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青岛

办公楼和零售市场需求放缓 高端住宅成交量显著回升

2012年第二季度青岛市房地产市场回顾


2012年第二季度青岛办公楼平均租金达到每平方米每天2.9元,环比增长2.4%。多数企业在租赁办公空间时更关注节约成本,但内资企业的租赁需求持续大于跨国公司。零售地产市场方面,国内经济增速放缓影响了零售租户的扩张需求,以致空置率小幅上升,但快时尚品牌表现活跃。住宅市场方面,货币政策放宽带来的积极信号推升成交量大幅提升,高端住宅市场价格与上季度持平。

办公楼

整体市场需求呈现保守增长的态势。受中国经济增速放缓、出口减少等因素的影响,一些企业出于节约租金成本的考量,更倾向于续租现有面积或搬迁至乙级办公楼,这在一定程度上抑制了租金上涨的空间。内资企业的租赁需求持续大于跨国公司。乙级办公楼的租赁活动较甲级办公楼更为活跃。

新增供应小幅拉高市场整体空置率。位于市南东部商务区的世奥国际本季度正式交付,市场总体量增至260万平方米。该物业目前为只租型乙级办公楼,以整层或半层的大面积租赁为主。受新项目入市的影响,二季度青岛办公楼市场的整体空置率环比上涨0.4个百分点至18.6%。

甲级办公楼租金坚挺,乙级办公楼租金微涨。虽然上季度大量的新增供应使甲级办公楼市场本季度的空置率处于高位,但多数甲级办公楼业主基于成本的考量并不打算在短期内调整租金。乙级办公楼的平均租金受到稳定需求的推动持续小幅上涨。本季度,办公楼整体市场平均租金达到每平方米每天3元,环比增长2.4%。资本值方面,受散售项目增多的带动,本季度环比增长3.7%至每平方米约19,200元。

仲量联行青岛董事总经理杨震宇表示:“下半年青岛甲级办公楼市场将面临较大的租金调整压力。虽然下半年再无新增供应入市,但居高不下的空置率和相对疲软的需求会持续削弱甲级办公楼业主的议价能力。而未来12个月,新兴的市北商务区将迎来第一波供应高峰,这将给整体市场空置率带来更大的压力。”

零售地产

零售物业空置率上升,市场需求放缓。第二季度,全市优质购物中心空置率上升0.4%至4.5%,首层平均租金为每平方米每天12.4元,环比小幅上涨1.1%。根据市商务局的数据显示,五一期间全市十大商贸企业实现销售额5.3亿元,同比增长15.2%。虽然有清明节和五一假期拉动消费,但受国内经济增速回落的影响,青岛零售市场的整体扩张需求有所放缓。此外,近期新入市的零售物业在租金方面给予了一定的优惠。

两个非核心商圈的购物中心开业。本季度位于崂山区的证大大拇指广场和位于城阳区的鑫江东方城购物中心正式开业。两个项目预租情况良好,表现出非核心商圈在零售市场上的潜力。多个商场在本季度进行了租户调整。如海信广场,分别吸引到高端化妆品牌La Mer开设其在中国的第26家专柜以及FANCL开设其在青岛的第三家专柜。

快时尚品牌表现活跃。快时尚品牌本季度继续在青岛市场的扩张: H&M、Uniqlo、Mango、WE均已入驻大拇指广场;ZARA及Inditex旗下品牌也在即将开业的伟东乐客城租下6,000多平方米的营业面积。此外,华润万家超市近期加速在青岛的扩张,先后入驻宝龙城市广场、大拇指广场和东方城购物中心,并已签约李沧万达广场。

李沧商圈将成为青岛零售市场的焦点。未来12个月,李沧商圈将有至少27万平方米的新增供应,包括李沧万达广场和伟东乐客城。从这两个项目目前的招商情况来看,预计整体市场空置率不会有大幅度波动。杨震宇认为:“随着市场供应量的进一步加大,不同成熟度零售物业的表现将进一步分化。预计海信广场等刚刚进入成熟期的零售物业的租金将继续保持较快增长,已经成熟的传统百货将保持稳定租金增长,而新落成的零售物业将会在租金方面提供更多优惠。”

住宅

货币政策放宽带动高端住宅销售市场成交量回升。青岛住宅市场在持续了半年多的低迷之后首次出现了成交量的大幅回升,全市所有区域新建商品住宅二季度的总成交量达17,342套,环比上涨61%。高端住宅市场本季度成交量为1,107套,与上季度的320套相比增幅明显,成交多集中在折扣力度较大的楼盘,且买家多为经过长期观望后认为价格达到可承受水平的刚性需求和改善性需求。同时,新房市场的高存量和较大的降价空间分流了部分二手房市场的需求。新房市场的成交量回升使得拥有稀缺位置二手房的业主不愿意降价出售,而买家大多持观望态度。

本季度三个高端项目有新房源入市。本季度高端住宅市场的新增供应共计927套,共有3个项目推盘入市。其中,市场期待已久的青岛中心和华润悦府分别推出了240套和262套住宅,两个项目均位于市南区东部的黄金地段。截至2012年底,全市高端住宅的存量将约为32,900套。

二手高端住宅的价格趋于平稳,存量较高的新盘价格降幅明显。本季度高端住宅市场的成交均价为每平方米人民币19,305元,与上季度基本持平,同比下降3.8%。“房地产调控政策不会放松,抑制投机投资性需求的基调短期内不会改变,因此高端住宅市场的房价不会在短期内大幅反弹。” 杨震宇表示,“虽然近期债务成本下降和成交量回升使得开发商信心增强,但是面对高企的存量,预计下半年多数项目不会改变‘以价换量’的销售策略。”​