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武汉

强劲需求推高武汉办公楼净吸纳量;高端住宅实现单季度最高销售量

2012年第三季度武汉房地产市场回顾


2012年前三季度,来自国内外企业的强劲租赁需求推动武汉办公楼净吸纳量达到158,000平方米, 全市平均租金达到每平方米每月75.7元,较二季度上涨4%,同比上涨25.2%。在零售物业市场,随着地铁2号线即将竣工,许多老百货在本季度积极进行翻新和租户升级。由于有新项目入市,全市整体空置率水平上升至5.7%。至三季度末,优质零售物业平均租金小幅上升至每平方米每月541.1元。在高端住宅市场,过去几个季度的降价促销带动销售量大幅增长,但仍小于市场新增供应量,市场存量进一步上升。预计未来的新增供应和目前的高存量将继续影响高端住宅的价格。

办公楼

经济快速增长转化为强劲的办公楼市场需求。第三季度武汉办公楼市场的租赁需求仍以跨国企业新设分公司和国内企业升级办公空间为主。表现较强的物业包括目前市场上品质最高同样租金最高的企业中心5号,该项目在竣工仅三个季度已租出超过80%的面积;此外,新世界国贸大厦在过去6个月的租金涨幅超过10%,表现同样令人瞩目。
2012年租金和净吸纳量增长均表现强劲。今年到目前为止,市场的整体吸纳量已达到158,000平方米,预计全年总吸纳量将超过2011年全年,再创历史新高。来自大型企业的需求推升市场吸纳,百胜餐饮、拜耳医药、交通银行和华为等企业继续在武汉扩张。持续强劲的需求推高租金,甲级办公楼租金在第三季度环比上涨3.7%,乙级办公楼租金本季度较去年同期上涨4.3%。数个新办公楼项目推迟竣工日期,进一步提振了业主信心和提升租金的能力。第四季度将会有4个新的办公楼项目竣工,共计将为市场带来215,000平方米的办公楼面积,这其中包括位于武昌的保利文化广场,市场对其抱有较高期望。

经济增长放缓对办公楼市场影响有限。武汉不可避免地会受到国内经济增长趋缓和全球经济不确定因素的影响。然而,武汉是目前除北京以外租金增长最强的办公楼市场。未来12个月,武汉没有一些西部中心城市潜在的供应过剩问题,且需求将会比沿海城市旺盛。尽管我们预计未来12个月租金增长会减缓,但强劲的办公楼需求确保业主依然保有议价能力,尤其是在甲级办公楼市场。2013年,武汉甲级办公楼供应仍将非常有限,加上跨国企业在武汉持续扩张,将会刺激甲级办公楼租金继续大幅增长。而在乙级办公楼市场,因为有大量现有和未来供应,租金增长将会较为温和。

零售物业

许多老百货积极进行翻新和租户升级。伴随着地铁2号线的即将竣工以及地铁3、4号线的建设,地铁沿线商圈中的零售物业项目将面临机遇和挑战并存的局面。对于一些老百货而言,为了提高自身在商圈中的竞争力,纷纷开始进行硬件提升和租户升级。继2011年中心百货在首层引入快时尚品牌Zara后,位于解放大道的崇光百货在2012年年中将一楼沿街的位置租给了C&A。同时,位于武昌的中南商业大楼选择在今年6月闭店装修,新的中南商业大楼将与邻店中商广场合二为一,从而丰富商品品类和档次。这些老百货的变装以及引入时下热门的快时尚品牌无疑会使项目更具吸引力,尤其是能吸引到消费潜力巨大的年轻群体。

新竣工项目推高市场空置率。今年截止到三季度,武汉优质零售物业市场共有2个项目竣工,分别是位于汉口的南国北都城市广场和曼哈顿商业中心。 由于有这两个新项目,尤其是曼哈顿商业中心开业初期空置率高于市场平均水平,因而市场整体空置率被推高。三季度末的市场空置率为5.7%,较二季度上涨1.1个百分点。

商场销售额增速放缓,租金维持稳定。 随着中国宏观经济增速放缓,居民的消费意愿也受到一定影响。2012年1至8月,武汉全市社会零售消费品总额录得2,178亿元,同比增长15.5%,增幅较2011年同期的17.7%有所下滑。同时,据中国城市商网统计,2012年上半年,武汉销售额排名前十的百货中,销售额增速呈现不同程度的下降,有4家甚至出现销售额同比下降。受此影响,全市优质零售物业首层平均租金增幅放缓,第二季度和第三季度分别环比小幅上涨0.9%和1.9%,至三季度末为每平方米每月541.1元。

大量项目将入市,项目租赁进展呈明显差异化。展望未来,2012年四季度到2013年底,武汉市场预计将有140万平方米的零售物业供应。仅今年第四季度,预计将会有55万平方米的新增供应。其中,武胜凯德广场[1](零售物业面积70,000平方米)凭借优质的开发商背景和优越的地理位置,目前出租率已达90%。但总体而言,随着市民消费意愿受总体经济环境影响,2013年零售商对新店的选址要求将变得更为苛刻,预期新增供应造成的空置率上行压力仍然存在。

高端住宅

价格持续下降吸引买家进入高端市场,本季度成交量创新高。武汉高端住宅市场平均售价自2011年三季度开始下跌,从而刺激销售量持续上升。本季度销售量进一步攀升,并创下2005年以来的新高,共售出5,651套高端住宅,较二季度上升36.2%。成交主要集中在大型高端项目,成交量最大的十个楼盘的总销售量占到整个武汉高端住宅市场销售量的55%。

新增供应仍然大于销售量,高端住宅存量处历史高位。由于过往住宅土地供应充裕而且规模较大,近两年武汉有大量高端住宅项目入市。本季度,在售的大型项目继续推出新单位,同时市场上还有新的大型项目入市,高端住宅市场供应因而继续增加。三季度共有6,852套高端住宅投放市场,其中73.4%在武昌区。尽管本季度的销售表现强劲,但高端住宅存量仍有进一步的上升,达到5,651套,较二季度上升5%。

由于市场供求不平衡,开发商继续降价去库存。自2010年四季度以来,武汉高端住宅市场的新增供应已经连续8个季度大于销售量,高端住宅市场竞争也因而日趋激烈。面对市场竞争环境,开发商不得不继续降价促销。三季度武汉高端住宅资本值较上季度同质比下降1.4%。除了在售项目降价以外,新增项目也以低于市场均价出售,致使高端住宅资本值平均值环比下降1.7%。

未来高端住宅供应较大,高存量将会继续对价格造成压力。武汉大部分高端住宅项目规模较大。许多在售楼盘仍将有新的单位推出,同时新项目也会陆续投入市场。在需求方面,由于限购政策对稳定楼市起着关键的作用,我们预计短时间内政府将不会就这点做出改变。因此,整体而言我们预计武汉的高端住宅市场需求在未来短期内保持平稳。基于以上供求关系的考量,我们认为武汉高端住宅的开发商在未来几个月内将将难以重新掌握议价能力。