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广州

仲量联行:企业租户策略从紧,零售市场挑战持续

2012年第三季度广州房地产市场回顾


2012年第三季度,全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。外贸增速下降对出口型企业租户,例如贸易、物流和国际电子商贸类企业的影响逐渐呈现。部分该类型的跨国企业的写字楼需求在三季度出现下降。整体空置率微升;核心区域租金下调,但整体持平;投资市场活跃,销量与资本值上升;预计未来市场下行情况仍将持续,企业承租力受抑,租金继续调整。零售地产市场上,随着零售商压力进一步增加,部分本地品牌暂缓扩充;本季有大品牌商户逆市出击,强势进驻广州;业主为争取租户而采取的优惠措施增多,租金与资本值升幅有所减小;预期未来市场挑战持续,空置压力持续增加。三季度豪宅成交量大增,新盘以大户型为主;随着一手市场回暖,优惠幅度收紧;然而因库存压力仍在,开发商定价仍较审慎;同时,受中央商务区需求带动下,本季豪宅的整体租金录得微升;未来房价大体保持稳定,大幅反弹的可能性较低。本季非保税区的物流园需求放缓,但个别新项目的表现较佳;大量的新增供应使本季物流园的空置率大幅上升;非保税区空置率较低的项目带动整体租金上升,保税区则表现平淡;未来新增供应量较少,租金走势保持谨慎乐观。产业园方面,本季由于行业利润下降,需求持续疲弱。本季市面暂无新增供应,租金微升,但预计未来短期升幅收窄并保持稳定。

甲级写字楼市场

出口型租户需求减弱,企业策略从紧。今年三季度,国内外经济放缓,暂时还没有显现反弹迹象,持续影响广州甲级写字楼租赁需求。外贸增速下降对出口型企业租户的影响逐渐呈现,例如,贸易、物流和国际电子商贸类企业的写字楼需求在三季度均出现下降,部分该类跨国企业宣布未来将缩小办公规模或整合多个办公场所。但与此相反,专业服务业和保险企业在本季继续其扩张态势。受租户紧张的租金预算影响,本季租赁需求更多地集中在位于越秀区的写字楼和天河中央商务区的旧有写字楼。
新项目吸纳良好,空置率微升。三季度,位于珠江新城的利通大厦和保利V座两栋甲级写字楼同时竣工,合共新增了约235,000平方米的供应量,使本季的总存量升至330万平方米。两个新项目均有大面积为业主自用,使三季度甲级写字楼整体净吸纳量从二季度的125,000平方米升至本季度的160,000平方米,整体空置率从二季度的10.6%微升至本季度的12.1%。

核心区域租金下调,整体持平。仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示,“三季度,由于整体市场需求疲弱,对位于珠江新城原有或即将建成的写字楼影响较大,开发商需以减租或其他优惠来吸引企业入驻,使该区新竣工的写字楼租金继续下调。而越秀区的写字楼租赁需求在本季有上升趋势,该区租金也有所上扬。”整体来看,三季度甲级写字楼租金大致保持稳定,环比小幅下降0.9%至每月每平方米153元(基于建筑面积)。

投资市场活跃,销量与资本值上升。本季活跃的投资交易刺激写字楼资本值上升,投资性和自用企业买家继续支撑投资市场。位于珠江新城新推售的大厦继续受到追捧,纷纷吸引国内一些能源类、金融类、制造业等行业购置一层或以上面积,例如某国内基金公司在珠江新城的某甲级商厦买下约10层写字楼面积。经历三个季度的价格平稳期后,本季度甲级写字楼平均资本值升幅加速,环比上升1.9%,达每平方米32,730元(基于建筑面积),而珠江新城新推大厦售价比全市均价约高10-30%。

