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重庆

仲量联行:甲级写字楼吸纳量持续强劲,英利国际金融中心入市带动甲级写字楼租金及售价继续攀升

2012年第二季度重庆房地产市场回顾


本季度重庆甲级写字楼市场需求保持活跃态势,甲、乙级写字楼租金及售价差距逐步拉大。

• 优质写字楼 – 第二季度,全市优质写字楼净吸纳量达到19,190平方米,同比增长13.9%,其中甲级写字楼表现尤为活跃,净吸纳量达到11,560平方米。租金及售价方面,英利国际金融中心的入市推动本季度甲级写字楼租金及售价继续走高。
• 零售地产 – 第二季度,重庆市零售市场需求持续增长,净吸纳量达到15,951平方米,并带动空置率下探至8.6%,其中购物中心空置率下探至10.9%。快速时尚品牌保持强劲入驻以及扩张趋势,而各商圈差异化经营趋势也愈发明显。
• 高端住宅 – 第二季度,重庆市高端住宅市场持续回暖,开发商加大推盘力度并减少优惠措施,带动价格轻微上扬至11,145元/平方米,环比上涨2.2%。受此影响,本季度成交量相对上季度小幅回落。

“随着甲级写字楼的高端品质市场认知度逐步增强,甲、乙级写字楼之间的租金及售价差距将呈现放大趋势,而未来项目品质的不断提升将会成为重庆优质写字楼市场租金及售价持续上扬的主要原因。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

写字楼

英利国际金融中心入市带动优质写字楼体量持续上升。2012年第二季度,重庆市第三栋甲级写字楼英利国际金融中心以86,000平方米体量入市,推动重庆优质写字楼市场总供应量达到827,591平方米,环比上升11.6%,同比上升77.3%。同时,英利国际金融中心的入市也推动重庆市甲级写字楼总体量达到186,154平方米。

甲级写字楼市场需求尤为强劲,本季度净吸纳量持续过万。第二季度,重庆优质写字楼市场的净吸纳量为19,190平方米,同比增长13.9%,其中,甲级写字楼需求表现优于乙级写字楼,本季度净吸纳量再次过万,达到11,560平方米。例如,位于大都会商厦的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司重庆分公司于本季度进行扩租,扩租面积达到561平方米,Heidrick & Struggles(海德思哲)也于本季度进驻英利国际金融中心。在行业分布来方面,商务服务业、金融业和制造业为租赁需求的主要来源,占比分别达到23%、20%和19%。

优质写字楼售价及租金持续上扬,其中甲级写字楼增幅更为明显。第二季度,重庆优质写字楼平均资本值达到19,951元/平方米,环比增长3.5%,同比增长21.5%。其中甲级写字楼资本值增幅明显高于乙级写字楼,英利国际金融中心入市拉动甲级写字楼平均资本值上扬至22,443元/平方米,环比增长10.8%,同比增长14.4%。租金方面,本季度优质写字楼平均有效租金达到90.2元/平方米/月,环比上涨6.4%,同比上涨21.0%,其中甲级写字楼平均有效租金由于英利国际中心的入市而整体提高至97.1元/平方米/月,环比上涨11.7%,增幅高于乙级写字楼7.3个百分点。

未来优质写字楼供应将集中于解放碑及化龙桥区域,高品质项目将带动租金及售价稳步增长。从未来供应来看,预计2012年下半年重庆将有20万平方米优质写字楼供应,这将导致市场空置率出现一定上升。从供应区域来看,未来优质写字楼供应将主要集中在解放碑及化龙桥区域。随着新项目的入市及新兴商务区配套设施的不断健全,江北嘴及化龙桥新兴商务区将成为未来需求的主要来源。“随着未来项目品质的不断提升,重庆市优质写字楼租金及售价也将稳步增长。而随着甲级写字楼的高端品质市场认知度逐步增强,其旺盛的市场需求将导致甲、乙级写字楼之间的租金及价格差距逐步拉大。”仲量联行重庆商业部总监梁果表示。

零售地产

2011年新入市购物中心市场表现保持良好。本季度重庆零售市场无新增项目入市,总体量继续维持上季度的水平。其中购物中心总体量虽维持不变,但2011年新入市项目的良好租赁表现推动购物中心平均空置率降至10.9%,环比下降1.1个百分点。重庆时代广场、英利国际购物中心以及星光时代广场空置率均有明显下降。租金方面,位于传统商圈的成熟购物中心本季度对其首层租金作出了轻微上调,带动优质购物中心首层平均有效净租金环比上涨1.8%,达到为636元/平方米/月。

