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上海

二季度亚太地区房地产直接投资额环比增长19%

中国商业房地产直接投资额出现反弹,较上季度大幅上涨55%


 

全球领先的房地产专业服务公司仲量联行(NYSE:JLL)从全球60多个国家统计的数据表明,全球房地产投资市场的交易活动在2012年第二季度呈现增长态势,全球交易额达到1080亿美元,较第一季度的870亿美元增长了24%,从而扭转了今年第一季度略有下降的趋势。

与第一季度相比,亚太、欧洲、中东、非洲及美洲地区的交易活动在第二季度都有所增长。其中,美洲地区第二季度交易额的环比增幅最为显著,增长了33%,达到470亿美元;亚太区的环比增幅也高达19%,达到260亿美元;欧洲的环比增幅为17%,达到350亿美元。
• 尽管悲观情绪笼罩市场,但2012年第二季度全球房地产直接投资额较第一季度仍增长24%,达到1080亿美元,这与去年同期基本持平。
• 第二季度,亚太区的交易额较第一季度增长19%,达到260亿美元。
• 第二季度,亚太区的交易额同比增长30%,这主要由于日本在大地震后的房地产交易市场一度陷于“停滞”,这致使2011年的基数较低。
• 预计2012全年的全球房地产直接投资额将达到4000亿美元。

仲量联行国际资本集团总监Arthur de Haast 表示: “房地产投资市场在继续恢复活力。随着主权财富基金、养老基金和私人财富持续寻求投资种类的多元化,全球范围内对产生最佳现金流的房地产资产需求强劲。尽管欧洲经济形势不乐观,但由于房地产市场透明度的提高和政府债券收益的下降,投资者对房地产的需求持续保持强劲。”
亚太地区是今年全球唯一实现交易额同比增长的地区。由于中国大陆、澳大利亚、中国香港和新加坡的交易活动都在增加,今年第二季度亚太地区交易额达到260亿美元,高于去年同期的200亿美元。
仲量联行中国投资部总监翰德伟表示:“正如我们之前所预期的,2012年第二季度中国商业房地产直接投资额出现反弹,较上季度大幅上涨55%。由于此前货币政策松动的效应开始显现,商业房地产投资市场出现了回暖迹象。第一季度,高达60%的商业房地产购买来自于业主自用,然而在第二季度,这一比例降为19%。由于世界整体经济环境带来的不确定性,市场仍将会出现波动,但随着中国经济将在下半年出现回暖的预期,国内市场环境将转向对房地产投资更为有利的局面。”

伦敦 – 全球最热的房地产市场

2012年第二季度,各大城市中伦敦市场的交易最为活跃,交易总额高居榜首,达到87亿美元,这几乎是巴黎和纽约的两倍(二者的交易额分别为47亿美元和43亿美元)。
仲量联行亚太区国际资本集团总监Alastair Meadows表示:
“伦敦是全球投资的热点地区,颇受全球投资者的青睐。物业地块大小适宜,这也有助于吸引大笔投资。在伦敦,投资者还可以分享到完善的教育体制、格林尼治标准时区、良好的交通网络和稳定的政府等诸多益处。如果市场在今年下半年出现上扬,我们将会看到人们对伦敦之外房地产兴趣的增加。”
零售地产稳步增长,但欧洲市场继2011年达到高峰后增幅放缓
2012年第二季度,全球零售地产投资额较第1季度增长了66%,达到310亿美元。尽管这一数字仍低于办公楼市场600亿美元的投资额,但也体现出市场对优质零售物业的需求。然而,由于实际达成的交易量不足, 2012年上半年欧洲的零售地产投资额跌至124亿美元,远低于2011年全年创纪录的545亿美元。

预计下半年酒店领域的投资活动将进入旺季,全球交易将会增加。随着企业把关注重点放在主营业务上,希望剥离非核心的房地产资产。同时,数据中心等小众需求的资产将会吸引更多的关注。

基金收益减少,全球基金购买人更为慎重,开始寻求其他投资机会

尽管全球基金是仅次于美国资本的第二大活跃买家,但其投资活动与2011年同期相比骤减了50%。过去两年,在投资领域保持活跃的基金正在进行调整,以企寻找其他机会。

跨境交易活跃而稳定,占交易总量的40%。然而,这些交易集中在相对有限的地域和资产范围内,而且交易完成时间较长,其原因是尽职调查延长了交易时间。欧洲继续吸引着地区间投资的最大份额,美国买家排在首位。英法两国的跨境交易占两国交易总量的75%,俄罗斯和德国的这一比例分别为70%和50%。三笔最大的跨境交易都发生在伦敦。

巴西首次出现在跨境资本十大来源国之中,显示出新兴资本的重要性在增加。

仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan表示:

“由于其他类别的资产收益率较低,投资者将继续转向实物资产。因此,我们预计下半年房地产直接投资活动会增加。我们已经注意到来自加拿大、美国和中东的投资活动在增多。同时我们还预计,来自中国、印尼、泰国等亚洲国家的投资活动也会增加。”
尽管全球上半年交易量略低于2011年同期水平,但是投资者活动或资本增幅并没有大幅下滑。另一方面,交易完成所需时间变长,而且债务融资仍旧是个难题。
 
基于上述状况,仲量联行预计2012年全年交易量大体与2011年持平,保持在4000亿美元的水平。2012年上半年欧洲的投资额环比下降9%,这与我们作出的2012年全年环比减少10%的预测相一致(2011年投资额为1197亿欧元)。尽管我们对欧洲市场全年表现的预测维持用欧元计价,但由于欧元兑美元汇率的下挫,全球对欧洲作出的预测将偏于负面。

如果核心地段的房地产价格继续上扬,次级区位的众多商机将会吸引更多投资者的关注,从而进一步推动传统上更为活跃的下半年投资活动。