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北京甲级写字楼租金增长放缓,高级公寓销售价格止跌回稳

仲量联行发布2012年第三季度北京房地产市场报告


仲量联行今天发布2012年第三季度北京房地产市场报告,报告显示商业物业租金继续增长,高级公寓价格开始止跌回稳。

• 甲级写字楼–与去年同期相比,2012年甲级写字楼租金增幅放缓。
• 零售地产–优质购物中心通过品牌调整提升租金盈利水平。
• 高级住宅 –高级公寓销售成交价格开始止跌回稳。
• 工业物业–相对较少的交易活动使得租金增长受到抑制。
• 投资市场–受限于有限的在售物业数量及高涨的资产价格,本季度大宗资产交易平淡,投资者仍以自用型及国内买家为主。

写字楼市场

2012年第三季度,甲级写字楼租金增幅放缓。北京已连续三个季度没有新交付的甲级写字楼进入市场,市场上写字楼存量依旧维持在620万平方米。由于第四季度新增供应量依然有限,预计仅为23,000平方米,这将是历年来北京甲级写字楼新增供给最低的一年,同比2011年全年减少730,000平方米。

部分预租的客户在三季度进驻了新近竣工的侨福芳草地和颐堤港两个项目,推动了市场净吸纳量环比有所上涨。但是,今年前三季度累计净吸纳量仅为2011年同期的四分之一。2012年,中国国内经济增速放缓,7月和8月发布的宏观数据加重了企业对于市场的担心,加之全球经济持续不稳定,许多租户在第三季度采取了谨慎扩张的态势。 同时,一些对价格敏感的租户对北京写字楼高启租金的抵触正逐步显现。

由于成熟商务区周边可供土地有限,高品质的甲级写字楼项目越来越少。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂(Eric Hirsch)指出,“甲级写字楼的低空置率和持续上涨的租金水平迫使一些企业租户为同时满足办公空间和预算的需要,正考虑向乙级写字楼和商业园区转移,我们预计这一趋势将持续到2013年。”

不过在本季度,一些金融、制造和能源企业还在积极寻租,而大多数租赁活动都是由跨国公司完成的。尽管今年前三个季度需求放缓,但由于没有新增供应量,市场整体空置率持续降低。截至第三季度末,写字楼空置率仅为5.7%,是北京近十二年来的最低水平。

但是,放缓的需求没能影响租金继续上涨,三季度,市场平均成交租金达到每平方米每月341元(按总建筑面积计算)。尽管市场空置率低,但由于经济前景不确定,一些业主也愿意在租金上做出让步,希望以此吸引优质租户。同时市场上也出现了一些在当前经济环境下艰难挣扎的租户在本季度退租的情况。第三季度,租金增长4.7%,从年初至今,市场平均租金16.4%的增幅也大大低于去年同期水平。但在大中华区主要市场中,北京写字楼租金增幅依然是最显著的,从年初至今,北京CBD区域租金取得了20.4%的增幅,而同期上海CBD区域租金仅增长了2.8%,香港中环区域的租金则出现了下滑。

鉴于跨国公司继续在中国扩张的需求,写字楼需求有望在第四季度保持稳定,由于市场中可租赁面积供应有限,全年净吸纳量预计仅能达到2011年全年的30%左右,而整体空置率将下降到5%以下。虽然,国内经济增长放缓与全球经济不稳将逐渐影响到北京甲级写字楼市场,但在市场中可租面积有限的背景下,租金将持续上涨。
零售地产市场

优质购物中心通过品牌调整提升租金盈利水平。在本季度,三个新开业项目均位于地铁上盖。其中,位于太阳宫的凯德MALL•太阳宫建筑面积为84,000平方米,是凯德在京的第八个项目,开业首月即达到90%的入驻率,以服务周边高档住宅社区年轻消费群的明确定位,吸引了BHG超市、玩具反斗城、小鬼当佳、海底捞、MR.BEAN、Guess和GAP等品牌入驻。其他两座商业中心均位于核心商圈。金融街购物中心二期是原有金融街购物中心的扩建延伸,延续了金融街购物中心一贯的高端定位,吸引了BV和Zegna等高端品牌入驻。位于CBD大望路的金地广场经过近三年的重装于九月正式营业,与紧邻的新光天地和新世界百货采取差异化定位,着重引入了Zara、Mango和ochirly等时尚品牌和大食代、云海肴等餐饮业态。

