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仲量联行:跨国企业租赁需求强劲,成都甲级写字楼市场日益成熟

2012年上半年成都房地产市场回顾


2012年上半年成都甲级写字楼市场需求继续保持活跃态势,跨国公司扩张及租赁需求强劲。零售市场方面高端品牌、国际连锁咖啡品牌、快消、快时尚品牌等均积极在蓉扩张。零售物业方面核心商圈及非核心商圈均有物业积极进行租户调整。住宅市场方面,价格探底预期及5月以来的降准降息等多重政策信息令普通住宅及高端住宅市场供需均明显回暖。仲量联行成都董事总经理吴允燊表示,“作为西部具备相对成熟商务环境的城市之一,成都优质的人才储备及良好的生活环境不仅使其近年来持续保持经济快速增长,亦成为吸引服务型企业入驻的热点城市。尽管市场即将迎来的供应高峰将在短期内给开发商带来极大的压力,但鉴于成都的战略地位、强劲的经济增长势头及国内外企业不断增强的西进意愿,我们预计未来成都甲级写字楼需求仍将保持强劲态势。”

写字楼

租赁需求持续活跃,上半年吸纳量达80,849平米。2012年第二季度成都写字楼市场需求较一季度更为活跃:全市甲级写字楼净吸纳量达49,774平方米,同比上升57%,环比上升60%。上半年甲级写字楼净吸纳量累计达80,849平方米。但由于新入市物业体量较大、消化有待时日,至二季度末,全市甲级写字楼空置率由一季度的23.1%升至37.6%。部分新增物业租金表现低于市场平均水平,因此拉低本季全市甲级写字楼平均有效租金至117.5元/月/平米,环比微跌1.7%。

成都甲级写字楼市场日益成熟,成外资企业进军西部的首选地之一。成都董事总经理吴允燊表示:“外企企业在成都不断增长的租赁面积需求及不断增长的入驻外资企业数量表明成都已成为诸多企业进军西部及设立西区总部的首选地之一。”在2006年,成都甲级写字楼租户多为公司办事处或项目办公室,租赁面积多在100-300平米。随着在蓉设立分支机构的跨国企业数量不断增加、运营表现稳固提升,至2009年,成都首次迎来较大规模的跨国企业租赁面积扩张及租赁需求升级,平均需求面积升至300-500平方米。而到2012年,需求面积超过1,000平米的跨国企业案例已屡见不鲜。自2011年下半年起,成都外企即开始显现较为强劲的需求;到2012年第二季度,外资企业的租赁面积占季度总成交面积的比例进一步上升至接近五成。在企业方面,德勤、泰华农民银行均于2012年第二季度首次进驻成都甲级写字楼。2012年上半年,路威酩轩(LVMH)、合生元、威德福、IBM等均进行了写字楼搬迁或者升级;壳牌、蒂森电梯及渣打银行等则在原有面积基础上继续扩大租赁面积。其中IBM、壳牌及蒂森电梯的案例涉及交易面积均达1,000平方米或以上。

密集供应及市场成熟度提升将令物业呈现更加差异化表现。成都仅2012年上半年便有百扬大厦、大陆国际、保利中心、华润大厦及时代8号5幢写字楼入市,为市场带来348,042平方米新增供应,令市场甲级写字楼总存量首次突破100万平方米。仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示,“集中供应定将带来激烈的竞争,预计短期内品质较低、缺乏区域优势且呈同质化的产品表现将会持续受压。但随着成都经济的持续向好、国际金融中心及来福士等优质产品的入市,预计未来跨国公司及大型国企等对于高品质写字楼的租赁需求将持续强劲。因此我们对高品质写字楼的未来租金表现仍然乐观。”

