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全国主要城市高端住宅供应量增加,成交规模继续扩大

仲量联行发布2012年第三季度全国高端住宅市场报告


仲量联行今日发布2012年第三季度全国高端住宅市场报告,报告显示全国主要城市高端住宅供应量持续增加,成交规模继续扩大。

• 全国市场 —新增供应量持续增加,高端住宅成交量进一步扩大;大户型房源渐成成交主流。
• 北京市场 —高端住宅成交价格开始止跌回稳;大户型房源成交量进一步增加,价格呈上升态势。
• 上海市场 —高端住宅销售有所放缓;服务式公寓租赁需求稳定,租金水平保持不变。
• 广州市场 —成交量增大,新推楼盘以大户型为主;一手高端住宅市场回暖,开发商优惠幅度收紧;库存压力仍然存在,开发商采取审慎定价态度。
• 成都市场 —高端住宅供应量持续增加;主城区的高端住宅成交量继续扩大;顶级豪宅或集中推盘,销售压力逐步显现。
• 重庆市场 —高端住宅成交量小幅增加,优质房源带动销售价格微涨;降价促销可能性小,市场有望继续企稳。

全国市场

新增供应量持续增加,高端住宅成交量进一步扩大。第三季度,随着“金九银十”传统销售旺季的临近,开发商推盘的积极性有所提高,全国主要城市陆续有高端项目加推新房源,推动高端住宅新增供应量环比继续提高。在新增供应特别是高品质物业推出的刺激下,高端刚性需求、改善型需求进一步得到释放,引起高端住宅市场成交规模继续扩大。第三季度,北京、广州、成都等多地高端住宅的成交量进一步增加,环比增幅分别达到9.9%、37%和19.6%;重庆市场的成交量比第二季度略有增加;上海市场的成交量基本与第二季度持平。

高品质物业的入市及成交,使全国主要城市高端住宅市场平均售价出现轻微上扬。同时,由于销售形势和资金压力的明显好转,开发商开始普遍收紧打折力度和优惠幅度,市场价格呈现回稳的态势,预计进一步降价的空间有限。

大户型房源渐成成交主流。第三季度主要城市高端住宅大户型房源的推盘力度明显加大,在整体市场供应和成交中所占的比例环比二季度有显著提高,为后市保持较高的成交规模奠定了基础。同时,在限购预期不变的前提下,作为需求主力的高端改善型需求考虑置业时,将更偏重于一步到位,追求生活的高品质和居住的舒适度,大户型产品无疑会继续成为他们的首选。预计第四季度,大户型房源在高端住宅市场成交中所占比重将继续呈现增长的态势。
北京市场:

高端住宅成交价格开始止跌回稳。在经历了第二季度销售面积大幅反弹之后,本季度北京高端住宅新房销售面积继续扩大,有六个平均成交单价高于30,000元每平方米的项目成交套数都超过了200套,推动总体成交量环比上涨9.9%,达到3,398套。为确保全年销售额的完成,开发商继续在第三季度推出新项目及老项目的后期单位,共计十二个项目推出2,973套新增供应,环比二季度大幅上升。

第三季度,北京高端住宅平均售价为每平方米40,994元,环比上涨7.4%,比去年同期增长2.3%。大量高价项目的成交量激增是本季度高端住宅成交均价上升的主要原因,三季度成交均价在每平方米40,000元以上的成交套数占高端住宅总成交量的47.7%。第二季度市场销售面积回升较大地鼓舞了开发商,多数活跃项目开始减少折扣或者不再给予折扣。同时,部分热销项目为提高利润、给潜在购房者以信心,提高了后期产品价格,推动了本季度高端住宅的均价上升。据仲量联行的数据显示,第三季度有超过60%的项目在成交价格上较二季度有小幅上涨。

