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上半年北京写字楼租赁需求放缓  高级公寓销售面积强劲反弹

仲量联行发布2012年第二季度北京房地产市场报告


仲量联行今天发布2012年第二季度北京房地产市场报告,报告显示今年上半年市场各个物业业态基本保持了稳定的需求。

• 甲级写字楼–与2011年相比,2012年上半年北京写字楼市场需求放缓。
• 优质商铺–奢侈品及快时尚零售商持续扩张,核心商圈高品质项目受热捧,部分业主主动求变进行品牌调整。
• 高级住宅 –高级公寓成交价格继续小幅下滑,销售面积强劲反弹。
• 工业物业–仓储物流强劲吸纳推动市场空置率下降,租金持续上涨。
• 投资市场–北京上半年开发投资交易活跃,资产交易主要以自用型买家为主。
• 酒店市场– 需求继续增长态势,经营业绩显著提高。
 
写字楼市场

与2011年相比,2012年上半年北京写字楼市场需求放缓。自年初至今,北京甲级写字楼市场无新增供应。截至二季度末,甲级写字楼市场存量仍然稳定在620万平方米。预计全年北京将仅有2.3万平方米的新增供应,因此下半年租金将持续走高。

租金水平达到历史高位、可租面积日见紧缺、国内经济增长预期下调,以及世界经济增长不确定性增强等因素导致了前两季度北京写字楼市场需求放缓。由于多数优质甲级写字楼已接近满租,上半年北京写字楼市场146,065平方米的净吸纳量大多来源于近年新落成的项目。从总体租赁面积看,扩租需求最为强劲,内资企业与外资企业均较活跃。

尽管需求有所减弱,但供给短缺使二季度北京写字楼市场空置率继续下降。可租面积的短缺使业主在挑选租户时拥有了更大的选择权,有些业主更是表示只愿接纳高品质租户。截至二季度末,北京甲级写字楼市场空置率降至6.8%,环比下降0.9个百分点,同比下降1.5个百分点,全市多数区域市场空置率均下降或保持在10%以下的水平。随着空置率的持续下降以及可租赁面积愈加有限,新建及扩租的企业将转向非中心区域或乙级写字楼市场寻找可租面积。

低空置率导致二季度北京优质写字楼市场租金继续上涨,其中新租户面临的租金上涨幅度远高于老租户续租的涨幅。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂认为:“许多租户在租约中都设定了租金上限,这限制了整体市场的租金上涨。”整体市场租金目前达到每平方米每月326元,环比上涨6.8%,同比上涨34%。其中,CBD和第三使馆区租金涨势最强。
由于多个中短期内计划竣工项目的完工期有所延后,预计北京甲级写字楼供应量将在2016年达到高峰。2012年下半年北京将仅有一个甲级写字楼入市,新增供应面积2.3万平方米,但这对于缓解整个市场的供应紧张只是杯水车薪。仲量联行预测,2012年下半年,在稳定市场需求的作用下,北京甲级写字楼市场空置率将进一步下降,而租金则会继续小幅上扬。
 
优质商铺市场

奢侈品及快时尚零售商持续扩张,核心商圈高品质项目受热捧,部分业主主动求变进行品牌调整。2012年上半年,继一季度西长安街的凯德晶品购物中心和王府井商圈的澳门中心开业后,二季度又有两座大体量项目相继投入市场,为消费者带来新的选择。位于酒仙桥的颐堤港建筑面积86,000平方米,开业后已有CGV影城、Costa Coffee、丝芙兰、H&M和VERO MODA等租户率先入驻。奥林匹克公园的新奥购物中心建筑面积共15万平方米,天虹百货及CGV影城已开业经营。
上半年,多家珠宝、手表、国际性高端奢侈服装品牌以北京为起点开拓国内市场。意大利国际一线奢侈品牌TOMBOLINI进驻北京当代商城;报喜鸟集团代理的高端鞋履品牌J.M.Weston北京首店落户银泰中心。北京以其中心城市地位成为诸多国际奢侈品牌打开中国市场的首站。与此同时,核心商圈定位高端的商铺对于奢侈品牌建立形象和提高曝光度有更大的吸引力,经营良好的成熟商业项目受到热捧。

