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新闻

青岛

内资企业主导办公楼租赁市场 旅游消费拉动零售市场需求增长

2012年第三季度青岛市房地产市场回顾


2012年第三季度青岛办公楼平均租金达到每平方米每天3元,环比增长1.0%。专业服务公司、制造业、金融机构和高科技行业的企业租赁需求相对活跃。零售市场方面,三季度旅游消费成为拉动青岛零售市场需求增长的主要驱动力,餐饮类和快时尚品牌表现活跃。在高端住宅市场,成交量维持上季度的复苏态势,但降价幅度与优惠力度有所收窄。

办公楼

内资企业的租赁需求成为办公楼租赁市场的主导力量。与跨国企业在搬迁或扩租等决策上的谨慎态度相比,内资企业稳定的租赁需求使其逐渐成为办公楼租赁市场的主导力量。有多家内资企业选择大面积的整层租赁作为办公自用。本季度甲级和乙级办公楼净吸纳量约为13,000平方米,环比上涨24%。由于多数优质办公楼已经满租,本季度青岛办公楼市场净吸纳量大部分集中在近年来新落成的办公楼项目。从租赁需求的行业来看,虽然物流和贸易等行业受国际经济大环境的的影响,租赁需求受到抑制,但专业服务、制造业、金融机构和高科技行业的企业租赁需求则相对活跃。

在市场没有新增供应和需求保持平稳增长的情况下,市场整体空置率小幅下降。本季度青岛没有新建办公楼交付使用。办公楼市场总存量保持在260万平方米。稳定的需求增长带动整体空置率环比下降0.5个百分点至18.1%。从区域市场来看,随着崂山商务区的空置率在近几个季度不断下降,其与市南商务区的空置率差距正在逐步缩小。

受上半年大量新增供应的影响,青岛办公楼市场租金涨幅已显颓势。第三季度,办公楼市场租金与上季度基本持平,为每平方米每天3元,仅环比小幅上涨了1.0%。内资金融机构对崂山商务区的办公楼资产表现出较高的兴趣,已有多家内资银行整栋购买了未竣工的项目作为办公自用。仲量联行青岛董事总经理杨震宇表示:“甲级办公楼市场由于受到较高空置率的压力,租金在短期内不会有明显上涨。但业主对甲级办公楼的品质和地段仍然保持信心,所以倾向于保持租金不变。”

零售地产

本季度旅游消费拉动青岛零售市场需求增长。三季度,旅游消费成为青岛零售市场需求增长的主要驱动力。特别是在旅游景点附近的零售物业,取得的营业额较上个季度均有显著增加。社区型商业和非核心商圈也表现出很大的发展潜力。比如世界在新业广场开出约7,000平方米的儿童职业体验城,英国玛莎百货(Marks & Spencer)在李沧万达广场开设青岛首家百货店。太平洋咖啡和星巴克同时加速在青岛的扩张,太平洋咖啡本季度在李沧万达广场、万达艾美酒店和新业广场开出三家新店,而星巴克扩大了原先CBD万达店的营业面积,并在丽达购物中心开设新店。快时尚品牌依旧保持活跃,C&A首次进入青岛,在CBD万达广场租下了约500平米的面积,并已签约伟东乐客城。TAGLINE在李沧万达广场开出了青岛首家店铺。

李沧万达广场开业。位于李沧商圈的李沧万达广场在本季度如期开业,总商业体量为18万平方米,是万达集团在青岛开发的第三个商业零售项目。李沧商圈过去的商业供应主要以传统的中低端百货为主,随着人口密度逐年增加,消费需求也在不断增加,李沧万达广场的开业将极大地满足该区域的中端消费需求,并进一步提升李沧商圈的商业环境。由于商场前期的招商工作进展顺利,开业时的入驻率已接近100%,因此整体市场空置率并未受到较大影响。杨震宇表示,“大量的新增供应将为品牌扩张提供多样化选择,也为机构投资者提供更多优质商业资产的投资机会。随着市场供应进一步加大,不同成熟度的零售物业表现将进一步分化。零售物业表现将进一步分化。”

住宅

高端住宅市场成交量持续回升。第三季度,青岛住宅市场成交量维持上季度的复苏态势,全市所有区域新建商品住宅的总成交量为29,179套,环比上涨68%,与2011年同期相比也上涨了26%。高端住宅市场成交量为1,642套,环比上涨48%。上季度市场成交量的复苏增强了购房者的信心,在刚性需求得到一定程度的释放之后,改善型需求也开始频频出手,促成了中高端住宅成交量的进一步回升。

本季度三个高端项目有新房源入市。本季度高端住宅市场的新增供应共计1,168套,共有3个项目推盘入市。鲁商首府二期加推了186套住宅,位于崂山商务区附近的迪生山庄推出了340套住宅,而位于西部沿海一线的金茂湾也于本季度开盘销售,一期共推出642套住宅,该项目属于大型城市综合体蓝海新港城的住宅部分。截至2012年底,全市高端住宅的存量约为32,000套。

旧盘降价收窄,新盘谨慎入市。本季度高端住宅市场的成交均价为每平方米19,044元,环比下降1.6%,同比下降6.0%。旧盘降价幅度与优惠力度都有所减少,而新项目在推盘入市时则采取更加谨慎的定价策略。也有部分高端楼盘推迟入市时间,以增加前期客户的积累量。杨震宇表示,“房地产调控政策不会放松,抑制投机投资需求的基调短期内不会改变,未来的新增供应和目前的高存量也将影响高端住宅价格,预计未来以改善型需求为消费主力的高端住宅市场将呈现缓慢复苏的态势。”