第四季度是传统的销售淡季,预计高端住宅的供应量将有所下降,销售市场也会有所降温。但是,鉴于前三个季度的高端住宅成交量已经与2011年全年成交量持平,预计2012年全年成交量相比去年将有所增长。销售价格在经历了2012年上半年的持续下跌以及第三季度的止跌回稳之后,预计2012年最后一个季度的市场价格会趋于稳定。
大户型房源成交量进一步增加,价格呈上升态势。第二季度以来,大户型高端住宅项目进入集中推盘期,高品质物业的持续涌现刺激了需求的释放;同时,国际、国内经济形势的持续低迷和高端物业价格在调控下的阶段性调整,使高端物业的投资价值进一步显现。第三季度,金茂府、远洋万和公馆等项目都加推后期房源,使市场整体供应规模继续走高;仲量联行中国住宅综合事业部监测的北京高端住宅市场的十四个在售大户型项目共成交473套房源,比二季度增加56.11%。

从成交量的分布来看,第三季度高端改善型项目仍为成交主力,且成交量环比进一步提高,金茂府、西山壹号院、公园1872、保利东郡等项目在第三季度的月均成交量都达到了20套以上;相对而言,单价在每平方米6万元以上的顶级豪宅项目的销售相对平稳,除长安太和项目因进入现房销售造成备案激增外,其他项目的成交量基本与第二季度持平。从成交价格来看,第三季度大多数监测项目的成交均价较二季度有显著提高,环比涨幅最高达11%,多数项目涨幅保持在5%-7%之间,仅有长安太和、西山壹号院、万科蓝山等项目的价格环比出现回落。
上海市场:

高端住宅销售有所放缓。上海楼市政策已经进入相对稳定期,在市场较为低迷的状态下,高端住宅项目对于改变现状的需求更为强烈,部分项目的推售积极性再度升温,希望借“金九银十”寻求突破。例如瑞安江湾翰林、华侨城苏河湾、华润佘山九里等项目,都将于近期开盘或推售新房源,均是针对多次置业或高资产投资群体。

高端住宅市场销售呈疲软状态,尤其是位于徐汇滨江等新兴高端区域的项目,在前两个季度加大折扣力度之后,这些楼盘在本季度并未再降低售价,致使销售有所放缓。
服务式公寓租赁需求稳定,租金水平保持不变。由于外籍员工租赁需求保持稳定,租赁市场在本季度表现平稳。虽然跨国企业在目前的经济大环境下对扩张持保守态度,但是并未减少外籍员工的数量。因此,市场整体租赁需求在本季度保持平稳,租金在出现连续10季度上涨之后在本季度保持稳定。在服务式公寓市场,本季度浦东有一个拥有60个单位的物业竣工投入市场。同时,位于静安区的上海御锦轩正式开业,为市场带来244套可租赁公寓。新增供应推高服务式公寓的平均空置率从上季度的8.8%升至本季度的11.3%。
广州市场:

成交量增大,新推楼盘以大户型为主。经过6至7月出现的两次调低贷款利率,今年7至8月广州全市新建商品住宅销售成交近152万平方米,较去年同期上升超过75%。第三季度全市豪宅成交量稳步回升,主要来自2011年推出项目的剩余单位。豪宅市场气氛回暖,开发商于本季度开始加推大户型为主的项目或大单位尾房。同时市场反应积极,大户型物业成交比例增加,个别豪宅项目200平方米以上的户型销量上升。第三季度全市豪宅净吸纳量达550套,环比上涨37%。

一手市场回暖,优惠幅度收紧。第三季度全市新建住宅一手销售市场进一步回暖,减轻了部分开发商的库存和资金压力,也促使了核心地区如珠江新城的部分豪宅项目继续收紧优惠幅度。同时,部分二手豪宅项目进一步上调了售价,仅有个别大户型、总价较高单位的业主愿意小幅减价成交。部分买家为避免价格持续上涨,从早前处于观望转而开始入市。总体上看,广州二手豪宅的平均资本值继续回稳,环比微升0.5%至每平方米32,347元。

