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天津

天津最大的零售项目以高入驻率入市;住宅开发商重拾信心并为市场增加大量供应

仲量联行发布2012年第三季度天津房地产市场回顾


这一季度的市场表现反映出物业市场的走势在年底可能出现小幅回温。然而考虑到供应与需求回归的同时价格并未变动,因此预计市场反弹幅度有限。

• 写字楼–空置率缓慢下降,内资租户仍主导租赁需求。
• 零售地产–天津最大的购物中心2012年第三季度亮相。
• 高级住宅–开发商推出多个项目,持续的市场供应和价格微降继续推动市场成交旺盛。

写字楼市场

空置率缓慢下降,内资租户仍主导租赁需求。目前天津写字楼市场已连续四个季度无新项目完工。从明年开始数个项目将陆续入市,特别是海河沿岸以及南京路沿线的项目。这些新增供应包含了甲级和乙级写字楼项目,而新入市的乙级写字楼则将主要以散售为主。此外,许多新闻都报道未来将有大量供应出现在滨海新区。然而,从地理位置以及租户需求特点考虑,我们认为其对于中心城区写字楼市场的影响将十分有限。

由于无新增供应并且市场租赁表现并不活跃,天津整体市场空置率在本季度小幅下降至15%。目前大部分甲级写字楼的入驻率已超过95%,但天津环球金融中心现存的大量可租赁面积使甲级写字楼的整体空置率受到一定影响,本季度甲级写字楼为26%。
虽然上海和北京写字楼市场外资租户需求强劲,但今年以来跨国公司在天津的租赁表现却一直不活跃。青睐于租赁专业开发商开发的写字楼项目的内资租户,本季度仍为租赁市场的主要推动力。坐落于南开区的宁泰大厦以及坐落于和平区的天津环球金融中心在本季度成为租户青睐的项目。随着两条新地铁线路的相继开通,我们预计在地铁站附近项目的租赁需求将得到提升。

租赁需求的带动拉升本季度市场整体租金微幅上涨至每平方米每天4.2元,甲级写字楼的租金保持稳定,为每平方米每天5.0元。

零售地产

银河国际购物中心正式营业。由天津城投集团投资建设的总建筑面积达235,000平方米的银河国际购物中心于2012年9月正式开业。该项目位于天津市河西区,坐落在聚集了天津大剧院、博物馆等多个文化场所的文化中心内。该项目定位中高端,引入了乐天百货、嘉禾影城及全明星冰场等主力租户。此外,位于南京路的津汇广场自2012年5月闭店进行重新装修及品牌调整后,于9月重新开业。

天津全市社会消费品零售总额继续保持快速增长的势头,但是,由于经济环境的不景气,单个零售项目的营业额受到一定影响,其增长速度较2011年相对放缓。尽管如此,开发商依然对天津零售市场保持乐观态度,并继续为市场带来高入驻率的新增供应。即使本季度有银河国际购物中心入市及津汇广场重新开业,市场整体空置率依然保持在3%的市场低位。

银河国际购物中心吸引了众多奢侈品和中高端时尚潮牌入驻,包括GUCCI、PRADA及Tiffany & Co.等,同时也引进了多个首次进入天津的国际一线品牌,如miu miu、Balenciaga、Giorgio Armani等。为了营造多元化的购物体验,餐饮和娱乐成为本项目重点打造的部分:餐饮方面,引入了多个高端及独家品牌,包括天津第三家俏江南和天津首家亚洲土地、辉哥火锅及翻糖艺术蛋糕卡尔顿等;娱乐方面,为消费者带来天津第一家玩具反斗城。重新开业的津汇广场不仅为消费者带来多个时尚潮牌,如GUESS、Miss Sixty等,同时还引入了多家颇受欢迎的餐饮品牌吸引客流,包括天津第一家荷花泰菜和第二家鹿港小镇。

高端住宅

供应和需求量持续保持高位,价格未现反弹。伴随上一季度天津高端住宅市场高启的销售量,多个开发商也积极配合市场走势在本季度推出各自的新项目,使得高端住宅的供应量在2012年第三季度依然保持在可观水平。共计六个项目,约1,280套新增供应进入市场。其中,北京金融街控股在本季度为市场带来了其在天津核心区域唯一的低密度洋房产品–金融街中心;香港嘉里集团推出了其在天津的第一个住宅项目,即海河沿岸嘉里中心的住宅部分 - 天津雅颂居。作为南站CBD区域的第一个高端住宅产品,该项目将有望推动整个区域的进一步发展;此外,融侨集团继上一季度推出高层产品之后本季度新推出了其洋房产品。新汇华庭,招商钻石山和雍华府也有新楼座入市。

2012年第三季度天津高端住宅市场的需求量依然强劲,总成交量约为1,500套。销售率相应达到36%,延续了上季度的市场较高水平。一些金融政策的调整如银行利率下降等及部分高品质产品的进入在一定程度上激发了部分观望客户的购买需求,而项目的自身品牌和周边完善的配套设施则成为保证良好销售的利器。如金融街控股的两个项目–南开区的金融街中心和和平区的天津大都会,共计售出近400套住宅;仁恒集团的仁恒海河广场和仁恒河滨花园的成交量约占市场份额的16%。这两大开发商,共四个项目的总成交量合计为市场贡献了超过40%的份额。

2012年第三季度天津高端住宅的价格为人民币20,900元每平方米,与上一季度相比基本持平,与去年同期相比则下降约3%。