随着社区型购物中心配套功能的完善,儿童业态呈现上升趋势。本季度美国连锁巨头玩具反斗城在北京的两家门店同日在朝阳大悦城和凯德MALL•太阳宫开业,国内儿童摄影连锁小鬼当佳也相继在凯德MALL•太阳宫、朝阳大悦城和世贸天阶开张新店。儿童业态体验式消费的特点也有助于购物中心培养客群,吸引人流和实现“家庭式停留消费”。

快时尚品牌持续扩张,Forever21在北京APM盛大开业,UNIQLO在东直门银座和凯德MALL•西直门又开两店,GAP和荷兰快时尚WE入驻凯德MALL•太阳宫。但随着快时尚门店的增多,品牌竞争日益激烈,一些知名品牌出现罕见的大规模促销活动。另一方面,定位中高端白领群体的“轻奢侈”品牌本季度取代顶级奢侈品牌成为市场新兴亮点,Guess、Miu Miu和Marc by Marc Jacobs等时尚、个性和舒适的高端品牌入驻凯德MALL•太阳宫、颐堤港、三里屯Village北区和国贸商城,给中高端白领群体提供更多元化、更理性的消费选择。

同时,数家购物中心进行了装修和品牌调整,导致市场平均空置率上升0.7个百分点至12.7%。但多数品牌调整措施目标明确,有助于提升项目的租金盈利水平。如本季度朝阳大悦城通过“去主力店”策略,着手将原永旺商场所占2万多平方米的面积改造成约100个时尚品牌店,一方面以更丰富独特的品牌组合提升集客能力,另一方面租金贡献更高的独立品牌将提升项目盈利水平。东方新天地在撤出Ole超市后也在积极寻找盈利能力更强的品牌进行替换。另外,“品牌集合店”也因其租金效率高的优势成为市场的新兴热点,高效利用有限的空间为顾客提供更丰富的品牌选择,如金源燕莎MALL在成功引入大嘴猴品牌集合店后,一家汇集GUCCI、BURBERRY、DOLCE&GABANNA、FENDI的奢侈品集合店也在本季开业;同类型的爱慕内衣集合店入驻富力购物中心,MAP by BELLE入驻国瑞购物中心,连卡佛也计划于下一季度在银泰中心开业。

通过购物中心积极有效的调整和尝试以及不断提升的管理水平,市场平均租金稳步提升,整体市区商铺首层平均租金对比去年同期上涨8.2%,每平方米每月达到735元,一些占据核心商圈位置,运营管理经验丰富的项目也逐渐拉开和其他项目的差距,租金上涨速度领先。

由于当前正在招租项目的预租率较高,虽然第四季度市场新增供给超过十三万平方米,预期今年年底商铺空置水平将有所下降,而市场租金水平有望继续提升。
高端公寓市场

高端公寓销售成交价格开始止跌回稳。在经历了第二季度销售面积大幅反弹之后,本季度,北京高端公寓新房销售市场延续了上季度的反弹行情,销售面积继续放大,第三季度,有六个平均成交单价高于30,000元每平方米的项目成交套数都超过了200套,推动第三季度市场总体成交量比二季度环比上涨9.9%,达到了3,398套。开发商为确保全年销售额的完成,继续在三季度推出新项目及老项目的后期单位,共计有十二个高端公寓项目推动市场,带来了2,973套新增供应,环比二季度大幅上升。由于在优质核心地段没有新增住宅用地供应,更多开发商采用良好的产品设计、精装修的品质、优美的社区环境以吸引潜在的购房者,部分项目如金茂府、中信城、新景家园等项目均实现了很好的销售率。鉴于目前北京住宅市场的限购政策依然没有松动,市场的需求主要以自住型改善购房为主力的消费群体。

第三季度,北京高端公寓平均售价为每平方米40,994元,环比上涨7.4%,比去年同期增长2.3%。大量高价项目的成交量激增是本季度高端公寓成交均价上升的主要原因,三季度成交均价在每平方米40,000元以上的成交套数占高端公寓总成交量的47.7%,成交面积则占总成交量的53.3%。另外,第二季度市场销售面积回升较大地鼓舞了开发商,多数活跃项目开始减少折扣或者不再给予折扣。与此同时,部分热销项目为提高利润、给潜在购房者以信心,提高了后期产品价格,因此推动了本季度高档公寓的均价上升。据仲量联行的数据显示,三季度有超过60%的项目在成交价格上较二季度有小幅上涨。