库存压力仍在,开发商定价审慎。展望未来,在逐步稳定的价格和相关政策支持下,将继续吸引首次置业者入市,但投资型需求仍将受到抑制。另一方面,开发商为避免房价上涨过快将导致新一轮调控,对新楼盘定价仍将以谨慎为主;同时,面对库存压力仍然高企,短、中期内可能以一定的优惠刺激销售。预期年内豪宅市场房价大体保持稳定,大幅反弹的可能性较低。
成都市场:

高端住宅供应量持续增长。受第二季度高端住宅市场以价换量销售成果的推动,以及开发商对“金九银十”及秋季房交会的预期,第三季度成都主城区高端住宅市场供应量持续增长,共计12个项目3,734 套住宅入市,环比上升18.5%,但同比仍下降50.6%。新增供应依然集中在南部新区,其次是东大街。

主城区高端住宅成交量继续上行。虽然上个季度成都高端住宅市场成交量达到了2012年以来最好水平,但仍然面临市场很大的存货压力,本季度大多数开发商继续沿用以价换量策略,通过特价房、开盘优惠等方式吸引消费者。不少楼盘销售情况有所提升,例如九龙仓御园通过推出特价房,销售套数环比翻两番。但是总体而言,鉴于上半年开发商已加大促销力度,高端楼盘降价空间有限,更大力度的促销在第三季度较为鲜见。另一方面,降低存款准备金率及降息等利好政策及消费者对市场价格见底的预期也成为市场销售形势好转的重要动力。第三季度成都主城区高端住宅市场共有3,191套成交,创自2012年以来新高,环比增加19.6%。

顶级豪宅或集中推盘,销售压力增大。第三季度,棕榈泉费尔蒙国际公寓、绿地锦天府等顶级豪宅项目的入市,提升了豪宅市场整体的活跃度。豪宅销售在经历了7、8月份的高潮后,在“金九”期间却表现平平,低于市场预期。在价格上,除个别项目推出特价房降价以外,大部分豪宅价格在第三季度保持稳定。

第四季度集中推盘的顶级豪宅项目会有所增多,环球汇•天誉、ICC、吉宝凌云峰阁、仁恒滨河湾项目都可能会有推盘动作,攀成钢区域的豪宅市场渐成气候。竞争的加剧可能会进一步增加顶级豪宅项目的销售压力。同时,年底信贷政策和限购政策依旧不利于豪宅市场,在存量较多的情况下,预计销售量难以实现较大的突破。
重庆市场:

高端住宅成交量小幅增加,优质房源带动销售价格微涨。2012年第三季度,重庆市高端住宅销售量为2,677套,环比上升35套,同比则上升319套。原因在于,第三季度市场保持平稳且部分项目推出拥有良好景观或户型较小的房源,有效刺激了购房者的购买需求,支撑本季度高端住宅成交量小幅增加。本季度,受新入市优质景观房源带动,重庆高端住宅售价企稳并上升至10,924元/平方米,环比上升0.2%,同比上升2.6%,而大部分在售项目同品质房源价格与上季度基本持平。

降价促销可能性小,市场有望继续保持稳定。截至第三季度末,重庆市高端住宅市场存量得到有效去化,预计未来新增供应量有望小幅攀升;同时,由于重庆高端住宅前三季度销售情况良好,开发商近期大力降价促销的可能性较小。受新推房源户型及景观优势差异影响,预计第四季度房价将呈小幅波动态势,未来整体趋势将有望继续保持稳定。

仲量联行中国区住宅综合事业部总经理罗志强先生指出:“销售形势和流动性的好转正在削弱部分开发商降价的动力,使企业战略目标转向追求适当的利润。在此影响下,预计中国主要城市高端住宅价格将呈现稳步上浮的态势。”罗先生补充道,“随着‘金九银十’期间开发商的集中推盘,后市销售压力仍然存在,对于年度业绩完成率不理想且推盘集中在第四季度的开发商而言,或许‘以价换量’仍不失为明智的选择”。