企业承租力受抑,租金继续调整。展望未来12个月,市场下行情况仍将持续。鉴于国内未来经济增速放缓,以及部分行业盈利情况低于预期的忧虑,这将使外商投资力度减弱,进一步影响写字楼租赁需求增长。2012年和2013年的全年新增供应量将分别超过60万平方米和40万平方米,其中约30万平方米将于今年四季度竣工,预计大体量新供应将推高整体空置率。马炜图预料,上述各项综合因素将在短期内为租金带来压力,预计大厦业主将推出有更多租赁优惠方案以吸引租户入驻。

零售地产市场

零售商压力俱增,本地品牌暂缓扩充。国内外经济放缓持续影响本地消费者信心,消费力呈疲软态势。本季零售商的整体运营压力增大,有个别百货公司公布上半年利润出现下滑。零售增长放缓,再加上营运成本增加,部分本地服饰品牌零售商暂停扩充计划。

大牌商户逆市中强势出击。仲量联行广州及深圳零售地产部总监林世松指出,“尽管今季市场普遍不景,仍有部分受欢迎的内、外资品牌和大型餐饮企业脱颖而出,在逆市中表现出其对广州市场的信心。”三季度较为显著的租赁交易主要包括:雅诗兰黛、契尔氏和俏江南都同时选址天河城并开设广州首家直营分店;Sony Store在太古汇开设全球最大、约2,800平方米的直营店于本季正式开业。

太阳新天地本季开业,整体空置率保持低位。位于珠江新城的太阳新天地是三季度的唯一新增供应,总建筑面积达12万平方米。直至三季度末,广州优质商铺总存量约达170万平方米;受新增供应影响,全市优质商铺空置率从二季度的1.3%微升至本季的2.3%。

优惠措施增多,租金与资本值升幅减少。本季有个别运营业绩欠佳的商场,通过加大租金优惠以及店铺调整的策略以挽留租户。随着零售消费持续减弱,加上大部分商场租金升幅放缓,三季度优质商铺平均租金升幅呈现明显减速,环比轻微增长仅0.4%至每月每平方米808元(基于实际面积)。由于租金回报下滑,投资者态度更为谨慎。本季度资本值的上升也轻微减速,环比小幅上升 1.6%,升幅比上季度减少 1.4个百分点。

空置压力俱增,租金升幅减缓。展望未来,林世松预计将有更多零售商调整市场战略及暂缓扩张计划。个别表现欠佳的商场将继续面对招租压力的挑战,甚至有可能面临部分零售商迁出的困境。由于租户议价能力上升,预期未来12个月整体租金的升幅将减缓,同比增长约5-8%。

今年四季度将有约 30万平方米商业面积推出市场,另外,2013年将新增25万平方米。受目前市场需求下滑的影响,加上新增商场预租率于近一两季的升幅不大,预期市场整体空置率在2013年末将上升至8%-10%。

豪宅市场

成交量大增,新盘以大户型为主。经过6、7月期间出现连续两次调低贷款利率,今年7至8月全市新建商品住宅销售成交近152万平方米,较去年同期上升超过75%。三季度全市豪宅成交量也稳步回升,主要来自2011年推出项目的剩余单位。豪宅市场气氛回暖,开发商本季度开始加推以大户型为主的项目或大单位尾货。同时市场也积极回应,大户型物业成交比例增加,个别豪宅项目200平方米以上的户型销量上升。三季度全市豪宅净吸纳量达550套,环比上涨37%。

一手市场回暖,优惠幅度收紧。三季度全市新建住宅一手销售市场进一步回暖,减轻了部分开发商的库存和资金压力,也促使了核心地区如珠江新城的部分豪宅项目继续收紧优惠幅度。同时,部分二手豪宅项目进一步上调了售价,仅有个别大户型、总价较高单位的业主愿意小幅减价成交。部分买家为避免价格持续上涨,从早前处于观望转而开始入市。总体上看,广州二手豪宅的平均资本值继续回稳,环比微升0.5%至每平方米32,347元。

中央商务区需求支持下,整体租金微升。租赁市场上,全球经济放缓促使大部分跨国公司加快本土化进程,减少了外籍雇员的数量,并进一步收紧了员工的住房津贴。三季度部分租户从二沙岛、滨江东等租金较高的片区搬往天河北、珠江新城中央商务区。尽管整体需求偏弱,珠江新城租金仍呈小幅增长,带动全市整体租金轻微上涨,以环比0.7%微升至每月每平方米78元(基于建筑面积)。