快速时尚品牌上半年进一步加快扩张步伐。UNIQLO在凯德晶品购物中心、银泰百货、蓝色港湾和石景山万达广场的新店相继开业;H&M在颐堤港、天通中苑华联购物中心、凤凰汇又开三家新店;本土快时尚品牌iROO、Urban Renewal、MC Jeans也分别锁定了凯德晶品购物中心和财富购物中心进行扩张。为吸引年轻消费者的目光,各大新进商业中心的招商也重点布局于快时尚品牌。

在其它业态中,影院和珠宝成为上半年零售物业的亮点。CGV星星国际影城表现尤其抢眼,在新开业的颐堤港及新奥购物中心分别开店。黄金首饰表现活跃,颐和黄金珠宝旗舰店和山东黄金旗舰店分别在凯德晶品购物和中坤广场盛大开业。北京工美集团继今年1月德胜门工美大厦黄金珠宝城开业后,又在新奥购物中心购地开出第二家门店。

上半年,总体商铺租金基本平稳,加上二季度两个新项目租金给予一定优惠,整体市区商铺该季度首层平均租金微涨0.1%,同比增长6.2%,达到每平方米每月710元。各项目招商步伐稳健,但由于上半年连续有两个大体量新项目入市,且有部分项目正在升级改造,导致二季度市场平均空置率高于去年年底10%水平,达到12%。

我们预期2012年下半年市场对于优质商铺的需求将继续保持稳定态势。金融街购物中心二期、太阳宫嘉茂购物中心、侨福芳草地等7个项目预计将在今年下半年开业,为市场带来超过36万平方米的新增供应,预计全年累计供应约54万平方米,市场整体空置率将呈上升趋势。
 
高级住宅市场

租赁市场需求旺盛,租金继续上涨。2012年上半年,北京服务式公寓租赁需求依然保持旺盛。由于海外经济的衰退,许多跨国企业加大了在中国市场的布局和投资,以期在中国这个重要市场扩大竞争实力,因此更多的外籍人员被派往北京工作。需求的增长推动了整体租金水平的上涨,在续签租约时由于租金上涨而不能续约的现象减少,多数公司都可以接受租金10%左右的上涨幅度,并倾向于签订一年以上的长期租赁合同以控制成本。2012年前两个季度,北京服务式公寓市场没有新增供应,同时,由于京广中心等项目的装修导致了市场中有效供给的减少。需求的增长和有限的供应共同推动服务式公寓的空置率降至历史新低5.2%。从今年二月份起,一些服务式公寓业主上调了租金价格,部分活跃项目的租金报价甚至逐月上涨。二季度北京服务式公寓平均租金达到每平方米每月199.7元(按建筑面积计),环比增长2.7%,同比增长11.7%,今年上半年上涨5.2%。2012年下半年,预计将有4个服务式公寓项目进入市场,为市场带来748套的新增供应。新项目的集中入市将缓解目前服务式公寓供应紧张的现状,同时打破空置率连续三年持续下降的状态。而强劲的租赁需求将使租金保持增长态势,全年的租金涨幅将保持在10%左右。

高端住宅成交价格继续下滑,销售面积强劲反弹。2012年上半年,高端住宅市场有12个新项目开盘,共计4,216套新增供应,供应量已经基本恢复到去年同期水平。在所有新增项目中,成交价在4万元以上的项目仅有三个。大量新项目的低价入市以及部分现有项目的降价调整造成市场成交价格处于下滑状态,第二季度平均价格达到每平方米38,163元,环比下降2.7%,同比下降8.0%,今年上半年平均价格则下降4.9%。供应量的增加以及开发商“以价换量”策略的调整为改善型购房者提供了更多的选择机会。在市场调整之时,这部分购房者适时购买合适的产品以改善其居住环境。尽管一季度成交量较低, 2012年上半年高端住宅成交面积超过62万平方米,相比去年同期增长3.8个百分点。这主要是由于二季度成交量强劲反弹,二季度成交面积环比增长270.9%,同比增长67%,成交量扩大的趋势还在继续。鉴于政策环境在短期内没有改变,预计下半年多数项目不会改变“以价换量”的销售策略。但由于成交量的回升,下半年整体价格下降的幅度将有所收窄。
 
工业物业市场

2012年上半年,受益于仓储物流市场强劲吸纳,租金增长4.2%。2012年上半年,北京仓储物流市场共有三个新项目竣工,新增供应11.2万平方米。其中一季度入市的招商局物流园面积达20,000平方米。二季度入市的位于大兴的百利威物流二期则表现突出,预计到三季度末园区全部20,000平方米将全部满租。位于北京空港物流园区的项目依然备受青睐,其中7.2万平方米的财富控股物流园项目全部预租完毕,受此影响,市场空置率从一季度的1.9%环比下降0.4个百分点至1.5%。

