Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

深圳

仲量联行:企业租户入市审慎,零售扩张步伐趋缓

2012年第三季度深圳房地产市场回顾


2012年第三季度,全球及国内经济增长放缓持续影响深圳甲级写字楼租赁市场,企业的租赁策略持续审慎,整体租赁需求放缓。市场表现仍趋两极化,新入市的甲级项目继续受高端租户的需求支撑,同时更多企业策略渐趋向租赁整合及短期续租;本季空置率有所上升,租金继续调整;由于投资需求平淡,资本值有所下降;预计短期租金走势仍然偏软,展望未来新出台的企业优惠政策有望刺激需求,带动租金长期增长。零售地产市场上,随着零售商利润增长放缓,整体租赁需求较为平淡;由于本季的新项目租赁情况理想,整体空置率持续低位;新进品牌首选成熟商场,部分购物中心着力升级改造;受优质项目支撑,本季租金与资本值平稳;预期零售商的扩张步伐将有所放缓,未来租金增长缓慢。

甲级写字楼市场

租赁需求放缓,两极分化持续。今年三季度,受全球及国内经济增速放缓等宏观经济因素持续影响,企业的租赁策略持续审慎。租赁市场两极分化表现持续,写字楼需求以成本节约型的续租或搬迁为主。

新面市项目受高端需求支持。三季度租赁市场的两极分化表现为:一方面,新入市的甲级及超甲级写字楼继续吸引承租能力较强的企业。仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅表示:“今季业主更愿意通过调整租金或免租期争取优质客户。从新租户的组成来看,内资企业较外资企业更活跃,且较多为金融及科技公司。”例如金立手机在福田车公庙的东海国际中心扩租约1,900平方米的面积,索尼凯美高电子在福田中心区的嘉里建设广场二期设立约600平方米的新办公室。但鉴于市场总体需求偏弱,本季该类写字楼的净吸纳量较上季减少。

租赁整合及短期续租增加。另一方面,本季有部分企业因租赁预算偏紧,选择搬迁至租金低廉的其它甲、乙级写字楼或工业用地写字楼;也有暂时整合至位于深圳各区的办公区域或进行短期续租,以待新供应面市时可以较低价入市。例如百胜餐饮续租其在深圳发展银行约2,500平方米的单位,某外资保险企业出于对租金及其业务的考虑将整合其位于深圳各区的办公地点。

空置压力俱增,租金继续调整。三季度部分甲级写字楼因租户迁出导致空置率上升,而新项目出租率下降,使全市空置率从2012年二季度的13.0%下降0.3个百分点至12.7%。净吸纳量仅约6,700平方米,是自2009年经济复苏以来的最低季度值。整体需求放缓加上空置压力增加,使三季度深圳甲级写字楼平均租金环比轻微下降2.7%,录得平均净租金每月每平方米156元(基于建筑面积)。两极分化使中等档次但租金较高的甲级写字楼空置率普遍增加,租金出现调整。

本季无甲级写字楼项目竣工,全市甲级写字楼总存量约达260万平方米。深圳证券交易所大楼预计于今年四季度开始营运。深圳证券交易所将自用约85%的面积。大楼仅有高区8层对外招租,目前已有金融类企业签约部分楼层。

成交平淡,资本值回落。据深圳房地产信息系统数据显示,今年7、8月甲级写字楼一手市场未有散售或整栋成交。10月起新执行的评估价计税政策,预计会大幅增加二手买卖交易税费从而减弱二手物业需求。同时,分散业权物业业主因自身资金周转压力增加将倾向放售物业,且不惜降价以尽快出货。另一方面,受经济环境影响,大部分潜在买家较为保守,使成交量并未在新政执行前有十分明显的增长。三季度甲级写字楼平均资本值环比下降2.9%,约至每平方米43,300元(基于建筑面积)。

租金走势偏软,新优惠政策有望刺激需求。展望今年四季度至2013年底,新增供应将近54万平方米,并逐步推出市场预租。然而随着年内经济持续低迷,写字楼租赁需求继续放缓。在整体需求疲软的环境下,新增供应将削弱租金增长能力,预计2012年四季度租金仍呈下降趋势。展望2013年,租金有望在下半年走出下行周期,全年租金有3-5%左右的小幅增长。夏春毅认为,准备于近期出台的总部及金融业相关的优惠政策将刺激本地经济复苏,并为深圳写字楼租赁市场带来新的需求,成为租金长期增长的动力。

零售地产市场

零售利润增长放缓,租赁需求较为平淡。2012年1至7月,深圳全市社会零售消费品总额录得2,210亿元,同比增长15.4%,增幅较2011年同期的17.5%有所下滑。随着宏观经济增速放缓,居民的消费意欲相对减弱。三季度,零售商籍暑假、夏秋换季之际推出较往年更多、范围更广的打折活动,零售及百货利润增长进一步放缓。

新项目租赁理想,空置率持续低位。三季度全市优质商铺市场空置率下降0.1个百分点至3.1%。净吸纳量约80,700平方米,其中约95%来自本季新开业的龙岗COCO Park。除个别商场因内部调整空置率有小幅上升外,其他商场空置率保持在低位。
本季位于龙岗的星河龙岗COCO Park正式开业,建筑面积为 82,000 平方米,目前入驻率已达94%。主力租户包括山姆会员店、博纳国际影城、喜悦真冰滑冰场等。其他零售租户主要为快餐轻食和中档潮流服装品牌,如H&M、Uniqlo、EP、Ochirly等。开业初期,商场已吸引大量周边居民、白领人士及年轻消费人群。

新品牌首选成熟商场。仲量联行深圳零售地产部副董事程怡指出:“尽管零售扩张需求放缓,本季度仍有新品牌首次进入深圳市场,并选址于成熟优质商铺。”如Kate Spade华南区首家店开设在益田假日广场;继Topshop入驻罗湖的金光华广场后,Topman也将在其旁边开出新店。

购物中心着力升级改造。本季有购物中心进行商场形象提升、租户组合、调整及翻新。位于南山中心区的海岸城引入Season Wind、Psalter取代三楼的饰品区,并将位于其他楼层的快时尚品牌如Vera Moda、Only、Selected等迁入四楼。此外,西武百货在与新城市广场的租赁合同到期前未有续约,该商场将进行品牌组合重新定位,估计调整稳定后平均租金会有一定增长。

租金及资本值平稳。本季继续有成熟优质商铺带动租金增长,同时有个别商场因管理问题或租户升级、改造使空置率上升,租金因此受到一定压力。三季度全市优质商铺首层平均有效租金约录得每月每平方米945元(基于租赁面积),环比仅小幅上涨0.6%,较低于二季度的环比增幅。

资本市场上,优质商铺可售项目较少,售价维持在较高水平。三季度优质商铺资本值增幅略高于租金,环比增加0.9%。

未来扩张步伐放缓,空置压力上升。预计2012年四季度的新增供应约有32万平方米,由于预租率良好,年末全市平均空置率保持在低位。2013年新增供应将约53万平方米,预期新增供应造成的空置压力仍然存在。随着市民消费意欲趋弱,零售商扩张步伐放缓将使预租进度缓慢,部分商场可能延迟开业时间至2013年下半年或2014年。程怡表示:“未来12个月,租赁需求放缓加上来自新增供应的压力,我们预计全市平均租金增长将保持缓慢。”