库存压力仍在,开发商定价审慎。展望未来,在逐步稳定的价格和相关政策支持下,将继续吸引首次置业者入市,但投资性需求仍受限制。另一方面,开发商为免楼价上涨过快导致新一轮调控,对新楼盘定价依然将以谨慎为主;同时,面对库存压力仍然高企,短、中期内可能以一定的优惠刺激销售。我们预期年内豪宅市场房价大体保持稳定,大幅反弹的可能性较低。仲量联行广州研究部高级经理曾丽表示:“从目前形势分析,2013年中国经济增长有可能继续放缓,中央政府进一步出台住宅限购的可能性较低;同时,放松目前政策的可能性也不大,以防止房价大起大落。鉴于广州核心地段豪宅新供应整体仍偏紧,我们预期房价仍存在上升空间,特别是越来越多高端项目的涌现将进一步推高豪宅平均资本值。”

工业物业市场

物流园

非保税区需求放缓,个别新项目表现较佳。受外需萎缩与内需增速放缓两大因素影响,经济下行压力继续增加。今年7至8月,全市商品出口总值约为98亿美元,较上年同期约103亿美元下降4.9%。

仲量联行广州工业部总监张宁表示,“鉴于国内消费呈减弱态势,非保税区物流园的租赁需求有所减弱。但仍有部分如淘宝等具有实力的企业继续入市,其中新竣工物流园较受青睐。与此同时,个别国外电子商务企业如美国亚马逊公司也加强在华南区的部署。”

大量新供应使空置率大幅上升。三季度非保税物流园仅有一个项目落成,即花都区的广州富力国际空港综合物流园北区二期。本季非保税区物流园的整体空置率录得大幅上升,主要原因除有大面积新增供应外,部分原有租户也有迁出现象,使空置率从二季度的5.8%跃升至16.7%。

保税区表现平淡,非保税区带动租金上升。保税区物流园方面,尽管整体租赁需求平淡,仍有个别园区出租率录得上升。本季度主要成交包括好丽友集团和某巴西皮具企业。三季度,保税区物流园整体空置率由上季的34.5%降至31.2%。同时也有保税仓因租赁限制条件较多影响租赁,使个别发展商将部分面积转成非保税仓。

三季度,受部分空置率较低的非保税区物流园租金上升带动,本季度物流园平均租金仍保持上升态势,但环比升幅仅1.6%,达每年每平方米355元。

新增供应量少,租金走势谨慎乐观。受国内外经济放缓和租赁需求疲软的共同作用,部分物流园调整计划推迟竣工日期。张宁认为,“今年全年的新增供应将会比预期的减少,共约33万平方米。租金方面,我们预期未来12个月内将谨慎乐观,同比升幅约4-5%。”

产业园

行业利润下降,需求疲弱。由于整体经济环境不明朗,出口增长大幅减缓,部分行业利润下降,本季度产业园租赁需求持续疲弱,市场上大面积租赁活动在本季度明显减少。部分电子企业更缩减规模或因经营不善而搬出园区。

暂无新增供应,租金继续微升。三季度产业园市场无新增供应,近期即将竣工的项目主要位于番禺以及珠江新城,个别新项目将以电子科技类企业为重点招商对象。
由于租赁需求疲弱,本季产业园平均租金升幅较上季度减缓,环比微升1.3%至每年每平方米700元。其中位于天河区的产业园租金升幅最少,环比上升仅0.5%。

需求放缓,租金保持稳定。展望未来12个月内,受企业利润下降影响,企业对产业园租赁扩张需求持续放缓,租金升幅受限。预期未来租金将保持稳定,但空置率在短期内则较难回归低位水平。张宁补充,有位于非中心区域的个别新产业园为加强竞争力,将以独栋、低密度、低租金等条件吸引租户。