012年全年内,浦西市场租金同比下降1.2%;浦东市场租金则同比上升6.8%。

非中央商务区租赁市场表现强劲。受新近竣工项目净吸纳量走势强劲的推动,本季度非中央商务区租赁市场持续表现良好。本季度平均租金环比上涨1.7%,全年同比上涨6.5%。位于普陀区的北岸长风项目中有两幢办公楼于本季度竣工交付,为非中央商务区市场新增共计50,624平方米的办公面积供应量。上海甲级办公楼市场2012年全年有近65%的新增供应位于非中央商务区内,且大多数的非中央商务区新增供应位于浦西,租户们处于节省租金开支或从非中央商务区乙级办公楼升级等因素的考量,对该区域的甲级办公面积需求强劲,这令中央商务区的业主们目前普遍感到其影响。

预计2013年市场对办公面积的需求将有所回升,尽管来自于供应的压力还将持续。伴随着中国经济增幅回稳、商业信心逐渐恢复,我们预计2013年下半年市场对办公楼的租赁需求将有所增强。但是,在浦西市场,由于跨国公司对市场信心的恢复仍然需要有几个季度的时间来转换成大规模的吸纳量,我们预计浦西租金短期内将继续下跌。2013年非中央商务区仍将出现大量的新增供应,且大部分新增办公面积仍将位于浦西。由于一些租户将考虑搬迁至新竣工项目内,这些供应可能继续对浦西中央商务区的业主们带来压力。在浦东,由于陆家嘴以及浦东非中央商务区短期内新增供应仍有限,我们认为业主们将继续保持乐观态度,并有望进一步提高其租金预期。

零售地产

核心商圈继续吸引优质零售商。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示:“对于购物中心来说,市场的输赢家差距继续拉大。一些新竣工的非核心商圈购物中心开业时空置率较高。而位于核心商圈的由知名开发商开发的项目却能吸引更多优质租户。”例如,Saint Laurent Paris中国首店开在芮欧百货,面积约300平方米。意大利时装品牌10 Corso Como 租下了南京西路上会德丰国际广场约2,000平米的面积作为其中国首店。国际品牌继续在上海开店,不过他们目前更看重每个新店的盈利能力。本季度,位于核心商圈的芮欧百货(45,700平方米)和高岛屋百货(61,000平方米)正式开业。

商家采取促销手段来应对销售增速的放缓。在十一黄金周期间,上海市零售额同比增长9.2%,较之去年17.1%的同比增长明显增速放缓。面对电商的强势崛起以及对价格愈加敏感的消费者,传统百货较往年提前1个月开始进行年终促销。在促销期间,巴黎春天、浦东第一八佰伴和太平洋百货的客流和日销售额较往常上涨了约50%。

核心和非核心商圈租金持续上涨。本季度核心商圈首层平均租金环比增长1.3%、同比增长4.1%至每平方米每天48.5元,而非核心商圈的租金为每平方米每天19.4元,环比增幅为1.6%、同比增幅为5.5%。本季度,一些购物中心中电器和大餐饮品牌的关店小幅推高了市场空置率。

2013年整体租金增幅预计放缓,但核心商圈的优质零售项目表现依旧乐观。 因消费者对商品价格仍保持敏感,2013年上半年整体租金增幅预计将放缓。不过,若鼓励消费的政策强势实施,销售额的增长将有助于明年下半年租金增幅的改善。在经济增幅趋缓的大环境下,各零售项目的表现会因区位和开发商背景不同而呈现出差异化。核心商圈和非核心商圈未来项目的预租率差异在拉大,未来一些新增供应将会出现高空置率的情况。根据仲量联行的统计,将于2013年竣工的核心商圈零售项目目前的整体预租率已达到非核心商圈零售项目整体预租率的一倍。

住宅

首次购房者成为2012年购房主力军。2012年四季度上海仍严格执行包括限购在内的紧缩性政策。受到首次购房者需求的支撑,二季度和三季度的销售回暖势头沿续至第四季度。本季度一手商品住宅的成交量上升至309万平方米,较上季度增长25%。至此,2012年全年一手商品住宅成交量达947万平方米,较2011年增长30%,接近限购令执行前的2010年成交量。

