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经济前景影响租户租赁策略,上海办公楼市场租金增长放缓;零售物业在上海投资市场备受瞩目

2012年第三季度上海房地产市场回顾


2012年第三季度,上海甲级办公楼的平均租金保持在每平方米每天9元。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示:“为应对中国及海外国家经济放缓的预期,企业对办公楼的租赁需求有所减弱。但核心区域内的有限供应仍然让业主保有议价能力并进一步提升租金。”在小陆家嘴区域,由于办公楼新增供应有限,租金仍保持增长,而浦西租金则相对平稳。在零售地产市场,国际零售商在上海的持续扩张使得首层租金继续保持增长。在住宅市场,由于首次购房者的需求依旧保持旺盛,市场整体销售量保持平稳。然而,到目前为止楼市的表现并未体现出传统意义上的“金九银十”。与此同时,在投资市场,受经济大环境影响,成交额略有减少,但是投资者对优质物业的需求仍然保持强劲,这在零售物业市场表现得尤为明显。在非保税仓储市场,出口下降致使对仓储空间的需求放缓,但来自零售商和消费品制造商的问询量依然呈上升趋势。

办公楼

企业对办公楼的租赁需求与经济前景紧密相关。本季度企业对浦西办公楼的问询量有限,这主要是因为在对全球经济的信心恢复之前,大部分跨国企业在搬迁或扩张等决策上持谨慎态度。尽管经济增长预期有所放缓,但是来自零售业和其它部分行业的需求依旧保持较高水平。在浦东,一些金融和IT行业的中资公司搬迁升级至甲级办公楼,因此本季度该区域租赁市场较为活跃。与此同时,非中央商务区甲级办公楼市场净吸纳量强劲,吸引到有大规模扩张需求的租户。例如,在浦东的非中央商务区,中资互联网公司起凡游戏在新竣工的陆家嘴金融服务广场租下近7,000平方米的办公面积。仲量联行浦东商业部总监张静表示:“这一类大面积交易体现出非中央商务区办公楼的重要性正在不断提升。”

新建项目的预租率仍保持较高水平。在浦西的长宁区,古北国际财富广场二期和尚嘉中心均以50-60%的预租率竣工。在浦东,SOHO世纪广场(44,000平方米)也于本季度交付。在非中央商务区甲级办公楼市场,本季度有四个项目交付,分别是:陆家嘴金融服务广场、隆宇国际广场、国浩长风城1号办公楼和长泰企业天地广场,共计为市场带来206,796平方米的办公楼面积。

浦西租金保持平稳而浦东租金略微上涨;小陆家嘴区域租金持续攀升。在浦西市场,虽然市场整体空置率维持在较低的水平,但有限的需求和非中央商务区市场的新增供应对业主的议价能力稍有影响,浦西甲级办公楼平均租金本季度基本保持不变。在浦东,租金虽然持续上涨但增幅较之前有所放缓。受供给因素影响,小陆家嘴和竹园区域的租金走向呈现两极分化。在小陆家嘴,自2011年第三季度以来,由于没有新增可用于租赁的供应,且业主仍对市场保持信心,因此租金在本季度上涨约3%。而在竹园区域,新增供应使得现有项目的租金预期有所下调。超甲级办公楼的租金表现优于整体市场水平,环比上涨2.0%至每平方米每天10.9元。

投资

经济前景仍对投资者产生较大影响。由于投资者对中国经济增长预期降低,因此
本季度投资市场的活跃程度相对较低。据初步数据显示,大宗商业地产成交额从第二季度的127亿元下降至本季度的70亿元。办公楼和零售物业的资本值开始趋平,主要因为未来的现金流不如预期强劲,从而致使卖家的议价能力有所减弱。

