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新闻

重庆

仲量联行:成熟零售物业持续提档升级,新兴零售物业逐渐趋于成熟,市场租金呈现小幅上扬

2012年第三季度重庆房地产市场回顾


第三季度,重庆市场成熟零售物业持续提档升级,新兴零售物业不断趋于成熟,市场租金呈现小幅上扬。

• 写字楼 – 第三季度,重庆市优质写字楼净吸纳量达到38,041平方米,环比增长98.2%,同比增长20.5%,其中乙级写字楼市场需求尤为活跃,净吸纳量达到32,203平方米。租金及售价均趋于稳定。
• 零售地产 – 本季度市场新增供应40,624平方米,总体量达到1,887,497平方米,环比增长2.2%,带动空置率略有上升。同时,由于传统商圈成熟物业提档升级以及新兴项目的逐渐成熟,本季度零售物业市场租金出现小幅增长。
• 高端住宅 – 第三季度,重庆市高端住宅市场进入平缓过渡阶段,市场供应量有所减少。但一些优质房源的推出,使得本季度成交量保持平稳,并带动售价轻微上扬至10,924元/平方米,环比上涨0.2%。

“随着未来大量写字楼项目的陆续入市,市场将在一段时间呈现供大于求的现象。但随着经济回暖、投资市场看好及央行降息等因素的影响,市场需求量有望保持增长,租金及售价也将稳中有升。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

优质写字楼市场

优质写字楼净吸纳量保持增长,乙级写字楼市场需求上升明显。 2012年第三季度重庆优质写字楼市场净吸纳量为38,041平方米,环比增长98.2%,同比增长20.5%。本季度富力海洋国际和财富中心A座市场需求表现突出。富力海洋国际的配套设施在近期有所提升,其中包括第三季度已开业的凯悦酒店和四季度即将开业的购物中心,因此其空置率本季度下降21.2个百分点至20.7%。财富中心A座一方面由于已经营业的戴斯酒店和四季度即将开业的购物中心的支持,另一方面也受高科星系列商务圈逐渐成熟的正面影响,空置率下降17.0个百分点至23.3%。

本季度优质写字楼的租金及资本值均保持稳定。2012年第三季度优质写字楼平均资本值为20,158元/平方米,环比增长1.0%。其中甲级写字楼平均售价环比上涨2.1%,达到22,905元/平方米。乙级写字楼平均售价环比微增0.7%,达到19,361元/平方米。从租金表现来看,本季度优质写字楼平均有效租金为89.6元/平方米/月,环比下降0.7%,同比上涨17.8%。其中甲级写字楼租金环比增幅1.4%至98.5元/平方米/月,乙级写字楼环比下降1.3%至87.0元/平方米/月。

未来大量优质写字楼项目陆续入市,高品质项目将带动租金及售价稳步增长。从未来供应来看,明年将有大量优质写字楼项目入市,预计总体量超过40万平方米。但其中大多数项目品质较高,如重庆企业天地T1、3、5,,预计市场租金仍将稳步增长。“未来写字楼项目供应主要集中于江北嘴以及渝中区,受产业聚集效应影响,大量金融上下游企业购置或者租赁写字楼物业需求明显,因此预计未来一年重庆优质写字楼市场空置率将呈现下降趋势。”仲量联行重庆商业部总监梁果表示。

零售地产

新项目于本季度末相继入市,零售物业市场总体量持续增长。本季度末,随着位于解放碑的重庆金鹰财富中心及位于沙坪坝区西永大学城的龙湖‧U城天街1期的入市,重庆零售物业总体量增加了40,624平方米,达到1,887,497平方米,其中购物中心总体量为1,497,887平方米。受市场整体供应量的增加以及部分成熟物业租户调整的影响,整体零售物业市场空置率略有上升,达到9.7%,环比上升1.1个百分点。

成熟零售物业持续提档升级,新兴零售物业逐渐趋于成熟,市场租金小幅上扬。本季度位于核心商圈如大都会商厦、北城天街等成熟零售物业继续租户提档升级,推动首层租金提高。同时,去年开业的项目,如星光时代广场,随着运营不断成熟,租金表现稳定增长。受以上因素影响,本季度优质购物中心首层平均有效净租金小幅上扬至544元/平方米/月,环比上涨2.6%。

2012年第四季度市场供应将达到历史峰值,国际奢侈品牌及快速消费品牌有望继续在重庆市场的扩张。2012年第四季度,预计将有总体量超过70万平方米的零售物业集中入市,推动市场新增供应量达到历史峰值。受大量供应影响,市场总体空置率将被再次拉高。另一方面,从零售商拓展市场的趋势来看,国际奢侈品牌有望继续在重庆核心商圈的扩张。随着未来环球金融中心等优质高端零售物业的入市,解放碑将继续成为国际奢侈品牌入驻的首选。快速时尚品牌在积极布点于传统商圈的同时也加速其在新兴商圈的扩张。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示:“尽管未来大量零售物业的集中入市可能导致市场总体空置率在一段时间内被再次拉高,但随着各类品牌在重庆市场的积极扩张以及新兴商圈的不断成熟,市场需求将会保持强劲,未来市场空置率也会逐渐回落。同时,零售商对核心商圈成熟购物中心的需求将会导致其租金有所增长。”

住宅市场

成交量保持稳定,高端住宅市场存量进一步消化。从供应方面来看,本季度重庆高端住宅市场无新楼盘入市。已入市在售项目推盘量较上一季度有所减少,本季度市场供应量为1,926套,环比下降28.2%,同比上升10.4%。从需求来看,第三季度,重庆市高端住宅销售量为2,677套,环比上升35套,同比则上升319套。主要原因在于本季度市场持续平稳,且部分项目推出拥有良好景观资源或者户型较小的房源,有效地刺激了购房者的购买需求,由此支撑了本季度高端住宅成交量小幅上涨。2012年前三季度,重庆市高端住宅销售情况良好,市场存量得到进一步消化。

新入市优质景观房源带动,高端住宅售价稳中有涨。本季度高端住宅售价保持平稳且有轻微上扬,达到10,924元/平方米,环比上涨0.2%,同比上涨2.6%。本季度部分项目推出优质江景房源或中庭景观房源,推动市场整体价格轻微上浮,而大部分在售项目同品质房源价格则与上季度基本持平。

高端住宅供应量有望实现小幅回升,成交量及价格将企稳。随着市场存量进一步消化,开发商对未来持续推盘持有信心。同时,2012年前三季度,重庆市高端住宅销售情况良好,开放商有望加大现有在售项目推盘力度,而部分新楼盘也有望于第四季度入市,带动未来供应量实现小幅回升。仲量联行重庆高级经理马丽华表示:“重庆高端住宅市场购房需求有望在未来持续平稳释放,而更多位于新兴核心区域(如江北嘴区域)或拥有较好景观资源房源的陆续入市也将进一步刺激市场需求。未来重庆高端住宅市场成交量有望继续企稳并出现轻微上扬。同时,未来重庆高端住宅的售价整体有望继续企稳,但受未来新推房源的户型及景观优势差异影响,可能会出现小幅波动。”