成熟高端住宅区域的项目成交有所回升,推动高端住宅市场成交量小幅上涨。第四季度上海高端住宅成交452套,较上季度的433套小幅上升,这主要由于成熟高端住宅区域的一些楼盘成交量有明显上升,抵消了新兴区域的成交下滑。例如,徐汇区的嘉御庭本季度有36套成交,而上季度仅为11套;滨江凯旋门上季度售出13套而本季度有23套成交。本季度很少有开发商进一步降价促销,因此一手高端住宅价格稳定在每平方米67,600元。土地市场方面,开发商继续积极拿地。新城万嘉12月斥资17.4亿元于嘉定购得三幅住宅或综合用地,三幅地块溢价率均超过50%。

公司预算趋紧,服务式公寓需求受限。在租赁市场方面,来自汽车、医药和零售等行业的跨国企业继续向上海派遣新外籍员工,使得上海整体租赁需求保持稳定。但受到目前经济影响,一些跨国企业的住房补贴趋紧,部分租户受预算限制不再选择市中心的服务式公寓,转而租赁租金更低的市中心高端非服务式公寓。这使得一些新开业的服务式公寓面临租赁进度放缓,业主也连续第二个季度保持租金平稳。位于卢湾区的辉盛庭国际公寓完成翻新后于10月重新开业,为市场提供324套服务式公寓。在租赁需求稳定的形势下,四季度的新增供应将市场平均空置率从上季度的11.3%推升至12.9%。

政府将继续抑制住宅投资需求。我们预期2013年仍继续执行限购令。仲量联行上海研究部总监周志锋表示:“政府会继续帮助首次购房者提升承付能力,甚至在某种程度上会对改善性需求有所支持,因此2013年整体市场的销售量可能会与今年相仿。但在高端住宅市场,我们仍认为2013年的成交量会受到抑制,因为大部分有较强承付能力的购房者依然受制于限购令。”

投资

价格趋平促使市场对核心中央商务区办公楼和零售物业的需求上升。在办公楼市场,受到较弱的租金表现影响,尤其是浦西地区,资本值连续多个季度趋平。在零售市场,2012年下半年的零售额增长放缓也抑制了零售物业的资本值增长。因此,大量资金趁价格趋稳之际回到市场。由于未来的现金流不如预期强劲,卖家对价格预期基本稳定,因此第四季度投资回报率整体趋于平稳。
            
本季度,核心中央商务区的资产不但吸引了外资机构投资者和私募股权基金,也受到国内保险资金的关注。例如,位于南京东路的353广场出售给了麦格理集团与阿布扎比投资局的合资公司;而黑石则将即将竣工的位于静安区核心中央商务区的上海华敏帝豪大厦办公楼部分收入囊中。此外,刚刚翻新过的位于外滩的绿恒大厦以11.8亿元出售给中国人保用于自用。

预期2013年投资市场将更为活跃。随着投资者回归市场寻找核心区域有较强收入和现金流的成熟办公楼和零售物业,预计2013年的投资市场将更为活跃。我们预计随着融资成本继续降低,境外机构投资者的需求将上升。同时,在未来几个季度,国内保险资金将在投资市场里占据更为重要的位置,尤其对在浦东陆家嘴地区的高品质办公楼需求会比较旺盛。投资者预期核心中央商务区的办公楼资产虽然在短期内会面临租金趋平甚至下跌,但从2014年起的三四年内租金依然会以每年5-10%的幅度增长,提升投资回报。目前的租金放缓被视为一个入市的好机会。同样,对于零售物业的中长期预期也较为乐观,但由于核心商圈可供交易的资产较为有限,2013年投资者可能会更关注非核心商圈的高品质零售物业。

工业地产

物流

零售商和物流业的需求保持稳健。受海外出口市场影响,制造业租赁需求疲软,而零售商、消费品制造商和物流公司的问询量本季度保持强劲。有两家物流公司在新竣工的宝湾松江物流园区二期和嘉民浦东空港物流中心分别租赁了20,000平方米和12,000平方米的仓库。电商东京商城在将于2013年第三季度建成的一个项目中预租了30,000平方米面积。仓储面积达45,000平方米的维龙物流园区本季度竣工,竣工时该项目的预租达到总面积的三分之二,其中物流公司法国乔达国际货运于2012年第一季度预租了该项目19,000平方米的面积。

外高桥计划兴建新的保税仓库。第四季度保税仓库没有租赁成交且租赁问询有限,使得市场空置率保持不变在22.0%。尽管如此,中国最大的物流地产开发商普洛斯在外高桥附近计划兴建一个新的保税仓库,项目面积为200,000平方米,计划于2014年底前竣工。该项目建成后将成为2008年以来上海第一个新建的保税仓库。尽管上海保税仓库市场已经沉寂了好几个季度,该项目的建成也是对未来市场需求的注解——增长的亚洲贸易将促进未来对仓储空间的需求。