亚洲投资者较为活跃;市场对优质的办公楼和零售物业的需求并未减弱。仲量联行上海投资部总监李凌表示:“尽管市场整体需求放缓,但相比欧美投资者的小心谨慎,亚洲投资者仍相对活跃。其中,来自新加坡和香港的投资者仍对上海表现出强烈的关注。”例如,本季度由仲量联行代表中信资本以8.5亿元的价格出售非中央商务区甲级办公楼项目北岸长风。买家为ARA资产管理旗下的亚腾基金一期。此项交易突显了上海非中央商务区办公楼市场与日俱增的重要性,特别是该市场大量的新增供应为投资者提供了中央商务区以外的选择和机会。境内投资者也对办公楼资产显示出浓厚的兴趣。例如,仲量联行促成某中资证券公司以9.5亿元购得浦东保利广场约15,000平方米的办公楼面积。此外,台湾的国泰金融控股以6.79亿元买入位于小陆家嘴区域的东方金融广场的五层办公楼面积。投资市场其它的成交项目包括一些由私人资金参与投资、地处郊区的中小型物业。

消费市场前景乐观使零售物业资产颇受青睐。展望未来,浦东和浦西中央商务区的低空置率以及服务业的强劲增长将吸引部分机构投资者对办公楼和零售物业资产产生兴趣。尽管几大零售商指出销售额增长有所放缓,目前投资者对零售物业投资的关注度并没有发生明显变化。中国的消费增长仍是全球最高的国家之一。从全国来看,实际销售额在2012年的前8个月增长11.4%,相比之下去年同期增幅为11.3%。其中,名义增长数字有所下降的原因主要是通胀放缓。在上海,管理良好且在所处商圈影响面广的项目能为投资者带来很高的回报。此外,随着政府逐步致力于长期的经济结构调整,其未来政策也将很明显侧重于消费而非投资。尽管未来经济增长将放缓,但是消费仍有很大的增长潜力。最后,来自亚洲其它国家和地区的投资需求以及中资企业的自用需求将有助于投资市场的发展,并阻止价格产生明显回落。

零售地产

本季度零售商扩张并未减缓。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示:“尽管上半年零售市场增长放缓,零售商的扩张计划并未受到影响。但是,许多零售商在地点的选择上变得更加挑剔。”核心商圈的物业仍颇受市场后入者的欢迎。例如,Kate Spade选择在港汇广场和来福士广场开设新店,而Tumi则分别在新天地和恒隆广场开设旗舰店和分店。此外,瑞典时装品牌Bjorn Borg在久光百货开出中国首家门店并宣布其在上海和中国其它城市开设分店的计划。虽然购物中心的扣点租金有下行趋势,但是到目前为止销售额的放缓仍未对首层租金产生明显影响。本季度核心商圈首层平均租金环比增长1%至每平方米每天47.9元,而非核心商圈的租金为每平方米每天19.1元,增幅为1.1%。

几个小规模零售物业竣工交付。在核心商圈,上海雅居乐国际广场(22,000平方米)于本季度竣工。该项目位于人民广场以北,但目前仍缺少主流品牌入驻。在非核心商圈,两个小规模项目:位于四川北路的壹丰广场(28,000平方米)和位于闸北的盛源生活广场(35,000平方米)均于本季度交付。其中,随着四川北路商圈的不断升级,壹丰广场也获得了Longchamp、Godiva、热风和I Do等流行品牌的青睐。盛源生活广场则被定位成服务于周边住户的社区型购物中心,其主力店包括世纪联华、孩子王、英孚教育等。随着购物中心这一业态的日趋流行,小型的传统百货逐渐失去吸引力,由于租户组合和产品选择受限,部分百货甚至面临停业的窘境。

住宅

首次购房者需求稳定。仲量联行上海研究部总监周志锋表示:“由于首次购房者的需求保持稳定,本季度一手商品房的成交量微幅上涨。”在一手住宅市场,售价环比保持不变,较去年同期增长4.1%。传统的销售旺季九月仅售出81万平方米,较六月成交量的103万平方米出现明显的下降。同时,高端住宅市场销售也呈疲软状态,尤其是位于徐汇滨江等新兴高端区域的项目,在前两个季度加大折扣之后,这些楼盘在本季度并未再降低售价,致使销售有所放缓。