快速时尚品牌入住及扩张趋势尤为活跃,各商圈差异化经营趋势日趋明显。本季度快速时尚品牌保持积极发展的策略,其需求表现非常活跃。GAP以及ASOBIO均于南坪协信星光时代广场开设西南首家旗舰店,营业面积分别达到1,300多平方米以及900多平方米。继于2010年沙坪坝开设第一家店以来,ZARA本季度于南坪协信星光时代广场开设了其在重庆的第二家店,营业面积达到1,800多平方米;UNIQLO则在观音桥新世界百货开设了其在重庆的第五家店。从未来零售商拓展趋势来看,解放碑将保持重庆奢侈品牌聚集区的发展定位,如位于解放碑重庆金鹰财富中心的GUCCI西南旗舰店及OMEGA将于2012年下半年正式营业,这将进一步推动解放碑商圈整体的高端化。同时,新兴商圈则重点吸引快速时尚品牌入驻,与传统商圈高端定位形成差异化路线以积极寻求市场发展空间。

未来新增项目将拉动市场空置率短期回升,成熟项目将调整租户组合以应对市场竞争。从市场供应来看,超过100万平方米的零售物业将于2012年下半年及2013年入市。从区域来看,大坪、新牌坊、照母山、大渡口等新兴商圈的首个大型零售物业将集中于2012年下半年入市,而位于化龙桥区域的瑞安重庆天地购物中心1期也将于2013年6月入市,并推动新兴商圈快速成型。然而,随着新增零售物业的集中供应,市场总体空置率可能将被再次拉高。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示:“随着2012年下半年及2013年大量零售物业的集中供应,传统商圈的成熟购物中心将面临来自新兴商圈零售物业及传统商圈新增项目的双重压力,他们或将积极调整租户组合以应对市场竞争,未来此类项目空置率将会呈现波动态势。”

住宅

高端住宅市场回暖迹象延续,新增供应量及成交价格小幅攀升。从供应方面来看,本季度重庆高端住宅市场虽无新楼盘入市,但已入市的在售项目推盘量较上一季度明显增加,市场供应量达到2,684套,环比上升33.7%。一季度良好的市场成交表现以及本季度人民币存贷款基准利率的下调赋予开发商持续推盘的信心,而年初存量的基本消化也是其加大推盘力度的因素之一。价格方面,自一季度以来,住宅市场回暖迹象明显,开发商打折促销等优惠活动减少,大多数高端住宅售价同上季度持平并略有上升;另一方面,部分项目本季度在售房源由于享受较好景观资源,有一定溢价,也带动了市场整体价格水平上扬。整体来看,本季度高端住宅售价维持平稳,并有小幅上扬,至11,145元/平方米(套内),环比上涨2.2%,同比上涨0.1%。

众多楼盘打折优惠力度降低,高端住宅成交量出现波动。从整体需求情况来看,2012年第二季度重庆高端住宅市场成交量为2,571套,较一季度有所回落,环比下滑22.2%,但同比仍上升60.3%。究其原因,2011年年末至2012年年初重庆高端住宅市场需求的持续回暖,以及6月初人民银行下调金融机构人民币存贷款基准利率的消息发布,使得开发商对市场回暖信心增加,本季度打折优惠力度有所减弱,成交价格小幅上升,而市场成交量也因此而出现波动。

高端住宅市场需求将继续企稳,市场供应及价格也将持续上扬。随着市场环境的向好,加上第三季度为传统销售旺季,开发商推盘力度将有所加大,部分具备景观或户型优势的优质房源也将进入市场;另一方面,由于市场回暖初现,购房者对未来价格的心理预期将受到一定冲击,观望态度可能出现动摇,市场需求可能出现回升。仲量联行战略顾问部高级经理马丽华表示:“随着目前市场的回暖与贷款利率的松动,部分开发商将重新进行价格调整,降价优惠的力度将有所减弱;另一方面,部分开发商将考虑在下半年推出一批户型较好或一线江景房、楼王等更具景观优势的房源,这也或将推动市场整体价格走高。”