电商市场重组进程尚在持续,资金短缺的小型电商企业或被大企业吞并,或被迫退出市场。汽车制造商正着力更好地开拓北京汽车市场,而第三方物流公司也和零售商及电子商务公司抢夺有限的优质物流园区,从而使北京仓储物流市场租金较2011年末上涨4.2%,同比增长12.1%。平均净有效租金从2011年四季度末的每天每平方米0.99元增至1.03元。

截至2012年底还将有两个新项目竣工入市,其中位于顺义区的嘉民北京空港物流园区二期已经签署了预租协议。位于良乡的百利威物流三期将于四季度入市,届时将新增市场供应20,000平方米。仲量联行预测,受益于强劲的市场吸纳,2012年下半年北京仓储物流市场租金将继续上涨,空置率也会进一步下降。

商务园整售交易活跃。2012年上半年,北京优质商务园市场共有三个项目竣工,分别是酒仙桥区域的阳光878、中关村区域的益园文化创意产业园A区和C区以及通州区的东亿国际传媒产业园的部分项目。至此,北京优质商务园市场存量已突破300万平方米。新项目的入市使得商务园平均空置率环比上涨3.6个百分点至10.2%。优惠的税收政策、日渐完善的设施服务以及办公成本的节约都促使许多跨国公司、高科技企业以及创意型企业日渐青睐优质商务园。受益于强劲的续租和扩租需求,截止到二季度末,商务园平均净有效租金上涨至每天每平米3.31元,环比上涨7.4%,上半年涨幅达10.5%。

展望2012年下半年,大量高品质的新增供应为潜在租户提供了更多选择,受新增供应影响,商务园市场空置率将逐渐上升,但是物业租金将继续保持上涨的趋势。
 
投资市场

北京上半年开发投资交易活跃,资产交易主要以自用型买家为主。紧缩的信贷环境以及针对潜在购房者的限购政策让很多国内的开发商感受到了资金的压力,在过去两年中高歌猛进的企业开始着手清理资产组合并补充现金流以确保企业的平稳与长久发展。部分资金充裕的海外机构投资者及开发商借市场调整期出手投资优质地段的住宅及商业物业,同时中资背景的企业仍然在市场中寻找优质资产做为企业办公场所。在第二季度,新近成交的大宗交易包括中国外运股份有限公司以41亿元人民币收购位于奥运村在建写字楼物业80,000平方米;凯德商用在四月份正式收购位于大兴天宫院占地面积为39,500平方米的商业用地,项目计划于2015年开业,总建筑面积达122,000平方米;另外,中国奥园以人民币14.8亿元出售位于CBD区“长安8号”项目51%股权,买方为香港金利丰金融集团公司。

当前,市场中仍有一些重要的商业投资项目在进行积极洽谈之中,海外机构投资者与开发商在商业及写字楼方面的运营经验将会带动北京商业地产快速迈向成熟。仲量联行中国区投资部总监翰德伟先生指出:“在租金稳定增长与经济日趋成熟的大背景下,机构投资者十分青睐位于优质地段并可带来营业收益的物业。虽然短期内中国经济发展面临着新的挑战,但从长期看,中国物业资产保持升值趋势是肯定的。对比亚洲地区的其他国家,北京优质的写字楼与商铺物业更具有长期的投资价值。”
 
酒店市场

北京旅游市场继续保持增长势头。截至2012年5月底,北京入境旅游者人数较上年同期增长5.9%。虽然北京前5个月的国内游客人数数据尚未公布,但截至2011年底,北京接待国内游客人数已接近2.1亿人次,年增长率达16.7%,创历史新高。

由于北京上半年没有新增高端酒店供给,北京五星级酒店入住率和日平均房价分别增长5.1%和7.8%,每间可出租客房收入在2012年前五个月稳定增长17%。

今年下半年将有多家国际品牌高端及中高端酒店,如四季、康拉德和东隅酒店等计划进入市场。新增供给将在一定程度上加大市场竞争,而北京酒店市场的强劲需求将减弱其造成的影响。

酒店业主应继续实行稳健的资产管理,以提高酒店经营业绩和竞争地位。