服务式公寓租赁需求稳定,租金保持不变。由于外籍员工需求保持稳定,因此租赁市场在本季度表现平稳。虽然跨国企业在目前的经济大环境下对扩张持保守态度,但是并未减少外籍员工的数量。因此,市场整体的租赁需求在本季度保持平稳,租金在出现连续10季度上涨之后在本季度保持稳定。在服务式公寓市场,本季度浦东一个拥有60个单位的物业竣工投向市场。同时,位于静安区的上海御锦轩正式开业,为市场增加244套可租赁公寓。新增供应推高服务式公寓的平均空置率从上季度的8.8%至本季度的11.3%。

工业地产

物流

非保税仓库物流仓储市场需求受经济大环境影响有所放缓。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:“受海外出口市场影响的部分制造业企业正在缩减扩张计划。而在另一方面,中国零售市场销售额增长虽有所减缓但仍然保持强劲,因此来自零售商和消费品制造商的问询量依旧呈现上升趋势。”本季度虽然没有大规模租赁或预租活动,但有不少企业对未来项目表示关注。上海西区租赁需求保持强劲,但由于缺乏空置面积,部分潜在租户表示会考虑浦东机场和临港附近的仓储空间。浦东机场附近的仓储空间租金相对较高,因此吸引了部分租金承受力较强的高端制造业企业的兴趣。

非保税仓库的空置面积仍然有限。本季度有两个非保税仓库项目竣工。面积达80,000平方米的宝湾松江物流园区二期在完工前已被预租一空,其中40,000平方米由家电制造商海尔集团租下。面积达40,000平方米的嘉民浦东空港物流中心也已建成,主要租户包括强生集团和瑞士历峰集团。非保税仓库的空置率本季度上升40个基点至6.1%,这主要是因为嘉民项目竣工前的空置率为20%。新竣工项目的强劲预租表现推动本季度净吸纳量攀升至109,000平方米。保税仓储市场本季度并无成交且问询量有限,空置率维持在22%不变。

供应有限,非保税仓库业主仍对市场保持信心。本季度非保税仓库的租金增长率由上季度的4%放缓至1.9%,净租金涨至每平方米每天1.2元。由于在上海部分地区可租赁空间有限,且需求保持强劲,因此本季度租金仍呈上涨趋势。保税区租金则维持在每平方米每天1.06元。

产业园区

新的开发商进入产业园区市场。受经济大环境影响,跨国企业对签署新租赁协议持保守态度,因此市场对产业园区的需求有所放缓。尽管如此,国外市场的低迷在某种程度上促进了上海产业园区市场的发展,企业出于节约成本的考虑,将一些在高成本市场的研发设施整合至中国。本季度一批新的开发商,包括复地和万科进入产业园区市场,上海住宅市场和办公楼市场销售的放缓促使这批开发商在其它市场寻求机会,这其中便包括产业园区市场。一些传统的产业园区如张江高科仍主要关注在吸引注册资本较高的主力租户以构建稳定的税基;而一些新进开发商则将关注点转向散售,这将有可能对周边区域的产业园区项目的价格和租金预期产生影响。

制造业

制造商开始将主要精力置于国内市场。由于欧美主要市场对中国出口商品的需求不断下降,一些制造商被迫取消其扩张计划,并将位于出口加工区的工厂关闭。企业在对制造设备的后期投入上也渐趋保守。受到制造商扩张放缓的影响,地方政府为引进注册资金大的项目上也更为主动,并愿意提供更多的补贴和税收优惠。同时,部分专注于国内市场的制造商,如制药、医疗器械、汽车配件、食品加工等企业在中国扩大投资。例如,OSI集团,为麦当劳提供肉类产品的主要供应商斥资9千万美元在拥有大量农作物种植的河南西化建厂。在汽车制造业,位于佛山的大众汽车生产线将于2013年中开始运营,位于杭州的福特生产线将于2015年开始生产。这两个项目均专门为国内市场打造。