第四季度是传统销售淡季,我们预计下一季度高档公寓的供应量将有所下降,高端公寓销售市场不会延续二、三季度的旺盛销售局面。考虑到改善型购房者对高端公寓及其配套资源的需求一直存在,市场氛围已经由原来的观望情绪阶段转入有效需求的逐步释放阶段,鉴于前三个季度的高端公寓成交量已经与2011年全年成交量持平,预计2012年全年成交量相比去年将有所增长。销售价格在经历了2012年上半年的持续下跌以及三季度的止跌回稳之后,预计2012年最后一个季度的市场价格会趋于稳定。
工业物业市场

相对较少的交易活动使得租金增长受到抑制。2012年9月1日,嘉民北京空港物流基地二期项目正式入市,新增物流物业30,000平方米。今年前三季度,市场推出的新项目包括位于通州区的招商物流三期项目、大兴区的北京百利威物流二期项目,以及空港物流基地的财富控股物流园项目。新增供应量累计142,000平方米,较2011年同期下降9.5%,目前整体的市场存量为145万平方米。

第三季度,由于中国经济发展速度放缓,仓储物流设施的租赁需求有所下降。同时,由于市场供应紧缺,本季度的成交并不活跃。北京零售业需求的增长,继续成为物流设施市场需求的一个关键驱动力,在这样的背景下,三季度完工的嘉民北京空港物流基地项目实现了全部预租,租户主要包括一家国际第三方物流公司以及一家零售商。本季度,租赁需求主要来自制药、制造和零售行业,仓储物流设施的的总吸纳量降至40,000平方米,大大低于上季度的96,000平方米,市场空置率跌至0.8%,较上季度下降了0.7个百分点。

目前由业主主导的市场形势导致潜在租户面临的选择较少,因此,新的租赁交易价格显著上涨。不过,交易量有限使得市场的成交租金增长受到抑制,较上季度增长仅为1%,为每天每平方米1.04元。

预计第四季度,良乡三期项目将有20,000平方米的物业完工。鉴于去年良乡二期项目推出时被全部租赁,我们预计三期项目在2012年第四季度推出时仍将满租。尽管明年电商大面积扩租的需求将会发生转变,但随着高品质物流项目的推出,市场租金将持续增长。
投资市场

受限于有限的在售物业及高涨的资产价格,本季度大宗资产交易平淡,投资者仍以自用及国内买家为主。北京写字楼租金在2011年的快速增长坚定了国内外机构投资者的信心,在今年国内经济发展明显放缓的前景下,北京写字楼的租金依然保持了两位数的增长。北京甲级写字楼的新增供给在未来几年相对短缺也使得业主对于资产继续惜售或者对于出售价格的心理预期不断提高,这在一定程度上影响到市场交易的活跃,在上半年几个正在交易的项目都处于停顿阶段。另外,北京优质购物中心的租金增长开始加快,连续保持多年的全国零售总额第一的市场需求更是吸引了投资者的目光,然而经营良好且所有权清晰的购物中心很少有出售计划,虽然有投资者对于位于良好位置且运营管理有待提高的项目表现出投资意向,但项目背后的复杂债权与债务关系让新的投资者不断受阻。

国内机构投资者借助地利与人和的优势,在今年大宗交易投资市场的表现更为激进,除去在上半年披露的重要交易外,在三季度,平安信托成功购买了位于中关村西区的中国电子大厦B座。同时,奇虎360科技有限公司购买了位于电子城国际电子总部的3#地2#楼A座及B座地上建筑,总建筑面积共约6.92万平方米,总价款13.84亿元人民币。在写字楼资产价格继续上升的背景下,国内与自用型买家将继续主导写字楼物业投资,购物中心的投资是有实力与运营经验的海外投资者在当前的重点。另外,最近几个季度的大宗交易多位于非核心区,因此投资者开始在传统商务中心区之外寻找投资机遇。仲量联行中国区投资部总监翰德伟先生指出:“鉴于全球经济前景依然不明朗,以及市场上符合国际投资标准的物业相对缺乏,导致最近海外投资者相对沉寂;而国内投资者依然看好市场前景,并积极参与收购,近期多数交易都是国内投资者或国内自用型客户完成。”