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亚太区企业对办公楼选址决策持谨慎态度

仲量联行发布第4季度亚太区办公楼租赁市场预测及未来展望


仲量联行(NYSE:JLL)的办公楼市场专家近日与大家分享了他们对于2012年第4季度亚太区甲级办公楼租赁市场的预测及展望。香港和新加坡等一些市场在经历了全年的低迷之后,租金下跌步伐正在放缓。澳洲悉尼市场近期依然是增长乏力,预计第四季度会小幅下跌0.5%。墨尔本跌幅略高一些,预计在2% - 4%之间。预计第四季度其他市场租金也将保持平稳。

仲量联行亚太区市场部董事总经理Jeremy Sheldon认为,“由于经济前景不明朗,许多企业,特别是金融服务类企业,一直处于观望状态。因此,亚太区办公楼租赁市场总体并不活跃。尽管日用消费品、业务流程外包(BPO)和医药企业仍有一些成交,但今年前三季度的交易活动较去年同比减少约25%。”

“换句话说,由于企业持续强调成本控制,在这样的市场条件下企业租户应该适时地考虑把握这一市场时机,尤其是租用面积较大的企业应更好地利用优惠措施和锁定租金,将未来几年的成本锁定在一个具有竞争力的水平。我们预计,2013年市场启动可能较慢,但随着经济形势的明朗,以及相关国家政权交接的完成,年中以后市场会逐渐活跃,东南亚市场尤其如此。”

中国市场概述:

• 北京:2012年第四季度办公楼租金预计保持平稳。由于国内及全球经济形势不明朗,加之此前创纪录的高租金,2012年办公楼市场的总体需求放缓。上一季度有少量租户退租,这迫使一些业主在协商租金时愿意显示出一定的灵活性,以吸引优质租户并维持目前的租用率。现在一些业主正开始感受到租户对高租金的抵制。在租金方面更具竞争力的非中心地区办公楼项目也正在将传统商业区的租户吸引过来。
• 上海:预计2012年第四季度办公楼市场租金不会增长。由于对经济前景感到担忧,企业对迁址和扩张计划十分谨慎,完成的大多数交易都是续租。尽管一些经济指标显示出经济正在趋稳,甚至还呈现出复苏迹象,但跨国公司决策层对此尚未形成一致看法。相比之下,国内企业较跨国公司表现更为活跃。鉴于目前交易量和租赁咨询量处于低水平状态,大多数业主继续采取观望态度,这也使办公楼租金维持稳定。我们预计第四季度上海市场的办公楼租金不会上涨。
• 广州:2012年第四季度的租金预计将环比小幅下降约1%。尽管大部分租赁业务以削减成本为目的,本季度中还是可以看到一些国内企业的扩张需求。然而,跨国企业仍旧保持谨慎态度,在年底前不作出任何房地产决策。业主们则热衷于提前签订租约,并在租金谈判中变得更加灵活。
• 成都:预计第四季度成都甲级办公楼平均租金将微跌1.0%。受租户升级和扩供应量较大,市场供大于求的局面将逐步显现。甲级办公楼空置率平均水平将持续走高,达到历史最高值,开发商的议价能力也因此被极大削弱。随着市场成熟度的不断提高,不同区域间以及不同品质项目间的资产表现差异化也会更加明显。一方面,去化速度低于预期的项目,部分开发商已开始调低其租金预期。另一方面,品质更接近国际甲级办公楼的项目,其产品的市场同质化程度更小,资产表现仍然稳中有升。

• 香港:预计第四季度中环地区办公楼租金下跌2%,但总体保持平稳。中环地区需求主要来自较小租户,难以消化掉目前大量的空置办公楼,因此租金下行压力犹在。一方面,一些优质办公楼项目空置率居高不下,面临着吸引租户的压力。另一方面,为促进成交,业主也在降低他们的租金期望值。中环以外地区空置率低,市场活跃度虽然不高但很稳定,因此各个小市场的租金有所增加。