零售地产

零售消费持续强劲,品牌加速布局扩张。成都市零售消费继续呈现活跃态势,其中餐饮消费表现尤为突出,带动餐饮品牌尤其是咖啡品牌在成都进行快速扩张:星巴克、咖世家 (Costa Coffee)、太平洋咖啡(Pacific Coffee)除均在万象城开设新店外,亦加快在来福士广场、新世纪环球购物中心等未来项目内布局。国际零售品牌亦继续表现出强劲的扩张需求:美国品牌鞋履 Stuart Weitzman、Prada副线Miu Miu及新加坡女装Alldressedup相继进驻仁恒置地广场开设成都首店,美国知名服装品牌Michael Kors于伊势丹百货开设成都首店。快时尚品牌方面,优衣库在蓉第7间分店已于SM广场首层开业,H&M亦表示将于来福士广场及成都339再开新店。受强劲租赁需求推动,上半年成都市优质零售物业首层平均租金上涨至396.4元每平方米每月,同比上涨6.3%,环比上涨2.7%。

万象城落成入市,非核心商圈成熟度不断提升。由华润置地开发的万象城于5月入市,加上自第二季度起纳入追踪范围的财富又一城,令成都市优质零售物业市场总体量增至近260万平方米。除了新开业的万象城为成都带来Ole’超市、玩具反斗城、百老汇影院等全新品牌体验之外,位于建设路商圈的SM广场及位于东北一环的财富又一城亦在本季度积极进行租户及物业面貌调整,亦令成都市非核心商圈的产品丰富度及市场成熟度在继凯丹、王府井购物中心等物业开业之后再获提升。

明年将迎供应高峰,差异化竞争及专业经验将成制胜关键。由于工程进度等原因导致部分零售项目推迟入市,令成都零售物业市场供应高峰推迟至2013年。预计届时以IFC为代表的优质零售物业入市将推动全市零售租金水平,尤其是核心商圈租金再度显著上扬。仲量联行成都零售地产部总监乔裕生表示:“受日趋激烈的市场竞争推动,目前在成都的核心及非核心商圈均已出现业主积极进行租户调整的案例。预计未来更为密集的市场供应及更加激烈的市场竞争将使此类调整更为频密。市场细分、差异化定位及专业的物业管理运营将成为零售物业、尤其是区域型零售物业经营成功的关键要素。”


住宅

价格见底预期及刚需入市推动市场回暖。年初受元旦、春节等传统销售淡季影响,开发商推盘速度放缓,加上调控政策未见松动,成都住宅市场第一季度供需相对平淡;但由于2011年2月限购令的颁布已逾一年,市场的价格见底预期及5月以来的降准降息多重政策令普通及高端住宅市场供求自二季度起明显回暖。开发商针对刚需推出的价格折扣及特色置业计划,以及5月举行的春季房交会均令首次置业及家庭改善型需求得到一定程度的释放。上半年全市主城区累计成交普通住宅377.6万平米,环比上涨23.4%,同比上涨5.0%。高端住宅上半年累计成交4,357套,环比上涨49%,同比上涨28.3%。

普通住宅价格企稳,高端住宅价格继续下行。受价格探底预期、政府差别化政策保障刚需及降存降准等多重因素推动,普通住宅销量明显回升,推动普通住宅售价止跌回稳。高端住宅方面,尽管销量亦录得明显回升,但由于仍受政府限购限贷政策影响,加之存量显著,仍面临较大销售压力,市场策略仍以“以价换量”为主导。截至二季度末,成都高端住宅平均售价继续下行至每平方米12,523元,环比及同比分别下降2.0%及5.9%。

新盘或将继续密集入市,市场需求趋于稳定。仲量联行成都战略咨询及研究部总监谢凌表示,“于年初全面启动的成都北改工程以及计划于9月试运行的成都地铁2号线或将使覆盖区域内普通住宅销售及高端住宅开发成为一定时期内的市场热点。成都二手房交易按评估价计收政策将自2012年7月1日起实施,二手房购买成本的增加或将抑制部分投资和投机性需求,亦有可能促使部分二手房需求转向一手房市场,并令市场价格,尤其是普通住宅市场价格继续趋于稳定。高端市场方面,由于开发商降价空间已非常有限,在成本及流动性的压力推动下,或将继续加快新盘入市节奏。新盘密集入市将继续推高市场竞争的激烈程度,令不同区域及不同产品的表现持续分化。”