上海物流地产租金持续稳步上涨。继2012年第三季度非保税仓库租金环比上涨1.9%之后,第四季度净租金增长回落至0.9%,平均租金在人民币1.2元/平方米/天。尽管租赁活动放缓,但由于市场新增供应有限,业主对其继续提高租金的能力保持乐观,从而提高租金预期。保税区租金稳定在人民币1.1元/平方米/天。

2013年非保税仓库将迎来供应高峰。仲量联行中国工业部总监司徒艺预计:“2013年将有约350,000平方米非保税仓库供应,其中133,000平方米目前在建,217,000平方米尚未开工。但由于工业用地的转让受到限制,部分未开工项目有可能延迟至2014年竣工。如果80%的未开工项目能够如期竣工,2013年全年将有约307,000平方米的新增供应,比2012年全年增长50%。这些新增供应将主要集中在供应匮乏的上海西区,上海西区的项目通常在竣工时即被预租一空。”

产业园区

电信业及信息技术行业保持活跃。本季度上海市政府加快推进三网融合(电信网、广播电视网和互联网)——以更快的速度和更低的价格向这三方提供通信服务。政府合约已在促进电信业在产业园区的租赁需求,例如美国高通和神舟数码等一些大的电信服务提供商在该动议的影响下开始拓展业务。而其他行业的决策层由于对全球经济形势担忧而纷纷搁置新的扩张计划,致使租赁需求在第四季度持续放缓。疲弱的租赁需求使一些新竣工的项目租赁进展缓慢。

制造业

制造业需求第四季度放缓。外部需求减弱和全球经济增长放缓的影响挫伤了许多全球制造商的现金流,反过来又削弱了这些制造商在中国的生产扩张能力。由于许多制造商过去一两年在中国投入巨资扩大产能,因此近期增速放缓致使问询量跌至2012年以来的最低谷。为了应对需求疲弱,各地政府正积极出台激励政策吸引大量注册资本。这些政策包括对注册资本达到一定规模的公司给予本地部分税收返还,包括出口退税、增值税和个人所得税。这些有吸引力的政策和低廉的土地购买价格为开发商投资该领域提供了良好的环境。目前制药、医疗器械、消费品和新材料是制造业中最为活跃的行业,而机械制造及其自动化的需求则持续疲软。大多数制造业仍然倾向于在中国国内设立新厂,因为本地建厂仍然是企业建立长期生产网络的首选。

酒店市场

酒店需求平稳,市场发展适中。 作为中国经济发展的亮点城市及长三角区域建设的中心城市,上海保持经济持续平稳上行。近年,上海国内及国际旅游人数总体上升并保有持续增长的趋势,为酒店市场带来相对充足的客源。但是持续增长的新增供给,特别是2010年世博会之后的新增供给也为酒店市场业绩增长带来前行压力,致使每间可出租客房收入的上升幅度不大。截至2012年11月,上海五星级酒店市场的入住率随市场需求增长较去年同期增长1.1个百分点达到59.1%, 平均房价为人民币1,113元。入住率和平均房价的捆绑性变化使每间可出租客房收入到达657元。

新兴酒店分市场正在成型。 目前上海中高端国际品牌酒店主要集中在旅游景点周围及国际甲级办公楼分布的商务区。传统的酒店密集开发主要分布在人民广场、陆家嘴金融中心、外滩区域及南京路淮海路片区。但是由于市区中心地块稀缺且地价昂贵,新近酒店开发出现转移至如松江、虹桥、闸北及杨浦等地区的现象。随着一些新酒店的陆续开发及开业,所谓的新兴酒店分市场正在逐步发展成型。

上海酒店市场未来展望。 根据仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部最新数据显示,截止2012年年底上海主要国际品牌酒店总客房供给量为46,200间(约为2009年年底总客房供给量的1.5倍)。预估至2015年的总客房供给量将达到60,400间。未来酒店市场的入住率和房价很大程度上会受新增供给进入市场的时间、酒店项目的数量和定位的影响。与此同时,很多大型规划项目正在建设并将在未来几年内投入使用,为客源持续增长提供可能。如上海浦东迪斯尼项目、上海大虹桥会议会展中心及世博区域的重新规划项目都将会转变所处市场的经济格局、旅游客源结构及酒店需求等。