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仲量联行:内资企业带动成都甲级写字楼租赁需求增长

2012年第三季度成都房地产市场回顾


第三季度,受内资企业需求带动,成都甲级写字楼市场租赁需求呈现增长。本季度以成都来福士广场为代表的三栋优质物业建成入市,市场存量推动整体空置率水平持续走高,全市租金平均水平微幅下降。零售物业市场,成都来福士广场及九方购物中心入市,高中端及快时尚品牌扩张势头强劲,核心商圈及非核心商圈均有物业积极进行租户调整。高端住宅市场,受限购限贷等政策影响,市场需求增长缓慢,开发商继续采取以价换量策略,量涨价跌表现明显。同时,开发商改变开发策略以积极应变,土地市场表现活跃。仲量联行成都董事总经理吴允燊表示,“随着成都商业地产市场逐渐成熟加上大量的未来供应,市场竞争亦将激烈。预计未来能够提供差异化产品的项目将更具竞争力。”

甲级写字楼市场

第三季度全市甲级写字楼租赁需求持续旺盛,季度净吸纳量创历史新高,国内企业需求表现突出,金融服务业仍是主要动力。随着成都来福士广场、明宇金融中心和中海国际中心AB座三栋甲级写字楼建成入市,本季度新增供应为227,100平方米,市场总体量达到1,239,400平米。由于新增供应需要时间去化,至第三季度末全市空置率平均水平上涨至42.5%。新入市项目中,最为引人关注的是由凯德置地开发的成都来福士广场。该项目为大型综合体项目,写字楼部分目前已吸引大量外资企业入驻。另外,中海国际中心AB座作为南部新区目前品质最高的项目,吸引了大量内资企业入驻,其预租率也达到了六七成,表现夺目。本季度 ,录得某本土企业超过3万平米的租赁成交,这也成为今年面积最大的租赁交易。

随着甲级写字楼物业供应的快速增长,市场竞争特别是区域市场的竞争将愈加激烈。第三季度,全市平均有效租金环比微幅下跌0.5%,达到116.9元每平米每月,同比下降1.1%,是2011年以来租金首次出现同比下降。大量的新增供应也对开发商造成了较大的存货压力,特别是去化速度慢于预期的项目,开发商被迫调低租金的心理预期加大,优惠力度将会逐渐增强,租赁策略也将受到调整。

2013年全市甲级写字楼将迎来供应高峰,同质化产品会面临巨大的挑战和竞争。 2013年即将建成入市项目的建设工期进度目前来看符合此前预期。预计2013年完工的甲级写字楼项目大部分都会按时竣工。仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示,“随着部分租户的租约到期,预计扩租、搬迁和升级的需求将会逐渐增强。而资产表现的差异在不同区域间以及不同项目间将会更加明显。以国际金融中心、仁恒置地广场为代表的高品质物业所面临的同质化竞争相对较弱,注重企业形象并具备较高承租能力的外资企业和大型国有企业会更多地选择这些优质物业。而大量散售项目密集的南部新区则将面临更为激烈的市场竞争,部分项目的去化速度和资产表现堪虞。”

零售地产市场

品牌积极在蓉扩张,零售物业租赁市场表现活跃。中高端及快时尚品牌增强在蓉的市场扩张,加之出于“双节”将至或自身发展需要,零售物业均对租户积极进行调整,令本季度成都零售物业租赁市场表现活跃,核心及非核心商圈均录得多宗成交。核心商圈方面,王府井百货引进成都首家Kate Spade、中西部首家UGG直营店及Braccialini、Patrizia Pepe等品牌,仁恒置地广场也陆续引进高端相机品牌徕卡、C.P.U 潮流品牌集合店等进一步强化租户组合;非核心商圈方面,凯丹广场及龙湖三千集积极调整租户以吸引更广泛客群,富力天汇、SM广场、苏宁广场等亦加强对餐饮品牌的引入,以期增加进一步调整所需的人流。受此推动,全市零售物业空置率继续下降至8.4%,全市优质购物中心首层平均租金上涨至396元每平米每月,环比上升4.2%,同比上升6.5%。

来福士广场和九方购物中心落成入市,促非核心商圈商业氛围进一步成熟。由凯德置地开发的来福士广场及由中航地产开发的九方购物中心于季末几近满租开业,令成都零售物业市场总量升至约291万平方米。来福士广场位于一环路与人民南路交汇处,为成都首个地铁接驳零售物业。该项目定位中高端,为成都市场带来Gap、CK Performance、Charles & Keith、Monki、大食代等全新品牌,独特景观设计亦为顾客提供全新购物体验。九方购物中心位于南部新区金融城区域,定位中端,租户亦包括诸多成都首店及旗舰店,如华润BLT超市、中影影院等,进一步填补该区域商业配套的空白。

明年将迎供应高峰,差异化竞争及专业经验将成制胜关键。 2013年成都零售物业市场将迎来供应高峰。核心商圈将有国际金融中心、晶融汇等优质物业集中入市,而随成都基础建设升级及“北改”等规划进程加快,在二环路商业带及南部新区等新兴商圈将有望迎来更多物业落成开业。仲量联行成都零售地产部总监乔裕生表示:“优质零售物业的入市将带动全市尤其是核心商圈租金水平显著上扬,但由于未来供应多位于新兴商圈,有待进一步成熟的市场和物业间的激烈竞争将可能导致全市租金增幅有所减缓。密集供应情况下,位置较好、定位更明确、招商运营方面更富专业经验的零售物业将有望赢得良好的市场表现。

高端住宅市场

普通住宅市场量价齐涨,高端住宅供需关系回暖。刚需入市推动普通住宅市场量价齐涨,第三季度成都主城区普通住宅市场预售面积达267.3万平方米,环比及同比分别上升25.7%和93.0%。高端住宅方面,受第二季度以价换量销售成果及开发商对“金九银十”的预期影响,本季成都主城区高端住宅供应量持续增长,共录得12个项目共计3,734套住宅入市,环比上升18.5%。新增供应集中在商业氛围逐渐成熟的南部新区及东大街。本季高端住宅市场共录得3,190套成交,环比增加19.6%。

受开发商以价换量策略影响,高端住宅市场均价持续走低。虽然上季度成都高端住宅市场成交量达到2011年以来最好水平,但开发商仍面临较大货存压力,本季度大多开发商继续沿用以价换量策略。受此影响,成都高端住宅市场平均资本值持续走低,环比微幅下跌1.7%至12,307元/平方米,同比也下跌10.5%。但受土地及开发成本等因素影响,高端楼盘总体降价空间有限,环比跌幅较上季度的2.0%有所收缩,预计到2012年底可比项目价格将逐渐趋于平稳。

开发商积极改变开发策略迎合市场需求,拿地活跃对市场充满信心。仲量联行成都战略咨询及研究部总监谢凌表示,“高端住宅需求受限购限贷等政策影响较大,鉴于目前刚需仍是市场主力,开发商积极改变开发策略以迎合市场需求。从本季开发商拿地活跃可见其对成都未来依然充满期待。”土地成交较活跃的攀成钢区域将见证诸多高端住宅如环球汇•天誉、仁恒•滨河湾等项目入市,该区域日益成熟的商业氛围及随地铁2号线开通而提升的区域可达性预计将提高区域整体表现水平。而最近表现一直较活跃的南部新区将见证以银泰中心、费尔蒙国际公寓等为代表的优质物业入市,预计届时将进一步提升该区域物业表现。